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区域价值挖掘专题分享我们经常碰到的项目会位于这样的区域：远郊，陌生区，未被定义；形象老旧，在市民心目中已经没落；新城区，刚刚发展起来，尚未得到大家的认同；热点片区，却位于边缘化的地带；大家都公认的好区域，所有人都知道它有价值；……我们常常会面临这样的问题：这个区域的价值是什么？怎样为它找一个说法？怎样重新塑造区域的形象，改变公众对它的认知？这么多的热点片区，我们这个区域怎样脱颖而出？项目的价格目标远高于周边，如何突破区域价值？……如何看待项目的区域价值？从星河丹堤的西银湖原生别墅群，到北京永顺镇项目的去通州化；再从长沙尖山项目的新城市中心，到武汉复地项目的品味东湖，最华丽的一英里……从成都今日蜀州城的都市休闲区，到沈阳长白岛项目富人区的说法；区域价值的挖掘，不仅需要灵光一闪的创意，更需要系统化的，结构化的分析方法。我们发现：4本次分享的主题：区域价值挖掘的方法论通过对公司2005年至2007年近百份报告的整理，我们总结了挖掘区域价值的四种最主要方法：资源禀赋分析法案例类比法区域价值AB城市功能解析法D价值嫁接法C海口海甸溪北岸改造项目长沙南湖新城项目成都今日蜀州城项目……淄博孝妇河项目北京鲁能幸福一村项目河南怡丰置业郑州项目西安新鸿基曲江项目福州三盛南香湖项目……复地武汉武重项目天津泰达七里海项目大连正达大山村项目地业西丽龙井村城市更新项目……通州永顺镇项目圣莫丽斯星河丹堤金地香蜜山……5方法一：资源禀赋分析法6资源禀赋分析法——定义及适用范围认为区域资源决定区域价值，以资源盘点、资源评估挖掘区域价值的方法定义项目所在区域具有较多的优势资源或具备某一种突出资源。往往是“幸福的烦恼”，或是“被遗忘的角落”.适用范围相关报告武汉复地武重项目地业西丽龙井村城市更新项目……7区域资源盘点资源价值评估是否具备绝对核心资源升华优势资源区域价值提炼是整合各类资源否资源禀赋分析法——分析框架步骤一：步骤二：步骤三：步骤四：分析框架是思考的方法论，而不是报告撰写的目录！8资源禀赋分析法实例：“幸福的烦恼”——武汉复地武重项目区域资源盘点资源价值评估是否具备绝对核心资源升华优势资源区域价值提炼是哪个资源赋予区域最大价值？沙湖大学东湖风景区历史文脉企事业单位商业区水果湖古树政府机构体育馆9思考的关键点1：如何MECE资源？步骤1：盘点区域资源区域资源盘点模型区域资源自然资源配套资源人文资源生活配套景观配套交通配套……历史的沉淀传统的认知……山水湖泊海、岛植被……思考的关键点2：分类的意义何在？——能否对各类资源进行对比、评估10步骤2：资源价值评估资源的归类并非简单罗列，而是有效地集成；一般而言，各类资源之间不具备直接的可比性，应在城市视角下，与其他区域进行对比，判断其所附加的区域竞争力。识别资源价值的三个视角：基于区域竞争；基于领先案例；基于市场认知。基于区域竞争评估资源价值11步骤2：资源价值评估通过借鉴前卫市场案例，对所归纳各类资源的价值进行排序；确认区域存在绝对领先的核心的优势资源。问题：如何将此资源发挥至极致，如何通过此资源最大化区域价值？基于领先案例评估资源价值研判：本区域具备绝对核心的资源立足于房地产市场的价值体系！12步骤3：对优势资源的升华——空间延伸：基于全国、全球视角的例证13步骤3：对优势资源的升华——时间延伸：基于历史积淀与未来发展的视角14步骤4：区域价值提炼——创意的跳跃区域价值的表述：可能是一句话，可能是一个短语，也可能是若干关键词：精炼地表达区域最突出的气质。品味东湖，最华丽的一英里15复地武汉武重项目区域价值挖掘的思路背景区域：位于武汉三镇之一的武昌区城市中心地带，兼备自然、人文资源项目：建面约107万㎡，以住宅开发为主；南北向主干道通达良好，东西向贯通不足，配套齐，内部有植被结论思路主要观点资源价值评估区域价值重新界定——品味东湖，最华丽的一英里资源集成归类基于区域竞争评估基于前卫案例评估政务区、文教区和东湖风景区是最突出的区域价值东湖景区的价值应高于政务区和文教区，它带给区域房地产的价值更大湖区应承担城市名片功能，形成地产价值峰值区；湖区逐渐由旅游地转向城市的主要功能区；从对自然资源的挖掘利用逐渐引入城市人文资源优势资源升华从空间延伸的角度从时间延伸的角度东湖拥有独一无二的自然资源优势城市融合速度加快，武昌的东湖将成为武汉的东湖本区域为整个东湖景区集城市属性、自然属性于一体的最高价值区，具备重塑区域价值的条件资源罗列：丰富的城市资源及人文景观资源区域价值提炼盘点区域资源基于城市功能分区的角度区分各类资源16资源禀赋分析法实例2：“被遗忘的角落”——地业西丽龙井村城市更新项目区域资源盘点资源价值评估是否具备绝对核心资源整合各类资源区域价值提炼否产业园+大学城丰富的土地资源有山有水的自然环境龙井村作为龙珠片区最后的开发之地，承担了片区发展为综合配套区域的使命和责任结论：区域背景位于深圳市地理中心，但经济相对落后，知名度相对较弱；龙珠片区配套较成熟17地业西丽龙井村项目区域价值的分析思路区域资源的盘点整合资源，提升区域价值西丽的前世西丽的今生西丽的未来西丽过去属于被遗忘的角落，被认为是深圳关外有限的交通资源将西丽与城市阻隔，片区内割裂发展大量下游制造业工厂、无序的城中村和低端人口政府要将其发展成为深圳的“北硅谷”大学城的建设使西丽成为深圳“海淀”西丽成为政府投资建设的重点区域欧洲城落户西丽，将会极大改变片区形象环境的稀缺和保护，提升了西丽板块的价值借助深港西部通道，打通“深港创意走廊”西丽和市区逐渐融合，成为城市的一部分西丽必将形成深圳的人才“高地”和“洼地”西丽将成为南山区的增长极，承担深圳未来经济的领导者责任18提出问题——基础条件良好，价值未被发现但西丽缺失在城市发展中的话语权，缺乏集体信心提出问题，有利于引起关注，聚焦分析19追溯过去——分析“被遗忘”的原因20解析现状——归纳提出片区发展的各种利好发展投入——政府投建的重点区域区域的利好因素城市扩张——将成为城市的一部分深港联系——“深港创意走廊”自然资源——城市自然资源日益稀缺重大设施——欧洲城的建设落户人力支持——大学城的建设规划地位——深圳“北硅谷”并不具备绝对领先的优势资源！21展望未来——整合资源，提炼区域价值为项目应承担的功能地位埋下伏笔从城市地位的角度提炼区域价值22区域资源盘点资源价值评估是否具备绝对核心资源升华优势资源区域价值提炼是整合各类资源否资源禀赋分析法——思路回顾步骤一：步骤二：步骤三：步骤四：分析框架是思考的方法论，而不是报告撰写的目录！23方法二：案例类比法24案例类比法——定义及适用范围通过对相似区域案例的借鉴总结发展规律，进而挖掘区域价值的方法定义常用于大规模的区域项目适用范围相关报告海口海甸溪北岸改造项目长沙南湖新城项目成都今日蜀州城项目……25案例类比法——分析框架案例研究不能直接解决“是什么”的问题，但能总结相应的规律；在此方法中，案例借鉴处于主导地位，没有案例研究，就无法最大化地挖掘区域价值。区域背景分析案例借鉴本区域的适配研究区域价值提炼同类案例选取步骤一：步骤二：步骤三：步骤四：案例结构化分析规律总结26案例类比法分析实例——海口海甸溪北岸改造项目背景区域：海甸岛位于海口市北部临海区域，环境好，已经是一个高档居住生活区项目：海甸岛南端，海甸溪北岸、沿江二东路以南片区，旧城改造项目，102.59公顷结论以特色目标型、精品型商业、高尚住宅和商务公寓为主的多功能复合区域思路主要观点区域背景研究自然资源优良，地理位置绝佳、交通便利，配套较全，房地产开发处在上升期，消费力强，具有巨大的商业价值，历史人文气息浓厚，——项目本身条件优越区位房地产市场房地产交通文化价值案例借鉴英国泰晤士河南岸英国泰晤士河南岸威尔士•卡迪夫湾区改建新加坡河区的改造工程从改造过程、成果、成功因素三方面分析改造前都承担一定的城市功能，在历史的发展中逐渐衰败，成为城市的伤疤总结滨水区重建区域增值的KPI体系人文适配度研究海口经济转型为本项目提供了机遇区域是中心组团的组成部分，是外滩规划中最重要的核心片区之一确定本区域的发展方向宏观经济、资源、产业城市规划,房地产状况人口配套自然资源27步骤1：区域背景研究交通——交通可达性好，距市内主要区域在半小时车程以内区域的利好因素房地产——投资增长强劲的热点板块，涉外高档居住区配套——中南部已具有中高教育配套设施人文——海南文化的发源地之一，古建筑与浓厚的海口文化自然资源——横沟河、南渡江交汇，海甸岛核心展示面人口——1/4海口市人口，承担中心组团人口迁移分担功能区位——滨河沿线，海甸岛南端，海甸溪北岸区域背景是案例选取的参照28步骤2：案例借鉴——同类案例选取案例的核心特质要与所研究区域的背景相一致29步骤2：案例借鉴——结构化的案例研究结构化研究：以固定的范式、框架进行研究意义：结构化研究才能得出共性，是提炼规律、KPI的前提，否则没有借鉴的意义；结构化研究的维度——根据具体项目区域研究的目的而定。30步骤2：案例借鉴——规律总结：滨水区重建区域增值的KPI体系KPI体系旧工业区和旧村改造引入品牌发展商参与区域更新区域整体规划、重新布局：重新规划合适的市场推广形象，以吸引国内外投资产业升级（引入新的事业、促进产业更新）以新的产业结构代替衰败的旧工业，从港口工业转型娱乐、休闲、办公区，建造优美建筑形态的住宅区，公共艺术空间等，促进了就业机会的增加保证核心示范项目的优先建设完善公共配套设施：在城市中布置开放空间、绿地、广场，建立活力驱动要素区域重新定位：重新进行定位，挖掘符合滨河区域气质的城市形象完善内、外交通系统：建立新型的河岸关系和更为紧密的城市关系，采用步行系统，诱发人们使用公共空间和商业设施政府启动、推动更新计划与发展商、金融机构建立合作伙伴关系改善环境导、吸引投资优惠政策（如：低息贷款、减免税费）内因外因31步骤3：本区域的适配研究区域定位初步分析宏观经济城市规划项目自身资源条件发展的趋势和城市赋予的发展的这种使命是否符合海口特定的经济发展时期和未来的城市规划方向呢？案例借鉴之后，一定要回归区域本体条件挖掘价值，这是研究案例的目的。32步骤4：区域价值提炼具备成为海口城市滨河区域形象名片的基础与优势，但要承担重塑区域形象和区域功能转型的重大责任。33案例类比法——思路回顾本区域适配度研究区域价值研判相关规律总结区域背景分析选取同类案例进行结构化分析34方法三：价值嫁接法35星河丹堤——面对区域价值困境，定位“西银湖”，成功实现价值扭转和突破成功案例15123412345银湖，传统别墅区香蜜湖，顶级豪宅区梅林关口片区龙华二线拓展区坂雪岗片区区域关键词：城中村、烂尾楼、塞车在客户或者业内人士心中，该片区为价值比较低的区域；区域背景：关口片区用地面积20万平（300亩）建筑面积36万平米容积率1.8物业形态独栋、TH、高层资源优势9万平米原生湖、13万平郊野公园地块背景项目问题：区域价值困境区域形象感知较低；地块旁的丰泽湖山庄档次较低，定义为“平民住宅”；丰泽湖业主事件，人文价值也较低，市场影响较差；临快速干道；没有生活配套；银湖山郊野公园“星河丹堤最早面临的不得不突破的问题是：梅林关口极低的片区美誉度和丰泽湖山庄6000元的单价。”“项目面临的最大问题就是如何扭转区域价值的困境，如何最大化利用稀缺性资源，如何使客户感知项目品质与资源相匹配。”——代理一部经理邓震宇36圣莫丽斯——面对完全陌生区域，以“香蜜湖北”借势立势，重新定义区域价值成功案例２5123412345银湖，传统别墅区香蜜湖，顶级豪宅区梅林关口片区龙华二线拓展区坂雪岗片区总用地面积27万平（495亩）总建筑面积33万平米容积率1.22物业形态独栋、TH、洋房、高层资源优势山体、水景、规划地块背景项目问题：区域价值完全无定义完全陌生的区域；通达性较差；配套匮