购物中心可行性研究报告

深圳市滨海购物中心有限公司深圳市滨海购物中心项目可行性研究报告第1页共52页深圳市滨海购物中心项目可行性研究报告深圳市滨海购物中心有限公司二O一二年三月二十日深圳市滨海购物中心有限公司深圳市滨海购物中心项目可行性研究报告第2页共52页目录第一节项目背景………………………………………………………………1第二节项目必要性……………………………………………………………3第三节项目建设………………………………………………………………7一、项目选址……………………………………………………………………7二、项目建设规模………………………………………………………………8三、商铺整合……………………………………………………………………8第四节项目升级改造…………………………………………………………10一、开设购物中心大门…………………………………………………………10二、设立大门内扶梯……………………………………………………………11三、设立第三层滚动扶梯………………………………………………………11四、建立第一栋与第二栋连接…………………………………………………11五、拆除第一层商铺商隔………………………………………………………12六、增设空调及通风设备………………………………………………………12七、增设停车场…………………………………………………………………12八、拆除路边直坡………………………………………………………………13九、美化周边环境………………………………………………………………13第五节购物中心各区功区划分………………………………………………15一、升级改造后的营业大楼……………………………………………………15二、商场各功能区划分…………………………………………………………16第六节市场启动的前期工作…………………………………………………19一、组建项目公司………………………………………………………………19二、定购设备……………………………………………………………………19三、商场升及改造………………………………………………………………22第七节购物中心启动策划……………………………………………………25一、市场定位……………………………………………………………………25二、经营管理模式………………………………………………………………26三、启动开业……………………………………………………………………26第八节购物中心投资测算……………………………………………………28一、土地使用权投资……………………………………………………………28深圳市滨海购物中心有限公司深圳市滨海购物中心项目可行性研究报告第3页共52页二、房屋建筑物投资……………………………………………………………28三、设备投资……………………………………………………………………30四、土建及设备安装投资………………………………………………………32五、商品投资……………………………………………………………………33第九节购物中心财务分析……………………………………………………35一、营业收入……………………………………………………………………35二、营业利润……………………………………………………………………36三、营业费用……………………………………………………………………37四、应缴税金……………………………………………………………………38五、净利润………………………………………………………………………39六、净销售利润率………………………………………………………………39七、投资回收期…………………………………………………………………40第十节购物中心资金筹措……………………………………………………42一、自筹资金……………………………………………………………………42二、收入资金……………………………………………………………………42三、借款抵押担保………………………………………………………………43四、还款计划……………………………………………………………………43第十一节购物中心不确定性分析……………………………………………45一、盈亏平衡分析………………………………………………………………45二、敏感性分析…………………………………………………………………46第十二节结论…………………………………………………………………48深圳市滨海购物中心有限公司深圳市滨海购物中心项目可行性研究报告第4页共52页第一节项目背景深圳市是国家最早设立的经济特区之一,是国家改革开放的前沿阵地，是国家提出的建设大珠江三角区的经济中心，是立足大陆，面向香港，辐射世界的开放窗口。深圳改革开放30年来，建成了完善地产业配套优势和优良的物流环境，促进了高新技术产业链迅猛发展，稳步推进了商贸、金融、物流、电信和专业服务等领域的发展，国内生产总值从1.96亿元增长到6765.41亿元，年均增长31.20%；人均生产总值从606元增长到79221元，折合10628美元，居全国第一位，年均增长17.64%；贸易进出口总额从0.17亿美元增长到2875.33亿美元，居全国第一位，年均增长38.34%。随着国家推行的大珠江三角区经济一体化和深港经济一体化，深圳市经济发展迎来了一个新的高潮。由于深圳市特区只限定为福田、罗湖、盐田和南山四区，深圳市长期以来存在一市两制的现像，严重影响了特区外龙岗和宝安两区以及光明新区和坪山新区的发展，使特区外地区存在市政投入少、经济发展慢、人民生活水平低的现状。为促进经济均衡发展，经国务院批准，深圳市特区于2010年7月1日扩大至全市，将龙岗区和宝安区，以及光明新区和坪山新区纳入到特区中，深圳市政府决定加大在特区外地区的基础设施、市政配套以及公共服务水平的投入，全面改善特区外地区的城市环境、经济环境和生活环境，在特区优惠政策的激励下，促进特区外地区的经济发展水平。深圳市滨海购物中心有限公司深圳市滨海购物中心项目可行性研究报告第5页共52页处于深圳市龙岗区葵涌街道的深圳市滨海购物中心项目，位于深圳市东部沿海的大鹏半岛，是深圳市政府重要的菜蓝子工程之一，也是深圳市政府东部生态组团建设的重要组成部分，是解决和提高葵涌、大鹏、南澳、大梅沙及坪山近120万居民生活问题的关键所在，也是促进深圳东部沿海地区经济发展的重要配套设施之一。深圳市滨海购物中心有限公司响应国家和市政府的号召，全力推进龙岗区葵涌街道的基础设施和公共服务水平的建设，调动自身资源和能力，按照世界先进理念服务和管理深圳市滨海购物中心，通过管理、服务、经营一体化的模式，统一规划，集约经营，使深圳市滨海购物中心成为一个功能齐全、环境优美、服务一流的模范商场。深圳市滨海购物中心有限公司依靠自身的经济实力，引进具有丰富商场管理经验和高效运作的管理团队、科学的管理理念和先进的经营方式，建设一流的商业流通企业，不仅可以完善当地市政配套设施建设，促进当地经济的发展，满足当地人民生活所需要的肉菜、干鲜、五金、百货等生活必需品，解决当地人们的就业问题，同时也能为公司带来客观的经济效益。可见，深圳市滨海购物中心项目，是一个社会效益明显、公司效益显著的好项目。深圳市滨海购物中心有限公司深圳市滨海购物中心项目可行性研究报告第6页共52页第二节项目必要性葵涌街道位于龙岗区东南部，东临大亚湾，南濒大鹏湾与香港新界隔海相望，东南与大鹏街道接壤，西连盐田区，北接坪山新区和惠州市淡水镇。辖区总面积103.9平方公里，海岸线长31.9公里。葵涌街道处于深圳东南部的中心位置，地理位置和交通位置优越，在葵涌方圆五公里范围内，有深圳市的大梅沙街道、大鹏街道、南澳街道、坪山新区，还有惠州市的淡水镇、大亚湾区。葵涌以盐坝高速公路与深圳市连接，以坪葵公路与坪山新区连接，以海滨公路与大鹏、南澳连接，交通便利，是大鹏半岛的经济中心、政治和文化中心。葵涌位置图按照《深圳市城市总体规划(1996－2010)》、《深圳市东部生态组团分区规划(2005-2020)》、《深圳市东部滨海地区发展规划(2002年—2010年)》和《深圳市大鹏半岛保护与发展管理规定》，深圳市政府对本片区进行了美好的近期建设规划和宏伟的远景规划：1、本片区发展目标是：加强生态保护和环境整治，建设完善的深圳市滨海购物中心有限公司深圳市滨海购物中心项目可行性研究报告第7页共52页配套设施，为周边重大产业园区的建设和大鹏半岛旅游的开发奠定基础。2、本片区的功能定位是：具有为东部生态组团提供综合功能的城市服务中心，为产业园区和旅游服务配套的现代新城。3、本片区在《深圳市大鹏半岛保护与发展管理规定》中属于三级建设控制区，产业发展主要为旅游业、文化产业、房地产业、生物技术产业、电子信息产业、与海洋资源开发有关的高新技术产业以及市政府确定的其它产业；现状不符合规划或者污染型工业项目应严格限制或缩减用地规模，并限期关闭或搬迁，鼓励现状不符合规划和产业政策的项目进行升级改造。4、按照深圳市政府城市建设和发展整体规划，葵涌—大鹏规划为新兴产业研发片区，重点发展高科技研发、生态环保和智力密集型新兴科技产业。5、经深圳市政府近期规划，距离葵涌街道仅五分钟车程的坝光村，方圆20平方公里的可建设用地，是深圳市9个重点发展园区之一，其名称为“坝光高科技生态产业园区”，重点发展高科技生物产业，计划引进4万高科技人才，大力发展高新技术研发和创新，使其成为功能齐全的国家级研发基地，可容纳就业人员10万元人。现坝光的城市基础设施建设已开面展开，葵涌直通坝光的隧洞在年末开通投入使用。葵涌将作为坝光后勤配套基地，规划有医院、学校、大型商业、休闲娱乐、高档办公场和高档住宅等设施，为坝光提供全方位的服务。深圳市滨海购物中心有限公司深圳市滨海购物中心项目可行性研究报告第8页共52页葵涌城市规划图深圳市政府对葵涌街道的定位，决定了葵涌是深圳市东南部沿海的政治、经济和文化中心城市，城市建设以办公和综合服务为主。深圳市政府已决定在葵涌加大城市基础设施和市政服务的投资力度，鼓励旧城区和落后设施的升级改造，推出各类优惠措施吸引社会资金的投入，使葵涌成为城市功能健全、城市环境优美、各项服务一流的现代化城市。由于历史原因和经济发展水平的制约，葵涌旧市场设施落后，急待改造。葵涌旧市场处于葵涌城市中心位置，是历史原因自然形成的购物环境，严重影响城市的整体规划和发展；旧市场与居民区交错混杂，市场布局是按照原来建筑自然分布的，百货、干鲜、活禽、肉菜、服装、家电等毫无秩序地散乱分布，相互影响、相互污染；旧市场的房屋都是民房临时改建而成，使用年限都在50年以上，房屋结构不合理，房屋破损严重，存在极大的安全隐患；旧市场道路狭窄，货物堵放杂乱，没有统一的消防设施，存在极大的消防隐患。深圳市滨海购物中心有限公司深圳市滨海购物中心项目可行性研究报告第9页共52页葵涌镇政府早在2003年就将旧市场的改造提到了议事日程之中，并规划在现在的葵新北路建设新的综合批发市场；在龙岗区2003年第5次建设用地预审会议项目中，龙岗区政府决定批准商业用地面积12,481.50平方米，建设14,000平方米的农贸综合市场，正式将建设深圳市综合市场以文件的形式确定下来，这就是滨海购物中心的最早雏形。葵涌街道于2005年3月4日下发了“葵街纪[2005]3号”《葵涌公共设施、市政规划征求意见会议纪要》，深圳市规划局滨海分局、深圳市规划设计院、葵涌街道办主任以及街道各职能部门领导参加，会议一致同意为促进葵涌基础设施建设，决定打通葵政北路和延安路之间的一段路，拆除葵涌旧市场，葵涌的商业要求上档次、上品位，按照现代化管理模式经营和管理。深圳市政府2005年4月7日《统一思想、总结经验、真抓实干、加快推进我市农贸市场升级改造工作》指示精神，要求在全市范围内对各农贸市场进行升级改造。现在葵涌没有一家综合购物商场，在葵涌5公里范围内的大鹏、南澳、大梅沙和坪山，均没有一家综合购物商场，葵涌街道领导的支持下，结合葵涌城市整体规划建设，深圳市滨海购物中心有限公司响应深圳市政府号召，投入巨