搜索
第六章房地产项目可行性研究学习内容可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.1可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。目的含义作用是项目投资决策的依据是筹集建设资金的依据是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据是编制下阶段规划设计的依据§6.1可行性研究概述二、可行性研究的作用可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估和决策§6.1可行性研究概述投资估算的精确度为±30％研究费用占总投资的0.25％～1.5％投资估算的精确度为±20％投资估算的精确度为±10％研究费用占总投资小型1.0~3.0％大型0.2~1.0%研究费用占总投资的0.2％～0.8％可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例可行性研究的阶段国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；批准的项目建议书和同等效力的文件；国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等；自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标；开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。§6.1可行性研究概述三、可行性研究编制依据可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.2可行性研究的内容与步骤①项目概况②现场调查及方案制定⑥环境影响评价④规划设计方案选择③市场分析及规模确定可行性研究的主要内容⑤资源供给条件分析⑦开发组织机构和费用研究⑧建设计划编制⑨项目经济与社会效益分析⑩结论与建议可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.2可行性研究的内容与步骤接受委托调查研究方案选择和优化财务评价和综合评价编制可行性研究报告可行性研究的步骤可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.3房地产开发经营方案与基础参数选择一、房地产开发经营方案内容区位分析与选择开发内容和规模的分析与选择收益法开发时机的分析与选择合作方式的分析与选择融资方式与资金结构的分析与选择产品经营方式的分析与选择可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例二、构造评价方案§6.3房地产开发项目策划与基础参数选择开发项目是否分期进行以及如何分期、开发项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.3房地产开发项目策划与基础参数选择时间类参数融资相关参数收益相关指标三、经济评价基础参数开发活动的起始时间点开发经营期经济评价工作的计算周期预售收入用于后续开发建设投资的比例房地产开发贷款的贷款利率运营成本占毛租金收入比率空置率资本金投入比例评价标准类指标基准收益率目标投资回报率等可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.4房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费4.管理费5.财务费用6.销售费用7.开发期税费8.其他费用9.不可预见费可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.4房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费4.管理费5.财务费用6.销售费用7.开发期税费8.其他费用9.不可预见费(1)土地征用拆迁费(2)土地出让地价款(3)土地转让费(4)土地租用费(5)土地投资折价可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.4房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费4.管理费5.财务费用6.销售费用7.开发期税费8.其他费用9.不可预见费可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例(1)开发项目的前期规划(2)设计(3)可行性研究(4)水文地质勘测(5)“三通一平”§6.4房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费4.管理费5.财务费用6.销售费用7.开发期税费8.其他费用9.不可预见费(1)建筑安装工程费(2)公共配套设施建设费(3)基础设施建设费可采用的估算方法1.单元估算法2.单位指标估算法3.工程量近似匡算法4.概算指标估算法5.概预算定额法6.根据类似工程经验进行估算可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.4房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费4.管理费5.财务费用6.销售费用7.开发期税费8.其他费用9.不可预见费以上述各项费用之和的3％一7％估算可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。概算指标法概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。单位指标估算法单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。单元估算法单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。§6.4房地产开发项目投资与收入估算可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例§6.4房地产开发项目投资与收入估算二、资金使用计划房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。三、收入估算与资金筹措收入估算资金筹措内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例不确定性与风险分析财务评价指标的计算与评价编制基本财务报表测算财务基础数据，编制辅助财务报表财务评价基本程序§6.5房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例总投资估算表1销售收入和销售税金及附加表2投资计划与资金筹措表3借款还本付息计算表4房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括：§6.5房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例财务分析基本报表财务评价指标静态指标动态指标财务盈利能力分析项目投资现金流量表投资回收期投资回收期财务净现值财务内部收益率项目资本金现金流量表投资回收期财务净现值财务内部收益率损益表投资利润率投资利税率资本金利润率清偿能力分析资金来源与运用表借款偿还期财务分析及评价指标的对应关系§6.5房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例一、静态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。（一）投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为：投资利润率＝项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。项目总投资均利润项目年利润总额或年平例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？该项目的投资利润率为：×100％＝29.2％如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、