金地-西乡A104-0111宗地可行性研究

二零零六年八月西乡A104-0111宗地可行性研究研究内容1、城市板块发展分析2、市场分析3、项目地块分析4、项目定位5、开发计划建议6、销售计划及分期售价的确定7、结论及建议1、城市板块发展分析经济规划路网配套本次研究的市场板块界定为“西岸滨海板块”城市板块发展城市板块发展2.规划1.经济4.配套3.路网经济指标工业生产持续增长，规模以上工业总产值达364.9亿元；加工贸易企业出口额为41亿美元，同比增长26.3%；社会固定资产投资34.06亿元，同比增长54.4%；社会消费品零售总额56.22亿，同比增长15%；两税收入14.98亿，同比增长26.4%。2005年西乡经济运行情况居民生活水平2004年社会消费品零售总额26.8亿元，较2000年增长了2.7倍，年均增长28.19%；2005年社会消费品零售总额56.22亿元，同比上年增长15.0％。汽车、通讯、电子产品、住房、旅游、文化体育等高消费品比重大幅上升。城市板块发展2.规划1.经济4.配套3.路网未来片区规划组团功能定位:西部发展轴的综合服务中心，全市重要的物流基地。宝安新中心区和西乡碧海新区将构成组团城市新区功能区，重点发展商贸、金融、信息和房地产业，并集中行政、文化、体育等主要职能，充分展示滨海城市特征。加强新区（宝安中心区和碧海中心区）的高标准开发，形成围绕轨道站点的高密度住宅区、站点外围的中高密度住宅区和少量低密度的高档居住社区。形成多层次多元化的居住形态，满足不同层次居民的居住需求。城市板块发展2.规划1.经济4.配套3.路网海滨大道2007年通车;宝安大道2006底通车;地铁一号线2009年通车;广深沿江高速2007年通车。城市板块发展2.规划1.经济4.配套3.路网按照区域规划，碧海中心区规划建4所小学、2所中学和1间医院；坪洲开发区规划建4所小学、1所中学和1间医院。2、市场分析板块内市场分析细分市场分析板块内中、小户型住宅供需分析6000-8000元/平方米的住宅分析主要竞争对手分析客户分析市场发展历史及现状市场前景预测西乡宝安南山一体化思考板块内市场分析2.市场前景预测1.市场历史现状项目名称住宅供应面积（平方米）供应时间富通好旺角887292003年海湾明珠339762003年金成时代1010002004年新锦安雅园三期1176282004年天悦龙庭一期713112004年幸福海岸一期725612005年丽晶国际1061832005年天悦龙庭二期978522005年深业新岸线一期1522832005年金泓凯旋城一期2663252005年鸿荣源尚都2122532005年御景湾635852005年富通城一期1365992005年圣源华庭263982005年圣淘沙骏园1281522005年富通豪业华庭469572005年西城上筑1567222006年上半年风临洲427082006年上半年富通城二期626792006年上半年合计19839012003年至2006年上半年市场供应状况分析:板块内供应的商品住宅供应量统计表(2003年至2006年上半年)定量指标分析3.西乡宝安南山一体化思考2.市场前景预测1.市场历史现状项目名称销售率入市时间富通好旺角100%2003年海湾明珠100%2003年金成时代100%2004年新锦安雅园三期100%2004年天悦龙庭一期100%2004年幸福海岸一期100%2005年丽晶国际100%2005年天悦龙庭二期100%2005年深业新岸线一期100%2005年金泓凯旋城一期100%2005年鸿荣源尚都100%2005年御景湾100%2005年富通城一期100%2005年圣源华庭100%2005年圣淘沙骏园100%2005年富通豪业华庭100%2005年西城上筑100%2006年上半年风临洲80%2006年上半年富通城二期76%2006年上半年定量指标分析市场供应状况分析:板块内供应的商品住宅销售率统计表(2003年至2006年上半年)板块内市场分析3.西乡宝安南山一体化思考2.市场前景预测1.市场历史现状项目名称销售价格（元/平方米）入市时间富通好旺角38002003年海湾明珠35002003年金成时代45002004年新锦安雅园三期47002004年天悦龙庭一期56002004年幸福海岸一期53002005年丽晶国际55002005年天悦龙庭二期59002005年深业新岸线一期56002005年金泓凯旋城一期67002005年鸿荣源尚都68002005年御景湾55002005年富通豪业华庭40002005年富通城一期54002005年圣源华庭52002005年圣淘沙骏园55002005年西城上筑73002006年上半年风临洲75002006年上半年富通城二期63002006年上半年定量指标分析市场销售状况分析:板块内供应的商品住宅销售价格统计表(2003年至2006年上半年)板块内市场分析3.西乡宝安南山一体化思考2.市场前景预测1.市场历史现状02000400060008000100002003年2004年2005年2006年上半年定量指标分析价格走势分析:板块内商品住宅销售价格走势(2003年至2006年上半年)项目所在板块内的西乡碧海中心区从2003年的3500元/平方米上升到目前的6300元/平方米。板块内市场分析3.西乡宝安南山一体化思考2.市场前景预测1.市场历史现状定量指标分析结论价格走势结论：从历年板块内供应的商品住宅的价格来看，逐年推出的楼盘价格呈上升走势。市场供应状况结论：板块内2003年供应量只有12万平方米左右，进入2004年供应量大幅增加，全年供应量近30万平方米。2005年供应量再上新的台阶，供应总量超过130万平方米；从2003年至2006年上半年来看，市场供应总量将近达到200万平方米。市场销售状况结论：从板块内近几年供应的项目的销售情况看来，基本实现了100%的销售，反映了市场强大的吸纳能力；2006年年初入市的西城上筑，尽管体量较大，达到16万平方米，但是同样实现了100%的销售佳绩，证明了市场存在庞大的需求量。板块内市场分析3.西乡宝安南山一体化思考2.市场前景预测1.市场历史现状典型楼盘分析评价板块内市场分析3.西乡宝安南山一体化思考圣淘沙骏园项目概要开发商：宏发地产所处区位：西乡新湖路，毗邻地铁出口建筑面积：128152平方米户数：约1100户容积率：2.1优劣势评述：容积率低；地铁口上盖物业；周边配套成熟靠近西乡大道、新湖路，噪音污染比较严重。市场定位客户构成：项目以宝安本地中高档客户为主，同时致力于吸引关内白领客户。建筑类型：小高层、高层户型面积：2房66-80平方米，3房89-120平方米，4房126-140平方米主力户型：以三房为主力户型销售情况入市时间：2005年12月一期销售均价：5500元/平方米；二期销售均价：6800元/平方米一期、二期均已销售完毕2.市场前景预测1.市场历史现状典型楼盘分析评价板块内市场分析3.西乡宝安南山一体化思考富通城一期项目概要开发商：富通地产所处区位：西乡碧海中心区兴业路建筑面积：136599平方米户数：约1580户配套及规模：商业6000平方米，幼儿园一所市场定位客户构成：宝安和南山区的中等或中等偏下收入的年轻人建筑类型：多层、小高层户型面积：2房（71-77m2）、3房（88-118m2）、4房（128-130m2）、复式（196-202m2）主力户型：以三房为主力户型销售情况入市时间：2005年3月2005年3月26日第一批单位解筹，均价3800元/平方米；2005年4月9日，富通城再推出300余套单位，均价4100元/平方米；2005年7月10日推出D栋174套单位，均价4300元/平方米2005年8月27日推出F栋272套单位，均价4600元/平方米2005年12月17日推出压轴单位，均价5300元/平方米。目前一期项目销售完毕2.市场前景预测1.市场历史现状典型楼盘分析评价板块内市场分析3.西乡宝安南山一体化思考海湾明珠项目概要开发商：恒明珠房地产开发有限公司所处区位：碧海湾居住中心区、西乡大道的西南侧建筑面积：3.4万平方米户数：约683户容积率：2.09市场定位客户构成：西乡本地人、外来小商业主、政府公务员及企业高级白领、当地投资办厂的港澳台老板。户型面积：1房（45㎡）、2房（60—80㎡）、3房（85—110㎡）、4房（110—120㎡）、复式（120—200㎡）主力户型：以三房为主力户型销售情况入市时间：2003年销售均价：3500元/平方米目前已销售完毕2.市场前景预测1.市场历史现状市场供应特征之户型分析18%52%23%4%3%1房2房3房4房5房板块近年进入市场的商品住宅项目，户型以3房、4房单位为主。板块内市场分析3.西乡宝安南山一体化思考2.市场前景预测1.市场历史现状结论：从户型面积来看，板块内供应的户型面积相对偏大市场供应特征之户型面积户型面积区间（平方米））1房31-442房70-803房90-1304房115-1705房160-250板块内今年商品住宅户型面积统计表板块内市场分析3.西乡宝安南山一体化思考2.市场前景预测1.市场历史现状结论：从户型特点来看，板块内各楼盘均有自身设计特点市场供应特征之户型特点板块内今年商品住宅户型特点统计表项目名称户型主要特征及卖点概念丽晶国际卧室基本带凸窗，并赠送面积金成时代居住面积认购面积、入户花园、6M露台鸿荣源尚都内院式入户花园、超大双层高露台、主卧弧形凸窗、内庭景观阳台天悦龙庭入户花园、“廊院”设计、超高露台，卧室基本带凸窗、并赠送面积幸福海岸入户花园、主卧为弧形落地窗或设计成转角凸窗深业新岸线层高3.4米主卧、每户赠送超大面积露台、主卧带小阳台金泓凯旋城方正、实用，大部分3房和4房南北通透，采光通风俱佳，有些户型送大阳台御景湾“活体建筑”，多数户型朝南或东南，加上多层次阳台设计板块内市场分析3.西乡宝安南山一体化思考2.市场前景预测1.市场历史现状价格特征：宝安中心区的楼盘价格在板块市场内较西乡碧海中心区的高，这主要与区位和供应的产品档次有关。市场成交及价格特征成交特征：安中心区的成交总价最高，西乡碧海中心区的成交总价较中心区低；宝安中心区的成交户型以大户型（三房、四房）为主，西乡碧海中心区的成交户型则为中等户型（二房和小三房）；成交客户来看，宝安中心区的成交客户在购买能力、人均收入、层次方面都比西乡碧海中心区的高，西乡碧海中心区的客户主要以西乡的白领阶层（工厂企业中层员工）为主和较无购买实力的市区需求置业人士。板块内市场分析3.西乡宝安南山一体化思考2.市场前景预测1.市场历史现状3.西乡宝安南山一体化思考深圳市场发展趋势板块内市场分析未来的供应量将会较大。未来的供应区域将会主要集中在关外。未来的供应主要以中、小户型的住宅为主。供应方面需求方面未来仍然存在较大的购房需求量。“关外置业”将成为主流未来紧凑的中、小户型单位的需求量将会增大。价格方面预期疯狂涨价的情况将不会出现，未来的房价将会在合理的范围内进行增长2.市场前景预测1.市场历史现状3.西乡宝安南山一体化思考板块市场发展趋势——供应市场项目名称开发商建筑规模（m2）户型类别预计入市时间第五大道一期高发120000中、大户型2006.9菁英趣庭榕江72000中等户型2006.9幸福海岸二期福中福174200大户型2006.9深业新岸线二期深业100000中、大户型2006.10宏发领域宏发168000中、大户型2栋户2006.11泰华君逸世家泰华103700中等户型2栋2006.10鸿荣源西岸观邸鸿荣源80000中、小户型2006.12绿海名居名居80000中等户型2006年8月富通城三期富通100000中等户型、公寓2006年10月小计9979002006年下半年2006年下半年供应的项目约有9个，供应面积约99.79万平方米，供应的户型主要以中大户型为主，也有一定的小户型单位。板块内市场分析2.市场前景预测1.市场历史现状3.西乡宝安南山一体化