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芜芜芜湖湖上海鑫胜企业发展咨询有限公司即墨·青岛义乌城项目企划报告THEPLANOFQINGDAOYIWUCITY芜湖温州商贸城项目经营结构调整可行性分析报告行析城市经济环境分析篇芜湖城市基本概况芜湖城市经济发展概况Content宏观经济环境及发展趋势概述商业市场环境分析篇商业零售市场概况目录商业批发市场概况商业市场新格局分析结论城市中轴功能解析篇城市中轴功能解析篇芜湖城市东扩战略的意义弋江路中轴线战略价值的构成弋江北路在城市新格局中的地位和作用温州商贸城经营功能调整的可行性分析篇项目的背景项目的SWOT分析市场需求分析项目的总体调整思路项目的营销推广策略即墨·青岛义乌城项目企划报告THEPLANOFQINGDAOYIWUCITY2芜湖温州商贸城项目经营结构调整可行性分析报告行析前言2008年5月为深入了解温州商贸城项目运作不善的原因并促进该项目与芜湖城市2008年5月，为深入了解温州商贸城项目运作不善的原因，并促进该项目与芜湖城市经济发展步伐相吻合，上海鑫胜企业发展咨询有限公司对芜湖商业市场环境进行了一系列的调查与研究工作。主要内容包括：芜湖社会、历史、交通、产业、文化、人口等商业发展基础条件的资料整理与分析，专业市场、零售市场发展条件与芜湖自身条件的对比，芜湖未来商业格局与对策研究等。本报告是建立在客观数据分析与商业地产多年运作的经验判断基础之上，希望通过我们对芜湖城市商业发展基础的细致解读，为温州商贸城项目的下一步调整提供思路，为项目的成长与经营繁荣贡献一份绵薄之力。即墨·青岛义乌城项目企划报告THEPLANOFQINGDAOYIWUCITY3芜湖温州商贸城项目经营结构调整可行性分析报告行析分析篇——[城市经济环境]（一）芜湖的城市基本概况如何?了解项目所处城市的客观基础探寻符合城市发展规划的商业机遇（二）芜湖的经济发展现状如何?揭示项目调整的必要性（三）经济环境发展趋势分析结论?即墨·青岛义乌城项目企划报告THEPLANOFQINGDAOYIWUCITY4芜湖温州商贸城项目经营结构调整可行性分析报告行析城市经济环境分析篇芜湖城市基本概况芜湖城市经济发展概况宏观经济环境及趋势概述（一）了解项目所处城市的客观基础宏观济环境及趋势概芜湖（）了解项目所处城市的客观基础芜湖市位于安徽省东南部，地处长江下游南岸，全市面积3317平方公里，其中市区面积720平方公里。辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜镜湖马塘鸠江四区芜湖市东临中国经济重芜湖地理区位陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。芜湖市东临中国经济重心——长三角经济圈，北靠合肥徽中城市群，是南京都市圈组成部分，长三角经济辐射圈。区位优势，决定项目具有综合辐射的后发优势，在城市版图扩展中具有经济爆发力。即墨·青岛义乌城项目企划报告THEPLANOFQINGDAOYIWUCITY5芜湖温州商贸城项目经营结构调整可行性分析报告行析（一）了解项目所处城市的客观基础城市经济环境分析篇芜湖城市基本概况芜湖城市经济发展概况宏观经济环境及趋势概述芜湖宏观济环境及趋势概芜湖交通条件芜湖市——华东地区重要的水陆交通枢纽。铁路：是华东第二通道的咽喉，可直达15个大中城市；铁路：是华东第二通道的咽喉，可直达15个大中城市；公路：205国道和318国道穿境而过，长江公铁两用大桥是中国21世纪初的标志性建筑之一。公路：205国道和318国道穿境而过，长江公铁两用大桥是中国21世纪初的标志性建筑之一。水运：芜湖港是溯江而上的最后一个万吨级码头，常年可通航5000水运：芜湖港是溯江而上的最后一个万吨级码头，常年可通航5000航空：芜湖已开通至北京、佛山航空线，距南京禄口国际机场权1小时车程，距合肥骆岗机场1.5小时车程。航空：芜湖已开通至北京、佛山航空线，距南京禄口国际机场权1小时车程，距合肥骆岗机场1.5小时车程。水运芜湖港是溯江而的最后个万吨级码头常年可通航吨级船舶。朱家桥港区建有外贸码头，设有铁路专线。已形成芜湖港、上海港、国际港口的集装箱物流链。北岸裕溪口港为全国著名现代化煤炭中转港。水运芜湖港是溯江而的最后个万吨级码头常年可通航吨级船舶。朱家桥港区建有外贸码头，设有铁路专线。已形成芜湖港、上海港、国际港口的集装箱物流链。北岸裕溪口港为全国著名现代化煤炭中转港。水陆交通枢纽地位优势，决定项目具有应势机遇，为做强专业市场、提升能级，提供长远的市场基础支持。即墨·青岛义乌城项目企划报告THEPLANOFQINGDAOYIWUCITY6强专业市场、提升能级，提供长远的市场基础支持。芜湖温州商贸城项目经营结构调整可行性分析报告行析（一）了解项目所处城市的客观基础城市经济环境分析篇芜湖城市基本概况芜湖城市经济发展概况宏观经济环境及趋势概述芜湖（）了解项目所处城市的客观基础宏观济环境及趋势概2007年末，全市户籍人口230.46万人，比上年增加1.43万人；其中市区105.28万人。全市人口中，男性人口119.11万人，女性芜湖人口数量及分布人口111.35万人。自然增长率为4.57‰。市区人口目标：2010年150万；2020年195万。100万人口属于大型城市人口数量是决定城市商业体量和能级的重要参考芜湖市具备大型商业、多元商业业态共同成长的市场消费力元素。即墨·青岛义乌城项目企划报告THEPLANOFQINGDAOYIWUCITY7芜湖温州商贸城项目经营结构调整可行性分析报告行析（一）了解项目所处城市的客观基础城市经济环境分析篇芜湖城市基本概况芜湖城市经济发展概况宏观经济环境及趋势概述芜湖（）了解项目所处城市的客观基础宏观济环境及趋势概根据史料记载和北京大学历史地理专业师生的研究，芜湖已有两千多年的历史。芜湖城市历史历朝历代均为商贾云集的商业重镇，南宋以后，特别是到了元朝，芜湖已是一个相当繁荣的市镇，从明代开始，逐渐成为长江下游地区的重要商埠。历史上芜湖的农业、手工业、商业颇为发达。明朝永乐年间，就有“十里长街”，以浆染、铁工、粮米、杂货聚散而闻名清朝被辟为对外通商口岸成为全国四大米市之一民国悠久的从商历史为现代商业的发展积淀了一批富于创业精神与经营头脑的投资者。名。清朝被辟为对外通商口岸，成为全国四大米市之一；民国前期被誉为“皖中之坚”、“长江巨埠”。即墨·青岛义乌城项目企划报告THEPLANOFQINGDAOYIWUCITY8芜湖温州商贸城项目经营结构调整可行性分析报告行析（一）了解项目所处城市的客观基础城市经济环境分析篇芜湖城市基本概况芜湖城市经济发展概况宏观经济环境及趋势概述芜湖（）了解项目所处城市的客观基础宏观济环境及趋势概芜湖开放通商口岸后30年代还曾开通民航飞上海和武工芜湖工商产业基础1876年，中英签订的“烟台条约”将芜湖与浙江的温州等四个城市辟为通商口岸，从此打开了芜湖对外开放的大门。刺芜湖开放通商口岸后，30年代还曾开通民航，飞上海和武汉两市。1883年芜湖架设了有线电报线路，为全省第一个使用电报的城市；1897年投产的益新（机磨）米面公司，规模居当时全国同类工厂首位；步入20世纪后，芜湖工商业发展到百余工激了芜湖近代工业的发展。安徽省最早的一批民族工业在芜湖建立。1918年芜湖海关进出口货值就达当年全国对外贸易的3.5%，成为长江通商巨埠之一。种，五、六千家，成为安徽现代工业的发祥地，长江流域经济中心之一。2006年芜湖固定资产投资接近300亿元，大量国内外企业工芜湖中山路步行街是全国十大特色步行街之一，全长960米，宽30-40米，与镜湖风景区、鸠鹚广场融为一体，具有旅游、休闲、购物、餐饮等多种功能。商在芜湖投资设厂，其中，仅芜湖经济技术开发区就吸引了包括12家世界500强企业、23家国内上市公司在内的200多家企业进入发展。工以芜湖和上海为起迄点的芜申运河，更把芜湖和苏、锡、宁、杭的经济、文化紧密地连接在一起发展。即墨·青岛义乌城项目企划报告THEPLANOFQINGDAOYIWUCITY9芜湖温州商贸城项目经营结构调整可行性分析报告行析（一）了解项目所处城市的客观基础城市经济环境分析篇芜湖城市基本概况芜湖城市经济发展概况宏观经济环境及趋势概述凤凰美食街芜湖人文环境（）了解项目所处城市的客观基础宏观济环境及趋势概凤凰美食街芜湖历史文化资源十分丰厚。繁昌县“人字洞”，是古人类考古学上的重大发现。繁昌柯家村古窑址、繁昌平铺乡“万牛墩”、南陵吴越土墩墓、南陵大工山铜矿遗址均为全国重点文物保护单位。芜湖小吃闻名已久，全长666米的凤凰美食街由一条废弃的铁路改造而成，在这里不仅可以品尝到正宗的芜湖本邦菜，还能吃到全国知名的其他菜系。凤凰美食街的创建更是让芜湖美食餐饮名扬大洋彼岸。成为中国十大特色街。芜湖还被誉为“瓜子城”，最有名的“傻子”瓜子就备受旅游资源与美食文化成就了现代商业的多元化发展。人们喜爱，颗粒饱满、味美香浓，令人久食不厌；还有创制于清代的芜湖铁画神，芜湖铁画享誉全国。即墨·青岛义乌城项目企划报告THEPLANOFQINGDAOYIWUCITY10芜湖温州商贸城项目经营结构调整可行性分析报告行析（二）探寻符合城市发展规划的商业机遇城市经济环境分析篇芜湖城市基本概况芜湖城市经济发展概况宏观经济环境及趋势概述（二）探寻符合城市发展规划的商业机遇宏观济环境及趋势概近年来，通过大力实施外向带动战略，加速调整产业结构，芜湖经济得1.经济总量2007年地区生产总值581.12亿元比上年增长增速到了快速健康发展。亿元，比上年增长16.5%，增速为近10年来新高。三次产业增加值比例由上年的6.4∶56.0∶37.6调整为55∶582∶3634.产业基础已经形成汽车当人均达到美时城市进加速发5.5∶58.2∶36.3。2.人均GDP3.财政收入2007年实现财政已经形成汽车、电子/电器、材料三大支柱产业。当人均GDP达到3000-10000美元时，城市进入加速发展阶段，相对应的商业形态开始由百货商厦、传统商业街向购物中心、专业商厦、休闲步行街等形态转化。2007年芜湖市人均生产总值25294元，比上年增长15.6%，按年末汇率折算为3463美元。2007年实现财政收入105.16亿元，比上年增长27.3%。即墨·青岛义乌城项目企划报告THEPLANOFQINGDAOYIWUCITY11芜湖温州商贸城项目经营结构调整可行性分析报告行析城市经济环境分析篇芜湖城市基本概况芜湖城市经济发展概况宏观经济环境及趋势概述（二）探寻符合城市发展规划的商业机遇从本世纪初开始，芜湖市房地产随着全国房地产市场的升温逐渐体现出温和放量的过程总体市场芜湖房地产发展概况宏观济环境及趋势概（二）探寻符合城市发展规划的商业机遇市场的升温，逐渐体现出温和放量的过程，总体市场稳步发展。该市在执行调控政策上，控制有度，同时市场经济表现良好。从市场成交价格走势来看，近5年来价格基本呈温和上扬的过程。虽然2007年开工量有所压缩，市区商品房成交价一度增长过快，但是随着地区政策的调控，2007年后又呈现出良好态势。芜湖市确定了南扩东进的城市发展战略。市区面积从原来规划的230平方公里增加到720平方公里，南扩主要是三山区建设和弋江区原来火龙岗地区的建设所谓东扩就是在鸠江区扩大的面积芜湖房地产发展概况建设，所谓东扩就是在鸠江区扩大的面积。南扩东进的发展战略给芜湖市经济发展带来了更大的拓展空间，推动了房地产市场。2008年1-6月份，芜湖商品住宅成交量逐月上升，6月已超1000套，全市均价维持在4100元左右，呈现既稳又快的趋势，其中镜湖区房价达到5000元/平米。商业用房方面受旅游商品经济园区数个大型项目的空置拖累，相对低迷，2008年全市可售面积累积达到112638平米，而成交量仅为15959平米，均价9026元镜湖区作为中心区域商业用房成交均从开发主体来看，芜湖呈现与全国类同的变化趋势，即开发权迅速向规模大、实力雄厚的企业集中。价9026元。镜湖区作为中心区域，商业用房成交均价也仅在10000元/平米左右徘徊。今年占据商业用房销售量前几位的楼盘基本集中在老城区，镜湖区的泰华家园、凤凰花园、景江东方、现代休闲美食城表现抢眼，弋江区