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2011年12月15日无锡市惠山古镇项目定位报告（第九稿）前言报告目的：报告旨在通过对地块进行分析以及为公司集团战略发展考虑，从而对本项目地块定位给出建议,做出项目规划，为集团提供参考！项目背景：地块位于北塘区、距离中心区2.5KM、未来规划为中心城区范围内；区域未来规划为惠山古镇风貌协调区、连接惠山古镇和吴桥中心，拥有惠山风景区、惠山古镇、古运河公园、黄埠墩等、地块东面紧邻古运河，周边景观资源众多；本地块内部现为一些工厂、废弃房及两条内部运河。2/573/57项目指标注：限高24M商住4:6停车位参考：商业：60-80个/万㎡住宅：1个/100㎡车位：25-35㎡/个做8.8万㎡车位，地下开挖3万㎡，地上5.8万㎡住宅172,000㎡；商业销售115,000㎡，保留81,000㎡；根据建筑设计标准及参考当地实际情况，整个项目所需车位8.8万㎡。综合各项因素，建议地下开挖6万㎡，地上保留2.8万㎡；可销售面积回款额32亿，我方保留资产9.8亿元;资产合计41.8亿元。本项目具有可操作性！地块75,000㎡地下建筑面积地上建筑面积287,000㎡B1超市347,000㎡总建筑面积15,000㎡住宅115,000㎡商业172,000㎡车位66,200㎡基底面积地上用地面积220,780㎡容积率1.3旅游文化区8,000㎡：3,700㎡×2F（局部3F）B1停车场精品购物区30,000㎡：15,000㎡×2F餐饮美食区40,000㎡：16,000㎡×2F（局部3F）建筑密度30%50,000㎡10,000㎡休闲娱乐区酒店12,000㎡：4,000㎡×3F10,000㎡：3,000㎡×3F（局部4F）面对过去、我们到底有些什么呢？5/571.区位优越：无锡位于江苏省东南部，地处长三角经济圈内；2.经济发达：2010年5750亿元，年均增速13%，三产比为1.8:56:42.5；3.人均收入：常住人口计算人均生产总值超过9万元，按现行汇率折算超过1.3万美元；3.交通便捷：境内有苏南硕放机场、建成通车沪宁城际高铁、京沪高铁;312、104国道穿过无锡;海洋客、货运输，主要由上海港、张家港港、江阴港出海；4.旅游强大：无锡以丰富而优越的自然风光和历史文化，跻身于全国二十大旅游观光城市之列。2010年接待游客5,150万人次，旅游收入748亿元、排名位居全国城市第九。长三江都市经济圈、经济实力雄厚、人均收入高交通十分便捷、旅游资源十分强大无锡对外交通图长三角都市经济圈无锡无锡硕放机场6/57十二五规划“三心、三圈层”、本地块为老城中心规划范围内尴尬的是本地块并非区域中心注：资料来源于无锡规划局发展定位：独具竞争力的国际化区域性中心城市和最具影响力的国际化生态型湖湾城市；三心：老城商贸中心：提升中心区功能业态，推进公共资源整合，提升公共空间质量，预控基础设施扩容；太湖商务中心：完善城市框架，集聚商务功能；强化低碳引领，建设生态城示范；推进设施建设，加快人气集聚；蠡湖休闲中心：加快集聚国际化湖滨旅游度假功能、体验式高端商业文化娱乐消费功能、多元化休闲服务功能，加快新城宜居示范住区和国际社区建设，打造国际上最具魅力的城市湖湾地区；三圈层：中心城区：三心、三区（中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区）新城区:惠山新城、锡东新城、科技新城、锡西新城城镇组群：锡东城镇组群、锡西城镇组群7/57北塘区“十二五”商业面积达到100万㎡以上、竞争十分激烈注：资料来源于无锡北塘区政府按照“优化布局、培育特色、提升层次、创建品牌”的要求，重点推进一批城市综合体和特色街区建设，打造区域性休闲购物和商贸中心。加快推进金太湖、民主街、一百、茅泾浜地块、石门路、造漆厂地块等城市综合体建设，丰富大型购物中心、综合性超市、大型百货店、品牌专卖店等商业形态。以彰显城区特色、提升消费为出发点，积极实施市区两级商业特色街区建设和改造提升工程。加快推进惠山古镇历史文化街区和青石路商贸休闲街两个市级特色街区的建设。到2012年两条市级特色街区基本成型，到2015年商业面积达100万平方米以上。地块中央商务区北塘新城河埒商圈太湖广场中央汽车站无锡火车站2.5KM4.5KM2.4KM2.8KM地块周边交通便捷，向西通过惠钱路可以上快速内环；向南经运河西路可以到达滨湖区；向东经人民路过惠山大桥可以到达市中心；向北过盛岸路直达北塘新城、欧风街；地块区位较好，是西部区域进入市中心的要冲，位于北塘区南部，东靠古运河，南隔惠山古镇与惠山相依；距离中央商务区路程为2.5公里，与北塘新城仅一河之隔，距离河埒商圈路程为2.4公里，距离太湖广场4.5公里；距离火车站和中央汽车站2.8公里路程；8/57惠钱路快速内环盛岸路通惠路古华山路春申路位于北塘区、处于市中心地带、距离中心商务区2.5KM地块北面有桥、南面为山、东面临河三面受阻，仅西面可以通畅商业延伸京杭大运河蓉湖大桥9/57惠山古镇历史文化街区吴桥中心文化区（运河文化、现代风情）黄埠墩市中心惠山风景区古运河公园本地块未来规划惠山古镇风貌协调区、并且连接惠山古镇和吴桥中心地块南边惠山古镇街区2002重新规划、2011年黄金周人流达到35万人次地块位于曾繁华一时的古运河沿岸，该区域曾是无锡最繁华的商埠；随着城市的变迁，该区域逐渐萧条；近几年政府依托惠山古镇自然和人文资源，将该区域打造成RBD（城市游憩商务区），一个展示吴文化和无锡民俗、民艺、节庆、饮食的舞台，一个富含文化底蕴，集结大江南北游客风情集散地；该区域依山傍水，拥有惠山风景区、惠山古镇、古运河公园、黄埠墩等，紧邻古运河；同时紧靠城市核心区，属于城市稀缺板块。惠山古镇于2002年启动规划，在文化挖掘和考证上历时5年，完成前期准备后于2007年底启动保护性修复；2011年黄金周，惠山古镇初露真容，中国泥人博物馆开馆、古街核心区游览线路贯通，景区入口广场开放；据统计，黄金周期间，客流总量达35万人次;预计2012年5月整体开街。惠山古镇风貌协调区有惠山古镇、古运河公园等自然资源、并且紧邻大运河面对无锡众多旅游资源面前、本地块周边缺少独有的特色资源景观10/57灵山大佛龙背山森林公园太湖仙岛南濒烟波浩渺的太湖，有因范蠡而得名的蠡湖，穿越市区的京杭大运河，称为“江南第一山”的惠山，象征无锡古老历史的锡山。太湖之滨，有鼋头渚、蠡园、梅园、锦园、万顷堂、马山诸景等以自然景观著称的梅梁胜迹；惠山之麓，有锡惠公园、寄畅园、天下第二泉、惠山街、吟苑、东大池等以山、泉、亭、桥、祠庙等体现江南特色的锡惠胜迹；锡东吴文化博览园板块，有梅里古镇、鸿山十八景、鸿山文化新城、都市农业生态园、梁鸿湿地公园、中华赏石园、鸿山遗址博物馆、梁鸿文化度假村、昭嗣堂、钱穆故居等吴文化旅游胜地。11/57市场规模预测锡惠公园每年的游览人数为100万（参照《锦绣锡惠》）。考虑到现有市场结构里中老年市场占较大比重，我们在这里取50万人/年计算；根据无锡市和江苏省的统计文件，无锡市近年来旅游人口增长率为12.6%；根据本项目情况，选取8%；根据行业经验，惠山古镇新项目推出所带来的增量约为50%。惠山古镇建成后第一年游客量约为：50×（1+50%）×（1+8%）=81万古镇旅游项目主要是面向夜间市场,晚间游客人数将达到本项目的峰值，约为白天人数的两倍，那么最后的市场规模预测结果为：81×2=162万人，同理，建成后5年内游客量分别为：年份第一年第二年第三年第四年第五年总计游客量（白天）8187.594.5102110475游客量（晚间）162175189204220950预计建成后5年平均接待游客量为190万人面临问题是游客群体老龄化、消费能力有限以及夜市客群把握我们面对着珍稀而又特殊的地块，它在何方？餐饮、休闲、娱乐，还是Shoppingmall，还是艺术展览中心？还是。。。。。。无锡楼市格局分布——无锡住宅市场由市中心向外扩散格局、密集程度较高整个房地产市场处于供大于求局面随着无锡经济快速发展、人口快速增长、市中心区域已无法满足住宅市场需求，导致市场由市中心向外扩散格局，由于市场开发密集程度较高、整个房地产市场处于供大于求局面；目前无锡共有7区，分别为崇安区、南长区、北塘区、惠山区、锡山区、滨湖区、新区。崇安区新区锡山区惠山区滨湖区南长区北塘区13/57区域项目物业类型开盘均价（元/㎡）主力去化面积去化去化率崇安区红豆人民路九号住宅、公寓、商铺——11,000—12,000商业29,00090—150㎡————南长区天元世家住宅2010.1010,500160—280㎡46套/月90%新区花样年花郡住宅、公寓、商业2011.87,500商业16,00085—190㎡25套/月40%锡山区首创·隽府住宅2011.38,00090—150㎡20套/月60%滨湖区蠡湖一号住宅2011.1014,00090—170㎡20套/月5%惠山区百乐时代广场住宅、商业、写字楼2011.98.000商业25,00090—180㎡30套/月10%北塘区中锐海尚映象住宅、花园洋房2011.97,300商业16,00080—160㎡25套/月60%金太湖国际城住宅、商铺2010.79,500商业45,00090—180㎡35套/月95%受到房地产和政策影响、下半年去化明显较慢同属于市中心的北塘区紧邻核心商圈、价格相对市中心较低，去化快14/57整体看，无锡商圈形成以成熟社区和便捷交通为基础，显著特点是人流车流量大；从分布来看，无锡主要商圈大多集中在内环线以内交通相对便捷区域，周边社区密度较高；在过去五年中，无锡城终于打破了以解放环路为中心的单核心城市形态，在外围组建了多个城市商业次中心；典型商圈区域典型商业介绍中心商务区商业大厦、八佰伴、三阳百盛等锡沪路商圈哥伦布广场、中华美食城为中心太湖广场商圈主要是茂业城、燕莎等以及长江办公写字楼区河埒口商圈万达广场、大润发等北塘商圈金太湖国际城为中心，一期已开业，但除餐饮外，其他营业不佳长江路商圈新天地假日广场、宝龙城市广场、新之城等无锡商圈现状——市中心因区位、成熟商业、消费习惯等牢牢占领核心位置形成了其他区域中心共同发展的格局15/5716/57建筑面积：68万㎡开业时间：2009.6经营业态：大型商街、国际影院、无锡首个真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、甲级写字楼、高档住宅等进驻商家：沃尔玛、KFC、兰桂坊、采蝶轩等开发商：无锡商业大厦大东方股份公司销售情况：商业一、二期售罄，三期售出80%销售体量：一期、二期11万㎡、三期20万㎡销售均价：50,000—60,000元/㎡主力面积：50—120㎡租金水平：10—18元/㎡·天经营状况：一期经营状况良好、二期试营业，三期招商中停车位：地上600、地下3000北塘区商圈——目前城北最大综合体项目金太湖国际广场、距离本地块1.2KM本项目若想开发商业必然需要寻找新的突破口百货1—3步行街-1F沃尔玛数码城会所1.2KM面对市中心商业和区域商业双重影响下同时避免商业无法延伸、充分利用周边资源等优势建立新形象宏观市场：地处长三江都市经济圈、经济实力雄厚、人均收入高交通十分便捷、旅游资源十分强大；未来规划：本地块未来规划惠山古镇风貌协调区、连接惠山古镇和吴桥中心、虽然是老城中心规划范围内，但尴尬的是并非规划为区域中心，并且未来区域商业体量达到100万㎡以上；地块现状：本地块在北塘区、距离市中心商务区2.5KM，地块北面有桥、南面为山、东面临河三面受阻，仅西面可以商业延伸；周边资源：有惠山古镇、古运河公园等自然资源、并且紧邻大运河面对无锡众多旅游资源面前、本地块周边缺少独有的特色资源景观、南边惠山古镇街区2002重新规划、2011年黄金周人流达到35万人次、面临问题是游客群体老龄化、消费能力有限以及夜市客群把握；微观市场：无锡住宅市场由市中心向外扩散格局、密集程度较高整个房地产市场处于供大于求局面住宅受到房地产和政策影响、下半年去化明显较慢；同属于市中心北塘区紧邻核心商圈、价格相对市