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【现代城】商场营销策划方案销售部2005年5月27日一、【现代城】商业项目名称建立摩登汇·风情步行街理由：1、主题特色，体现潮流时尚商业新领域营运2、时尚点题，烘托现代城商业项目推广市场品牌3、主题鲜明，容易吸引目标消费群二、推广市场定位现代城·摩登汇·MODERNMALL——风情步行街三、销售主题体现WALL·体现时尚精彩四、推广步行街商业特色：1、打造成一条集消费、购物、饮食、娱乐、休闲、时尚、观光于一体的风情步行街（精心打造香港柏丽文化长廊）目的：打造前铺“柏丽道”，内店“时尚坊”，突显商业旗舰2、独创新人类主义主题文化商业模式：设年轻人创业区，年轻人职业辅导站目的：以较便宜租金吸引年轻人前来创业，保证长期商业模式经营，创造长久的固定人流3、开辟新人类主义文化休闲广场，时尚新人类首选的交流地目的：保证潮流、人流、金流4、新增WI—FI无线上网区（独立座地式）目的：点击时尚潮流聚焦点四、步行街特色规划经营统一规划·特色经营·时尚精彩注：具体经营领域如图示：、实行经营管理模式：三权分立……业主对商场所用房屋的所有权，发展商对各品牌经销商商务的特许经营权，优质物业管理公司对商场的管理权彼此分立四个统一……统一规划、统一布局、统一管理、统一形象2、商场区域内经营范围规划首层：1）临街地铺柏丽文化长廊专业规划用作餐饮、休闲商业（包括影音、美容护理、化妆品、名牌精品、皮具鞋帽、钟表眼镜、家居装饰、婚纱礼服、时装饰品、潮流手机等），开设露天咖啡馆、休闲西餐厅等，势必成为新新塘人永不落幕的时尚人文景观三权分立·四个统一）内店特设国际王牌“丽人行”美眉美容护肤、化妆护理区域3）内店铺特设“流行前线”或“自由港”（经营时尚服饰、流行精品、美眉香妆、潮流电器电子、新潮玩意）4）内店铺增设年轻人创业区，年轻人职业辅导站，趋年轻人创业道路多姿多彩。二层：只用作经营大型餐饮食肆用途。3、时尚品牌引入势力品牌销售店，全力打造中高档时尚品牌经营领地，保证高质素人流和旺场气势四、价格定位东面：私人村屋售5500元/㎡租35元/月/㎡南面：大型商场售12000元/㎡租70元/月/㎡西面：规划路售20000元/㎡租120元/月/㎡北面：售16000元/㎡租80元/月/㎡中间步行街售9000元/㎡租60元/月/㎡二层：售7000元/㎡租42元/月/㎡五、推广价格策略16%投资回报发展商提供高达16%的2年租金返还保证，令投资者坐享稳定且丰厚的投资回报，未来的商业物业升值收益更无可估量。注明：1、若业主委托发展出租商铺，即可得到发展商提供该物业总值16%的2年期租约的回报2、若业主自行出租自有商铺，发展商则不提供该物业总值16%的2年期租约。六、推广策划思考1、如何做到旺丁、旺财？每五十万人口只能养活一条步行街。因此,要做好、做旺步行街就必须做到两点：一是旺丁，一是旺财；而旺丁是旺财的基础。所以，步行街的定位首先要解决旺丁的问题，而这正是发展商所要看到的。在做旺人气方面，我们充分考虑了以下因素：一个就是有效地吸引年轻高资一族的消费力问题。年轻高资一族在步行街内可以有档次有质素地进行时尚快乐购物、玩耍，往往同时还可带领同等的消费陪伴前往，这对做好步行街的人气是一个非常重要的因素。其二，是对那些有档次、有消费力的人群吸引。步行街不仅是为少数有钱的“富人”建设的，更要考虑多数有消费力的群体，他们是一个不容忽视的群体，因此，也可以设计让那些周边住宅居民有参与性的活动，这也是做旺步行街的一个重要因素。其三，真正带给消费者步行的乐趣。所谓“步行”，只不过是一种商业包装形式，真正能够挽留消费者的还是步行街者能否给他们带来乐趣。、如何做到准确商业定位？就是为现代城·摩登汇·风情步行街在消费者心目中找到一个合理的购物位置，让本地的消费者逛街时首先想起要逛的就是新塘现代城·摩登汇·风情步行街。我们认为有以下几个概念支持风情步行街的定位：1)健康购物——摩登汇采用开放式建筑，空气新鲜流畅，不怕风吹雨打，消费者想坐就坐，想行街就行；2)时尚购物——领先时尚，流行前线、精品首饰、名店街等全面满足消费者个性化需求，消费者想买什么有什么；3)休闲购物——消费者可以叹咖啡、体验潮流的势力，还可以享受美味佳肴，轻松自在购物；4)文化购物——消费者在购物休闲的过程中，可以了解本地文化，可在书店、工艺品店等接受艺术熏陶；5)时尚购物——摩登汇·风情步行街是一个综合型商业项目，消费人群有相当质素，必须走品牌化的路线；6)快乐购物——吸引目标消费者到摩登汇来购物而不去（少去）其他地方，就是因为步行街的规划和综合设施能带给人们一种全新乐趣。在以上支持摩登汇·风情步行街的概念中，我们认为休闲购物、时尚购物、快乐购物是几个比较重要的因素，它们都是以“步行”、“购物”、“风情”为依托的，消费者为的就是一种全新的“休闲”方式，消费者在其中体验的就是那种自由自在、无拘无束的消费时尚；另外，现代城摩登汇·风情步行街是新塘唯一一条集购物、饮食、娱乐、休闲、文化于一体的走廊式商业街（即项目本身的核心竞争优势），有别于新塘传统的商业地产项目，是综合型多功能商业项目的领军者，是新塘对外的商业窗口和其他商业项目学习的典范，因此，我们将现代城商场定位为：广州东部·摩登汇·风情步行街，实现体现WALL，体现时尚精彩3、如何经营好摩登汇·步行街？对于步行街来说，做旺人气是相当重要的，人气就等于材气，而做旺人气必须在形象宣传和整体推广方面有一个长远的安排和计划，确定一个指导方针和推广思路。结合步行街的商业定位，在为步行街吸引人气的过程当中，我们不仅制订了周密的广告投放计划，而且还制定了“新闻导向、活动造势、夜夜有精彩、周周有主题、月月有轰动”的整体推广思路。新闻舆论宣传步行街在旺场方面有很大的优势，通过新闻记者的报道和媒体的权威导向，例如在香港皇牌商业电视节目《慧眼商机》作全力推介，同香港实力地产中介公司联合，多次组织香港看楼团前来购买咨询，制造声势，在香港《资本杂志》作投资介绍并邀请有关单位进行论坛讲座，聘请冯两努先生做商业实战讲座等等，相信这些推广活动都会为摩登汇带来良好的商业效应，并在摩登汇·步行街每月举办大型活动的时候进行有关新闻采访报道，进一步提升步行街的整体商业典范形象。特别在商业经营管理方面，建议提前介入物业管理，聘请香港知名的物业管理公司担任本项目的整体物业管理运营（例如香港的高力国际、第一太平、戴德梁行等著名物业顾问公司），也只有实施强强联合，发展商、业主、租户（商贾）实现三赢局面，才能打造品牌商业地产。活动宣传对于吸引消费者是一种有效的手段，如何策划好步行街的夜间生活和重要节假日活动，特别是那些参与性极强的系列大型活动，是一项长期推广工程。夜夜有精彩，就是指要为摩登汇营造夜间生活氛围。在这方面，我们联系专业的舞蹈教师在步行街文化广场举办了交谊舞、拉丁舞培训活动以及小型蓝球或街舞比赛和其他文艺表演活动。周周有主题，就是指步行街每周都要有主题促销推广活动。星期六、星期天是消费者休闲的时间，他们一般都在这两天进行购物、娱乐活动。我们为摩登汇规划了系列推广活动，联合广大商家在星期六、星期天举办大型促销活动。我们分别以步行街的“健康购物、时尚购物、休闲购物、文化购物、大众购物、快乐购物”等概念为基准，为步行街制定了以下主题推广活动（如“维护消费者权益·打造健康商业典范”、“感受时尚魅力·体验精彩生活”、“展示自我风采·感受文化魅力”、“体验自在消费主张·感受时尚休闲乐趣”等），告知消费者新塘摩登汇·步行街不卖CHEAP货，努力打造诚信街，推广步行街的时尚、风情、文化功能。由于主题推广活动全都在周六、周日举行，不仅为步行街吸引了人气，更全面树立了摩登汇步行街“体现WALL·体现时尚精彩”形象商业定位。月月有轰动，就是指步行街的推广要能引起所在商圈轰动。商业地产（如商业步行街）都有一定的辐射范围，是城市本身吸引力的表现和竞争魅力的象征，也就是说步行街要有凝聚力。作为刚刚试业不久的步行街，要散发出自身的魅力并能形成城市凝聚力就必须让广大市民了解它、熟悉它。因此，我们以步行街开业为轴擎，根据实际情况每月步行街都安排了大型主题推广活动。五一黄金周，我们为步行街策划系列参入性极强的大型开业活动，通过前期周密的宣传进一步深化了步行街“体现WALL·体现时尚精彩”主题，为步行街凝聚了大批人气，既吸引了消费者对于步行街的关注，也将步行街内的商家推销给了大众，商家、消费者和步行街发展商之间都得到了一种良性的互动，特别是一些港澳朋友也开始关注增城现代城步行街了。因此，我认为步行街策划推广活动，首先要能让目标消费者积极参入到其中来。一般来说，商业街街内购物、饮食、娱乐所占比重相近；但如果要想把步行街做得主题鲜明、形象突出，就要考虑到将步行街内所有商家形成凝聚力。这样就要先让商家在整个推广活动尝到的甜头，他们才会在以后的工作当中支持发展商的统筹推广策划工作。在现实情况当中，大多数商场都是一早就将商铺零散出售，从而使得商铺所有权与经营权无法统一，业主们拥有经营权，为保证投资收益最大化，往往不会考虑各承租者经营的项目是否过度重复、冲突。因此，我们在摩登汇·步行街大型主题推广活动中，我们应该充分发挥经营商家的优势，成功的推广离不开步行街广大商家的支持；因为推广步行街不仅仅是一个做旺人气的工作，它还涉及到整个步行街经营结构和合作共赢的问题。只有将摩登汇进行有效的规划，再和商家、业主进行有效沟通，才能取得他们的支持并充分发挥整个现代城商业项目的竞争优势。