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群星城项目市调报告市场环境分析1项目定位分析2业态布局分析3业态配比分析4商业运营模式5市场环境分析武汉特性Characteristic武汉位于中国经济地理的中心，具有承东启西、接南转北、通江达海的独特区位优势。武汉是中国内陆最大的流通中心和货物集散地。武汉是中国重要的工业基地。武汉是华中地区的科技文化教育中心。12.5%消费品零售额2097.10亿元，比上年同期增长12.5%，批发零售业1902.02亿元，增长12.7%。2014年武汉经济运行情况市场物价保持稳定。上半年，武汉市居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.0%，涨幅同比回落0.3个百分点。10.1%城市居民人均可支配收入16993.46元，比上年同期增长10.1%。2012-2014年上半年武汉新增商铺供应量2014年上半年，商业新增供应量为109.2万方，同比增加45.14%，上半年缺少大型集中商业供应，主要以社区底商和社区型购物中心为主。供应量2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年面积占比同比变化商业街993122132045024029745480204.40%95.58%社区商业44434247470624452243481042640439.05%174.38%综合体176742874191108327610122335020.45%2015.25%购物中心64529285122117354605519483717.84%166.02%专业市场13907567274532916620969319938118.26%60.57%合计92400017331977523659564041091992100.00%145.14%2012年-2014年上半年武汉各类型商业新增供应量社区商业供应量占比近四成，综合体同比供应量骤增。与去年同期相比，社区型商业、商业综合体、购物中心、专业市场、商业街新增供应量均出现同比增长。小结：根据以上数据分析，目前武汉市场行情居民消费CPI水平整体上升，带动零售品的消费额。随着2014年商业新增供应量大幅上涨，商铺遍地开花逐步回暖之势。各地商业项目供应量激增，同质化问题也随之而来。这预示着差异化发展模式，将成为未来商业地产开发运营的杀手锏，而部分开发商已经开始积极探索全新的商业地产模式。周边竞品徐东销品茂新世界百货新干线生活广场福客茂FACEMALL周边竞品徐东销品茂：现有定位：华中地区功能最全的消费和娱乐中心开发理念：市场无定位、消费无层次、服务无边界业态特点：建筑面积约20万方，是集娱乐、休闲、餐饮、教育等活动于一体的中心。包括了大型百货店、大型综合超市、专业店等零售业态。休闲和娱乐所占比例达到50%。周边竞品武汉新世界百货：现有定位：多功能一站式现代化大型商场针对客群：高雅、时尚的中青年一族是新世界百货的主要目标顾客。业态特点：建筑面积约3万方，新世界百货徐东店是凯旋门广场购物中心主力店之一，另一个主力店是工贸家电。新世界百货在1-3F，工贸家电在4F。周边竞品武汉新干线生活广场：现有定位：以全业态、全方位满足多层次消费者的多元化需求。针对客群：不走高端，不做低档，专做中档，以满足中产阶级特别是时尚女性的需求。业态特点：建筑面积35000㎡，顶部3000㎡生态空中花园、场外设2部进口顶级观光电梯。新干线生活广场购物环境高雅，潮流品牌荟萃，时尚业态丰富。周边竞品福客茂FACEMALL：现有定位：华中社交型商业体，着力打造武汉消费、聚会最佳主场。针对客群：高端客群业态特点：总建筑面积约10.25万方，将轻餐饮与户外花园相结合，打造美食与视角的最佳互动体验；中庭广场，供人们购物之余休憩、交流；垂直电梯，将消费快速引入高层。更有超大屋顶休闲露台，营造别具一格的消费、聚会环境。徐东商圈，是武汉四大市级商圈之一，区位优势得天独厚，商业基础雄厚。区域内高端住宅林立、大型商务中心云集，拥有近80多万常住人口，可辐射徐东商圈周边200多万消费群。目前徐东商圈承揽约40万方商业体量，沃尔玛、麦德龙、销品茂等可满足一般家庭生活所需。现有商业形态已无法满足徐东庞大消费群体的高层次物质、文化需求。徐东——核心商圈，商务前沿市场急需中高端购物中心来填补空白商圈氛围项目定位分析项目名称:福星惠誉群星城项目类型:剧场式生态购物中心项目位置：武汉市武昌区武汉大道与团结大道交汇处开发商：福星惠誉房地产有限公司净用地面积：41483.93㎡建筑面积:186677.69㎡商业面积:89367.54㎡停车位：1200个项目情况地理位置群星城坐拥得天独厚的便捷交通网，徐东大街、团结大道、和平大道、友谊大道四条主干道在此交汇，分秒连通东湖片区、青山片区、积玉桥片区高端消费人群；临近长江隧道入口，经武汉唯一市级主干道-武汉大道，快速直达火车站、高铁站、机场；地铁4号线、8号线贯通徐东、22条公交线通达三镇，带来磅礴的消费人气。周边住宅现徐东区域周边高端住宅居住人数约10万人，均为群星城项目潜在客户群。商圈优势徐东承接武昌、汉口两大经济核心，伴随逐年倍增的土地开发量，愈来愈多的高端生活区已然成型，徐东新增消费力逐年跨越式增长。随着城市高、中产阶级的大量涌入，徐东高端消费力极速攀升，传统商业模式已不能满足其旺盛的消费需求。项目周边中铁第四勘察设计院集团公司、华中电网等电力、金融、证券、保险类的高效益企事业单位达300多家。目前，徐东商业业态老化、单一、亟需商业门户大作蜕变徐东，加速成熟繁荣进场。群星城承时代大势，势必引领徐东消费新时尚。群星城，面市正当时！徐东区域周边住宅10万人口，奠定了徐东区域消费实力。徐东商圈已形成单个购物中心独大、多个专业卖场云集的商业现状，娱乐休闲、儿童主题等业态缺乏，商业形式升级、体验式因素的加入均是区域商业的突破口。区域内亟需新的商业单体出现改善购物环境，增强主题性和体验性，福星惠誉群星城为区域商业添增了一抹亮色。群星城商业定位、功能定位、客群定位商业定位华中首创剧场式生态购物中心功能定位集时尚、休闲、娱乐、美食、购物、商务、社交等多元复合功能于一体客群定位以青年时尚、家庭消费为目标客群建筑特点多面峡谷/自成非凡峡谷立面：峡谷退台花园，打造非凡商业新奇感。溪谷动线：蜿蜒的店铺动线，呈现移步易景的购物体验。绿植环绕/城心森林绿色城堡：开武汉商业先河，让购物中心穿上森林外衣。四季花园：精心规划多样绿植，带来四季缤纷的购物心情。建筑特点立面设计以峡谷为主题，仿照峡谷的地形地貌，强调水平方向的线条，将里面适当分割，通过上下偏高体现丰富的变换。宛如地形的断层。多面峡谷/自成非凡建筑特点项目以“绿”、“星”、“城”为设计主题，通过创造多彩、富有变化的空间和时间体验，营造出充满独特魅力的商业空间。多面峡谷/自成非凡进入群星城，大量覆盖在设施内外的绿化植栽演绎宛如“森林”般富有自然气息的购物氛围。建筑特点多面峡谷/自成非凡项目借鉴自然生态原色，创造出一年四季缤纷多彩的庭园式美景。建筑特点多面峡谷/自成非凡群星城项目建筑面积约10万平方米，由地上5层，地下2层组成。项目通过将山川、峡谷、河流等自然元素的引入，让建筑外立面披上绿色的外衣，丛林瀑布、海豚跳泉、音乐喷泉、四季花园等融入建筑体内，它是一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物中心，更是一个真正意义的绿色生态主题公园。绿色生态建筑，一种传承自然，赋予建筑生命的现代建筑派别。源起美国，盛行欧美、日本等发达国家。它们将自然完美融合于建筑的内外，不仅仅创造新鲜、有趣、绿色的建筑形态，更致力于倡导环保、与自然和谐相处的现代生活理念。纵观全武汉大型商业购物中心，除少数新兴建筑在沿街立面进行装饰性的绿化外，并没有真正意义上的绿色生态建筑，群星城独创的绿色生态理念将给武汉商业市场带来一股新鲜的力量。绿色生态建筑，营造出一种亲近自然、轻松愉悦的体验式商业氛围，顾客在这里不仅可以从中获得美好的购物体验，还能满足休闲、社交、娱乐、文化交流等需求，这种立足于商业中心的绿色生态建筑营造出的全新体验式购物情境，也是未来购物中心差异化发展的方向。建筑分析：景观特点让顾客与四季树木、风声细雨、璀璨星空、山涧阳光、溪流瀑布相遇。景观特点景观格局灵感源自于古朴秀美的长江峡谷，山川、河流。景观特点让来客仿佛置身于绿色森林，动态水景、丛林瀑布，将自然与商业完美融合景观特点人们漫步其中，时而豁然开朗、时而山高谷深，倘佯在此，令人流连忘返。景观特点室外构造新颖，崇尚自然。不论白天黑夜刮风下雨都能随时仰望天空。景观特点巧夺天工的灯光设计将会营造一个奇幻世界般的星空盛景，无时无刻体现着自然气息。景观特点顶层的小品以猫头鹰看守森林为主题，造型可爱独特。前期积累拍照客户，无形之中进行了口碑宣传。景观特点在室外中心广场、室外街道水景广场、入口广场及购物谷、庭园平台，根据不同的场景设置不同特色的水景。景观特点让建筑外立面披上绿色的外衣，丛林瀑布、海豚跳泉、音乐喷泉、四季花园等融入建筑体内，一个真正意义的绿色生态主题公园。景观特点24小时绿植环绕，流水潺潺，不仅给江城人们带来全新的消费体验，为忙碌的都市提供一处游乐休憩的好去处。“群星城”的整体设计概念就是围绕着“自然与都市”的结合。当业界纷纷在绿色、环保建筑上做文章时，福星惠誉群星城已跨出一步，积极向原生态靠拢。群星城整个建筑形态从名贯荆楚的长江三峡汲取灵感，取材于曲曲折折的峡谷，立面设计仿拟峡谷下窄上宽的V字型，从底层仰望四周，仿佛泛舟峡谷。徜徉于群星城，各式各样的水景点缀其中：入口广场处有水雾喷泉供人观赏嬉戏，海豚跳泉步步向前将行人逐步引入商场，中心舞台的音乐喷泉更是令人惊叹不已。在层层退台的“峡谷”两边，四季常青的绿色植物，宛若山涧流水的丛林瀑布，让人如同置身于一座四季花园。这些特色景观设置的目的是为了让消费者在逛街的同时，能享受到四季变幻的自然美景。景观分析：手扶电梯垂直电梯楼梯跃层电梯动线设置441手扶电梯垂直电梯楼梯跃层电梯动线设置34手扶电梯垂直电梯楼梯跃层电梯动线设置431手扶电梯垂直电梯楼梯跃层电梯动线设置34手扶电梯垂直电梯楼梯跃层电梯动线设置2521手扶电梯垂直电梯楼梯跃层电梯动线设置232业态布局分析群星城项目地下一层与地铁8号线无缝对接，地铁8号线预计2017年年底是开通试运营。地铁8号线起于三金潭，止于梨园，全长16.7公里，设站12座。地铁8号线与3号线在宏图大道站、赵家条站换乘，与4号线在岳家嘴站换乘，与轻轨1号线在黄浦路站换乘。地铁8号线的开通为群星城项目带来更多的人流客群。国际快销：UR、C&A、H&M；零售：Hi百货、宜得利家居、adidas、FILA斐乐、NewBlance新百伦、JLINDEBERG、Jucyjudy、SE7EN柒牌、LEE、Timberland；亨吉利、六福珠宝、金福星珠宝、恒印珠宝、周大福、金龙珠宝、卡西欧；LCCF眼镜、WOW箱包、精工眼镜、Zippo、萱子饰品、JNS眼镜；innisfree、阿芙精油、植物医生；万宁、乐语数码；餐饮：星巴克、麦当劳、满记甜品、汉堡王、赛百味；男女服饰珠宝腕表鞋帽配饰时尚妆容生活配套美食餐饮麦当劳亨雪利Zippo城市之星艺术展厅Lee汉堡王满记甜品周大福六福AdidasFila星巴克宜得利家居URURBANREVIVOH&MHi百货C&ANB金龙珠宝万宁乐语数码柒牌男装Subway萱子饰品innisfreecasio精功眼镜群星城项目一楼引入大量快时尚潮牌、热门居家品牌及艺术展厅、人气餐饮。商业品牌琳琅满目，人气品牌均沿街分布。但因各商业品牌开业时间未统一，部分人气餐饮品牌未开业。国际快销：H&M、UR；零售：tune&tune、MixBlue、LOWRYSFARM、欧时力、Etam艾格、broadcast播、VEROMODA、HOPERISE霍普莱斯、JACK&JONES、imi’s爱美丽、Gainreel歇瑞尔、HOTWIND热风、HOW.RU优哈.优、EQ+、艾派19八3、AJDOU阿吉豆、Kawaii