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本报告是严格保密的。别墅价值挖掘的认识世联地产顾问（中国）有限公司陈劲松————定位与营销本报告是严格保密的。一.多样性与别墅的营销定义二.需求：取决于供给的创新弹性三.供给：地价的路径依赖四.定位弹性与地段价值五.几个案例本报告是严格保密的。一·多样性与别墅的营销定义被称之为“别墅”的房子：上海-丁香花园上海－九间堂；北京－长城脚下的公社北京－观唐；北京－建外SOHO深圳－硅谷别墅深圳－波托菲诺深圳－中信红树湾深圳－万科第五园深圳－十七英里成都－清华坊庐山－美庐本报告是严格保密的。上海——丁香花园本报告是严格保密的。庐山——美庐本报告是严格保密的。北京——长城脚下的公社本报告是严格保密的。上海—九间堂本报告是严格保密的。北京——观唐本报告是严格保密的。北京——观唐本报告是严格保密的。成都——清华坊本报告是严格保密的。成都——清华坊本报告是严格保密的。深圳——硅谷别墅本报告是严格保密的。深圳——硅谷别墅本报告是严格保密的。深圳——波托菲诺本报告是严格保密的。深圳——波托菲诺本报告是严格保密的。深圳——波托菲诺本报告是严格保密的。深圳——万科第五园本报告是严格保密的。深圳——万科第五园本报告是严格保密的。深圳——十七英里本报告是严格保密的。深圳——中信红树湾本报告是严格保密的。深圳——中信红树湾本报告是严格保密的。深圳——中信红树湾本报告是严格保密的。被称之为“别墅”：———独立产权———独立占地———庭园———天台独立屋、别馆、连院、连排、空中……本报告是严格保密的。别墅的功能与位置的相容性地点主要功能城市郊区风景区居住生活∨∨度假∨∨商务∨接待∨∨∨商业∨∨∨本报告是严格保密的。二·需求价值：取决于供给的创新弹性1、关于“富人”的生活方式2、需求价值本报告是严格保密的。◇固定的生活习惯◇固定的家庭结构◇固定的消费偏好◇固定的休闲方式◇固定的区域有没有富人的生活方式？本报告是严格保密的。◇十五年前无差异◇十年前诞生差异◇五年前差异化◇二年前差异多样化本报告是严格保密的。差异化的来源：———供给产品的差异化———城市规划的变迁———财富的积累推论一：需求的供给创新弹性大本报告是严格保密的。三·关于土地的绝对价值和供给指标类别容积率净密度（户数/公顷）邻里密度独户住宅0.22012并立式住宅0.320-2515联排式0.540-6030叠层式0.860-10045三层公寓1.0100-15050六层电梯公寓1.4160-19075十三层电梯公寓1.8215-240100各类住宅用地一般指标本报告是严格保密的。从城市土地最优价值实现角度独立住宅/Townhouse/6层电梯公寓/13层电梯公寓＝9/6/1.3/1单价的比值关系的不可实观推论二：城市中别墅具有土地绝对价值贬损性本报告是严格保密的。开发商角度条件A：以楼面地价为核算依据倾向于降低容积率条件B：以土地面积地价为核算依据倾向于提高容积率条件C：分期交付地价、分期开发市场压力小条件D：一次性交付地价、一次性开发市场压力大推论三：供给的地价路径依赖性本报告是严格保密的。四·产权角度：定位与弹性独立住宅联排住宅公寓相邻单元不相邻相邻集合产权特征独立相对独立不独立花园私家〉公共公共〉私家公共设施独立半独立公共本报告是严格保密的。案例一：深圳硅谷别墅本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。户型转换的一个例子：从Townhouse到叠加叠加前本报告是严格保密的。叠加后本报告是严格保密的。叠下底层平面图本报告是严格保密的。五·营销角度：别墅Townhouse多层住宅院子☆☆☆围墙☆☆☆私家泳池☆门廊☆平台☆☆花架☆☆☆大门☆☆☆草坪☆☆私家车库☆☆菜园☆☆☆花架种植☆☆☆本报告是严格保密的。别墅Townhouse多层住宅储藏室☆☆☆☆☆☆地下室☆☆☆阁楼☆☆☆天窗☆☆☆度身定造☆私密☆☆☆家庭餐厅☆☆☆衣帽间☆☆☆☆☆☆本报告是严格保密的。案例二：深圳波托菲诺本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。20042005200320022001800090001000011000120001300020000均价（元/平方米）时间（年）2001.10天鹅堡一期启动A、B、C栋推出8500元入市2002.1天鹅堡一期D、E栋推出8800元入市2002.7纯水岸一期TH启动16000入市2002.7纯水岸一期多层启动9300入市2003.12天鹅堡二期1区启动9800元入市2004.10纯水岸别墅计划启动30000入市2004.6天鹅堡二期2区计划启动9500元入市各期项目价格变化及销售周期项目整体价格变化项目整体价格变化华侨城－波托菲诺入市价格走势本报告是严格保密的。别墅的空间价值体现本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。别墅的价值变化反映的是我们时代的变化本报告是严格保密的。