专案集资在开发上的价值

专案集资在开发上的价值过去，在亚洲房地产狂飙时，大部分的购物中心在开发阶段资金的筹措都采取自有资金以及向金融机构担保贷款的方式，然而，大环境已经改变，房地产的不景气使得房地产开发商在筹措私人资金上有更多的限制，而资金流动性的降低更使得金融机构对房地产业者的放款却步；因此，房地产业需要有新的资金筹措方法去满足这样的需求，这一点在竞争激烈且风险较高的购物中心开发上特别地明显。以目前亚洲购物中心开发的情况，“只要盖了就会有人来”的观念已经不适用，购物中心失败的风险加大，结果就是传统型态的贷款(银行联贷)的方式失效。归根结底，其原因乃是目前亚洲的经济情况不佳，消费者在花费他们辛苦所赚来的钱时会更加审慎和斤斤计较；因此购物中心需要下更多的功夫去吸引消费者前来消费，当然购物中心本身也必须要有竞争力才能在市场中生存--这一点，在过去房地产狂飙，资金取得容易的时期并没有被当成开发的首要考量；而专案集资(ProjectFinancing)的方法可以帮助购物中心提升竞争力及“建立一个好的诱饵”去掳获消费者。建立一个好的诱饵国际专案集资特别适合在今日亚洲的经济环境，它可使开发商或所有权人减少投入的资金及风险，同时又能促进购物中心的竞争力，究其原因可分为两个层面：第一、专案贷款的标准不是建立在开发商或所有权人的信用能力或者财产的本身价值，现金缺乏的开发商或所有权人会最渴望这种型式的贷款，因为透过这种方法，他们在一开始仅需投入很少的现金或自有资本就能集资到整个开发案所需的资金。第二、专案贷款不须仰赖开发商或所有权人的资本或信用的背书，也不须依赖财产的价值，而是依据购物中心短期及长期的竞争力，竞争力的要求意味着新的购物中心必须要有完善的考量以及合适的规划和设计，也需要有策略性的规划和招商，以及适当的市场行销，以确保购物中心的可行性；这些竞争力的考量在过去房地产狂飙，资金取得容易的时期并非当然的首要考量。要怎么收获，先怎么栽因为能降低自有投资的风险以及提升竞争力，国际专案集资因此被泛滥的开发商或所有权人视为万灵丹，当然这种高风险的集资有着可观的代价，主要的原因有下列几点：第一、财务上的风险已由贷方(Lender)承受，同时贷方又背负大部份甚至是全部的开发费用。第二、贷方会设法藉由购物中心的经营成果去降低他们的风险。因此，为了确保贷款，开发商或所有权人将被要求必须符合贷方的标准与条件，并且对于购物中心整体开发须有更严格的准则。专案贷款原则上是无追索权的，即贷方可能不会将开发商或所有权人的信用能力或者财产本身的价值列入贷款要件，相对地，此种贷款的担保主要来自于对个案资产本身的抵押权以及对未来从招商所产生的现金流量的让渡权利，因此，贷方承受较多来自于个案本身在技术上及经济上的可行性的风险，个案整体在经济上和技术上的可行性也就会被仔细地考量。参与开发为了确保个案整体在经济上和技术上的可行性，贷方通常都会在开发团队中成为活跃的参与者；也就是说，贷方会更仔细地监查开发商的业务以及购物中心的表现；此一参与的程度可深入到对个案要用的专家或顾问的聘雇表达意见，或参与购物中心的规划、设计、营运以及商场的招商，而贷方的参与甚至可能是获得贷款的要件。专案贷款的贷方会希望购物中心开发过程、整体的效能及完成后的表现能满足他们的要求，通常这代表贷方的权利优先于开发商或所有权人、个案的股东，或其它借款人或股东权益，贷方也可能会对未来购物中心完成后的营运和维护谨慎考虑，以确保能有稳定的现金流量以及贷方的最终目标--投资报酬。合作关系然而，对于专案贷款，贷方与开发商或所有权人必须建立在合作关系上。当然贷方可能希望能够积极参与开发，但毕竟这不是贷方的生意，贷方不会想要有购物中心的控制权或经营权，在提供此种高风险贷款时，贷方须依赖开发商或所有权人在兴建、营运和维护购物中心上的专业，相同地，开发商或所有权人也需要依赖贷方的know-how和专业以确保开发案在财务上的成功，并使投资报酬率达到极大。贷款的关键即在于贷方对于开发商或所有权人执行开发能力的信任程度。有些时候，开发商或所有权人是拥有可观资源、专业和多年经验的大集团；而有些开发商或所有权人则可能仅是只有有限资源和经验的小企业，但他们也可能有足够的专业和进展，让贷方信任他们的执行开发能力。实务上和经济上的考量另外一个取得专案贷款的关键因素是开发商或所有权人了解购物中心开发过程的能力。直到今日，很多亚洲购物中心开发都忽略考虑开发过程的重要性，而适当的市场研究与可行性分析、区位分析以及规划和设计也因急着开发而被忽略了，这结果就是很糟糕的营运表现及招商失败。在购物中心开发过程中，有一些重要的实务上和经济上的因素会大大地影响贷方提供专案贷款的意愿，这些包括了以下几点：第一、开发商须达成个案整体成本及预期营收的严格标准。在贷方决定是否会提供专案贷款时，个案的成本以及购物中心预期收入同样是关键因素。高风险的专案贷款要求较高的报酬，这代表着必须极大化可能的收入以及控制开发成本，这两点极大地影响贷方提供专案贷款的条件。第二、须由彻底的市场研究及财务规划指引开发的方向。在现在日益竞争的零售业市场，“为开发而开发”已不再可行。购物中心的开发必须根据完善的市场研究、消费者的人口结构和财务上的评估预测，此外，个案的区位选择必须经过充分考量，如主要住宅人口和主要高速公路的接近程度的分析，如果在30分钟车程范围内没有可观的居住人口，或很难从高速公路到达购物中心，贷方将会严格地考量在不景气或竞争增加情况下，购物中心维持稳定成长的能力，过去有些时候，亚洲的开发商或所有权人不愿意投资时间与金钱去作适当的市场研究，结果通常就是商场开发不符合市场需求，也因此不能将他们真正的可能收入极大化。第三、承租户的业种组合必须符合购物中心整体的概念以及顾客的需求。商场的定位是走高价位或是低价位?是以都市化娱乐为主或是主题式直营畅货中心?或者是走流行高单价的购物中心?购物中心的型态必须符合目标市场的需求，反应在它的设计及业种组合。这代表开发商必须研究商场消费者的人口结构以及区位的分析。例如，在低收入的郊区开发一高单价、都市型、符合潮流的高楼购物中心是不可能符合专案贷款贷方的要求的。在早期的规划阶段，承租户业种的组合就能被明确地陈述出来是很重要的，通常，贷方不会只要求一个完整的承租户业种规划，而会要求在预先签约的承租户必须达到一定比例时才会拨款，最低限度，在拨款前个案中的主力承租户必须已经签订合约。第四、购物中心须作好与竞争者的差异化。除了一个完善的承租业种组合外，周围环境的考量也是关键的，并且有助于对竞争者的区隔。购物的环境越让人愉悦，消费者逗留的时间就会越久，消费者逗留的时间越久，消费在购物中心的花费就越多，而且如果消费者非常喜欢购物中心的环境，那他们将会经常光顾，购物中心的收入即会增加。购物中心整体的概念或主题对于创造一个适宜的消费环境是另一项关键，而且也导致对承租户业种组合的规划。在创造或延续品牌价值的层面上，设计可以是一个考量重点，庭园设计可以加强购物中心的竞争力，公共空间、适当的植栽和非商业的活动都能够吸引顾客和最好的承租户。自古以来，购物就是一种社交活动。人们到市场不仅仅是去购物，也包含去看人和被人看，去认识朋友以及去享受休闲时间，这道理一样适用在购物中心，公共交谊区、美食广场、娱乐场所、甚至公共图书馆都能增强购物中心的整体环境，让购物中心不仅是购物的地方，更是社交的地方。而这对购物中心发展的影响乃是使得消费者逗留的时间增长，消费更多的金钱，以及不断地光顾。第五、购物中心的设计不能仅以自我或艺术为目的，也须能够赚钱。购物中心必须以好的规划以及设计让消费者容易进出，并能让消费者尽可能地接触较多的商家，例如，消费者动线设计的关键，是以商店正面能被消费者看到的直线设计为宜，如果消费者不能在购物中心里立即看到商店，他们将不太可能立即被吸引而往前步行，进而进店消费，如此的没效率设计，将会影响购物中心的营业额以及未来租金收入和投资报酬。适宜的循环动线能使消费者更容易且迅速地绕完整个购物中心。购物中心会想要提供消费者最大的便利性，同时让消费能接触最多的商家，然而，如果购物者在购物中心内迷路、疑惑，或者不想走太长的距离，那他们将会在达到最大购买量之前提早离开，同时他们也不大可能再度光临此一购物中心。相同的道理也适用在购物中心外部的出入口和动线，如果从外面的马路要进入购物中心很不方便或因出入口设计太差而使消费者陷于车阵，那他们将不可能再回到购物中心，事实上，如果他们必须等很久才能进入购物中心，那他们很有可能在他们第一次光临前就调头回家了。如果购物中心没有足够的停车位，那消费者也可能会有如上所述相同的反应，因此，购物中心必须要能规划适量的停车位以满足顾客的需求，一般原则是以每100平方公尺的建物面积要有5个停车位，这个数字会随着购物中心开发型态的差异而不同，所以聘请规划和设计专家去分析正确的停车位需求是很重要的。第六、施工过程需要能掌控时程以及控制成本。由于建筑成本的增加会影响购物中心长期的预期报酬，因此贷方对于施工的过程特别敏感。贷方通常会要求开发商保证完工时间或要求承包商在约定时间及成本内完成建筑，贷方通常会视开发商或承包商营建管理的能力来拨款，如果购物中心逾期完工而且成本超出预算，贷方可能会采取冻结拨款或处罚有责任的一方。通常，贷方会聘雇自己熟悉的不动产管理公司或营建管理公司去监督开发商或承包商，以确保购物中心能在规定时间及预算内完成，因此，对开发商或承包商而言，整个开发流程适当的工程管理与专案管理是很重要的。第七、好的购物中心管理是基本条件。你可能拥有一辆很炫的车，但是如果你不懂驾驶，你很有可能会撞坏它，相同道理也可运用在购物中心的经营上，开发商必须对购物中心的经营有经验，对于没有经验的开发商，贷方会要求开发商必须取得专家的意见以确保购物中心的经营能达到最佳的报酬。统一的设施管理和经营是成功的购物中心管理的特色之一。开发商必须指引整个流程以确保购物中心整体的品牌形象能够符合承租户的需求，购物中心也必须出租给最适合的承租户，而且租约必须具有弹性和竞争性以随着市场情况作调整。此外，购物中心可以藉由加强承租户的设计标准建立品牌形象，而且适当的行销及活动安排是成功的购物中心管理的特色，这样的专业较可能降低贷方的风险，一个管理良好的购物中心不仅看起来很好，并且也经营得很好，营业额及租金收入自然很高，购物者会不断地光临；因此投资人和贷方的报酬就能达到最佳化。随着国际专案贷款的机制在亚洲越来越普及，新开发的或现有的购物中心将必须展现出更大的经济上的可靠性才能确保拨款。开发商必须更加把劲地向贷方展示他的购物中心能维持一系列的技术上和经济上的要求，这结果就是购物中心有更好的规划、设计、兴建与经营，所有的人都将成为赢家，包括贷方和开发商、购物中心的承租户及最终的消费者。隐藏的风险因素就参与本金(equity)的观点而言，贷方可能会要求个案开发商抵押土地和(或)现金做为投资股本，现金股本通常都很少，约占整体开发费用的5％～10％，这比例虽然很小，但可使贷方确定开发商或所有权人在购物中心开发的成功上有信心，下了认真的赌注。这就是开发商或所有权人愿意承受的隐藏风险，同时这也能确保贷方愿意接受看得到的风险。合作的代价因为贷方付出时间和精神在参与开发的过程以及提供复杂且有创意的无追索权贷款方案，贷方也会要求较高的费用、利率、以及一定比例的报酬。贷方会花很多的时间和金钱去获得技术上及法律上的专业，以评估整个开发案的可行性；此外，在提供可能损失或政治风险的保险上也有较高的成本，特别是当个案的开发是在一个没有测试过或新的市场时。还有一些费用是监督购物中心在后续经营期间对专案贷款的使用情形以及一些不可预料的变数所隐含的成本。较高的期望报酬虽然贷方的高度参与及监督代表购物中心的开发商或所有权人将有更高的资金取得成本，贷方对个案的积极参与和兴趣将可确保购物中心长期的获利能力和经济上的成功。贷方及开发商或所有权人的终极目标乃是开发一个能够达到贷方最大期望报酬的购物中心，这价值远远超过一开始高额的资金成本。为了符合贷方的期