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1前言“金海湾家居装饰城”是钦州市重点开发的家居装饰类一站式购物城，开发商为钦州市城区房地产开发有限公司，项目建设地址位于文峰南路与五马路交汇处，位置优越，是钦城区重点开发区域。项目占地面积23亩，规划总建筑面积为31621.28㎡，预计投资6300万元，建设期为两年，项目分两期开发及销售。本项目市场投资可行性报告是本项目组经过慎密的讨论与研究后，结合市场的状况、项目开发条件、投资收益分析等前提下形成的，对未来项目策划案的撰写，以及今后具体执行工作的推进与展开提出可行性建议。2第一章项目概况及背景一、项目概况项目位于钦州市文峰南路与五马路交汇处，东连金海湾西大道，南通尖山桥可达沙井港，西与沙井大道相邻，北面经繁华的文峰路可直达钦州市中心区。项目所在区域属于钦城区，为政府重点规划的城区，区域内医院、学校、文体、公园、金融等单位林立，各类市场（如新隆市场、华信商场等）、住宅小区（如菜市尾小区、荣达荣花园、华信花园、新澳花园等）以及大批市政设施相继在此成片开发、建设。项目地理环境优越、交通便捷，是钦州市未来人气最旺、升值最快、宜商宜住的黄金地段。项目土地为出让方式取得，规划用地为23亩，规划为商住用途，不涉及拆迁安置，项目分两期开发，目前已进入施工阶段。二、项目技术要点1、规划总用地面积：15213.87㎡2、总建筑面积：31621.28㎡其中：一期总建筑面积：11802.22㎡商铺：8869.92㎡住宅：2932.30㎡二期总建筑面积：19819.06㎡3商铺：7287.66㎡住宅：12531.4㎡3、容积率：2.084、层数：一期为3层裙楼和3层住宅组成，二期为3层裙楼和12层塔楼住宅组成。5、建筑高度：一期22.7米，二期49.7米6、层高：2.8米7、规划布局：一期为单元式住宅，二期为两梯八户三、开发商简介开发商为钦州市城区房地产开发有限公司，其前身为钦州市城区房地产开发公司，该公司成立于1992年，隶属于钦州市钦城管理委员会和市规划局；2002年，经钦州市钦城管理委员会（钦城管函[2002]2号文）、市财政局国有资产管理部门（钦市财企[2002]10号文）及有关部门同意，由实力雄厚的股东注入巨额资金改制而成。公司自成立以来，立足钦州、建设钦州，一直秉承“质量第一、诚信为本”的经营宗旨，公司主要管理人员均具有丰富的从业经验和较强的工作能力，无不良记录。房地产开发业绩卓越，成功地开发了菜市尾、荣达苑、荣达荣等一批以人为本、质优价廉的住宅小区，赢得了广大住户的好评，树立了良好的信誉，被市建设局列为资质免检的房地产开发企业，在钦州市房地产界拥有较高的知名度。4第二章项目建设的必要性及建设条件分析一、项目建设必要性分析几年前，钦州市由于工业基础薄弱、农业欠发达、第三产业不兴旺的状态，经济发展严重受到制约，作为国民经济晴雨表的房地产业在三年以前可以说一直没有发展，城镇居民的住房主要靠自建解决，单位的集资房都比较少。自建房没有统一的规划，参差不齐，市政配套的不完善，物业管理不配套，安全性差，这不仅仅给钦州市民的生活和工作带来不便，而且严重影响市容，使城市显得档次低下，而且又浪费土地资源。近几年来，钦州市政府为了贯彻国家政策实施，控制土地小块出让私人自建房；同时，为了提高钦州市城市档次，招商引资，发展钦州经济，加强城市建设统一规划、统一管理，鼓励商品房开发，引导市民购买商品房来解决居住问题，这就要求有商品房开发，并需满足市场需求。钦州市政府的“一江两岸”规划方案基本完成，正在计划实施，此计划的实施将涉及大量拆迁，总户数达到3000多户，这些住户的居住将通过多渠道来解决，将会是房地产市场的一个庞大需求。同时，国家的房改政策已取消了单位福利分房，一方面限制了单位的集资建房，另一方面原单位的公房也要房改为商品化，这更要求社会要提供更多的商品房。因此，本项目的建设是十分必要的。近年来，随着我国西部开发政策的实施，入世、东盟贸易区的形成，博览会址永驻南宁，作为大西南出口东盟最便捷的通道的钦州，5经济亦迅速发展起来。随着经济发展，人们生活水平的不断提高，住房条件改善成为衡量生活品质高低的一个重要标准。目前，像原单位的房改房、传统式设计的住宅，只求户数、求朴实，不求绿化、不求配套设施、不求美观舒适，已不适合当代人的消费观念，不能满足当代人的需求。当代人需求的是宽敞明亮、美观舒适、配套设施齐全的居室；但目前钦州市这样的商品房极少。因此，本项目的建设，适合当代人的消费观念，能满足当代人的需求，是十分必要的。目前，钦州市区内正在营业的、能上一定规模的大型商场较少，仅有商业大厦、南珠商场、百货大楼等屈指可数的几个，这使钦州根本就不像一个地级市。由于市场的空白，众多投资商也紧紧瞄准这一市场，近两年来，协盛商业广场、万国广场、赛格新时代广场、金色海岸等项目相继启动，其中钦州市委市政府招商引资的赛格新时代商业广场在市场上取得了很好的销售业绩，但是目前在建的几大商场主要是以城市休闲、饮食娱乐、超市购物等业态为主。对于随着当前房地产升温而带来极大市场的家居装饰行业，却没有出现投资热潮。本项目的建设，从实质上是弥补市场的空白，同时也是进一步完善当前钦州市房地产市场的产业结构，项目开发具有很大的必要性。二、项目建设条件分析（一）、供电、供水1、220kv输变电线路与广西主电网相连，电力充足。2、钦州市水厂日供水能力为7.5万吨，完全可以满足项目施工6建设的供水要求。（二）、建筑原材料供应项目建设所需的材料主要是钢管、钢筋、水泥、红砖、沙石、木材等。钢管、钢筋、水泥可直接到市内建材商店购买；本市附近有砖厂大量供应红砖；木材、沙石在本市都可轻易购到。原材料供应不存在任何问题。（三）、项目建设已经办理的手续1、《国有土地使用权证》（钦国有2004第A0308号）2、《项目登记备案证》（钦市计登字2004第16号）3、《建设用地规划许可证》（钦市规地2004054号）以上证件均已在2004年办妥，其它项目施工相关证件正在办理当中。7第三章宏观环境分析一、钦州概况与区位优势（一）地理位置钦州市位于广西壮族自治区南部沿海，濒临北部湾，大陆海岸线长达520.8公里，地处东经107°2′～109°56′，为东南亚与大西南两个幅射扇面的轴心，是西南经济协作区最便捷的出海口，扼广西沿海三个地级市与广西内地及大西南交通联系的咽喉，具有“一市联五南”（大西南、东南亚、越南、南宁、海南）之称。市区距自治区首府南宁市119公里，距北海市和防城港市分别为99公里和63公里，是我国少有的集沿海沿江优势于一体的沿边经济开发区。钦州有兴旺发达的农业，也有大有可为的海洋捕捞养殖业，城乡市场广阔，开发建设有着很大潜在优势。（二）面积与人口现辖二县四区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区和钦城管理区，总人口310多万，其中市区人口109.76万人，总面积10843平方公里，小岛屿303个，陆地海岸线长520.8里。有钦江、茅岭江和大风江穿城而过，流入钦州湾出海。（三）发达的水陆交通钦州市是我国华南地区著名的港口城市，拥有优越的深水码头港口资源。目前，钦州港己建成13个码头泊位（万吨级以上深水泊位8个），其中5万吨级通用码头泊位3个，5万吨级油气码头1个，38万吨级油气码头泊位1个，万吨级码头泊位3个，千吨级码头5个，正在深水泊位有1个5万吨级油气码头泊位、1个7万吨级矿石码头泊位、和1个10万吨级散货码头泊位；己建成仓储（库）11个，总投资24.25亿元。远期吞吐能力1亿吨以上。钦州港的深水条件良好，中国罕见，世界少有。钦州已建成的铁路有南（宁）—钦(州)、黎（塘）—钦(州)、钦(州)—北（海）、钦（州）—防（港）、钦（州）—钦州港等五条铁路和高速公路在钦州交汇。钦州口岸经国家批准为一类口岸，配套设施齐全。钦州港区己同越南、香港、海南等2O多个港口有贸易往来。二、钦州发展状况及前景2004年，钦州完成国民生产总值达178.05亿元，全社会固定资产投资突破60亿元，达到62.41亿元，比上年增加投资17.91亿元。其中房地产开发投资增势强劲。据统计，2004年钦州市房地产开发完成投资5.1亿元，同比增长2.13倍,与此同时，商品房的销售持续旺盛，全年销售商品房面积13.84万平方米，同比增长52.93%，实现商品房销售额1.44亿元，同比增长41.93%，随着我市商品房的市场看好，房地产开发投资也随着快速增长。东盟经济自由贸易圈的架构形成，将会进一步凸显钦州市“内承大西南、外接东南亚”的经济战略地位，钦州市的发展前景不可限量。9三、城市规划发展方向1、钦州政府正在规划一个“大港口、大工业、大旅游”的宏伟蓝图，据了解，钦州将用一年或更长一些的时间全力开展沿海基础设施建设、“百项工程”建设和城市建设的“三大会战”，重点推进“三个一”工程建设，即推进一条大航道建设，构筑大港口，全面提升钦州发展大工业、大物流的竞争力；2、推进以“一江两岸”为轴心的城市建设，构建通江达海、人居环境优美的滨海城市；3、推进以三娘湾为重点的国家4A级旅游景区的建设，全面提高滨海城市休闲、旅游观光的吸引力。4、根据《钦州市城市总体规划（修编）》，近期（至2005年）钦州市将发展成为40万人口的中等城市，远期（至2020年）将发展为80万人口左右的以临海大工业为主兼具商贸和滨海特色的大型港口城市。根据城市规划发展以及当前人们对家居装饰市场的需求，项目紧紧抓住市场的空白，规划建设成为广西沿海最大、品牌最全、集批发与零售为一体的一站式家居装饰类产品购物城以及钦州市极富现代气息的标志性高层住宅。10第三章市场分析一、钦州房地产市场分析多年以来，钦州市房地产没有真正发展过，即便在一年前，市内几乎没有真正意义上的房地产住宅项目，是目前中国唯一没有历史包袱的没有被开垦过的沿海开放城市，说明钦州房地产市场有着巨大的发展潜力和空间。这是赛格集团当初选择投资钦州的主要原因之一，同样这将是本项目的市场机遇。“钦州没有好房子，也没有烂尾楼。”——这是深圳赛格集团对钦州房地产市场后的评价。赛格集团非常看好钦州市场。由赛格集团投资4亿多元、占地51亩、高达30层的综合建筑——“新时代广场项目”2004年4月28日已在钦州钦州湾广场边隆重奠基。2003年以来，钦州房地产起步发展，投资开发开始升温，2003年完成投资1.8亿元，2004年完成投资5.1亿元，比上年增加了183%，商品房销售市场价格逐步上升，价格已经由去年的1200元/㎡上升到1400元/㎡左右。据了解，钦州市房地产项目的建设以东区开发、旧城改造项目为核心，以人民路、一江两岸、永福西路主干，滚动开发的模式进行开发，主要开发方向为：东区行政信息中心的建设落成，贯穿火车东、西站的永福大街的贯通，居住环境较好的住宅小区形成规模。钦州湾广场、永福大街、行政信息中心为轴心区域将成为钦11州市新的商业文化中心。钦城区的文峰路、沙井大道、金海湾大道将成为钦州市房地产发展的重点，该区域以城市物流商业为主要发展方向。以下为2004年广西部分城市GDP及房地产投资完成额2004年增长2003年2004年增长GDP（亿）房地产投资完成（亿）钦州178.0512.4%1.85.1183.3%梧州195.5414.1%5.447.0429.4%贵港163.5112%6.312.94105%桂林市457.8613.1%26.4435.433.9%河池172.2112.88%1.054.7348.02%注：以上数据均来自广西统计信息网从上表中数据可看出，2004年钦州的GDP（178.05亿元）相对较高且经济实力相对较强，但房地产投资完成额却只有5.1亿元，相对其它城市，钦州房地产市场的发展明显落后于经济发展的速度，而且房地产投资相对去年来说有一个明显的增长态势，由此可看出钦州的房地产市场有着巨大的发展空间。二、钦州市房地产市场供需分析钦州房地产市场各类各档次产品供给量较少，不能满足当地居民快速提升的居住需求。现有住宅消费多以传统的“占天占地私宅房”的形式存在。现有在建和在售的商品房住宅小区基本为中低档楼