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诸城市房地产市场调研报告营销策划部@2012年3月1、了解诸城市城市城市发展情况2、诸城市房地产市场容量及去化率3、诸城市购房客户群体及置业消费习惯4、本项目地块特征及适合开发产品调研目的报告提纲一、诸城市城市概况1.城市定位2.城市格局3.区域功能4.商圈分布5.经济发展6.配套资源二、诸城房地产市场分析1.人口分析2.行业发展3.区域格局4.销售概况5.市场存量6.去化速度三、诸城市购房客户分析1.人口分析2.收入水平3.客户分析4.置业需求5.客户描摹四、本项目地块简要分析1.地块特征2.地块四至3.周边环境4.客群特征5.客户地图一、诸城市城市概况全国百强县排名35位1.城市定位2.城市格局3.区域功能4.商圈分布5.经济发展6.配套资源青岛潍坊的结合点依托毗邻青岛的交通优势，形成山东半岛货物、资金、信息等生产要素高速流动和高度集聚的中心n地理位置：诸城市隶属于潍坊市，诸城地理位置优越，交通便利。北依世界风筝都潍坊，东临滨海名城青岛，南靠新兴港口城市日照，是山东半岛重要的交通枢纽。n交通便利：胶新铁路和济青高速公路南线贯穿诸城，市内6条干线公路四通八达，乘车1小时可达青岛、日照两大港口和青岛、潍坊两大机场。城市定位城市格局诸城历经“10年河西、10年河东”的城市发展缩影，居住重心由河西转移至河东区域。而开发区作为新兴板块，市政配套和居住氛围都亟需提升。城西板块：诸城市老城区，配套设施相对完善；但工厂较多，生活环境差经济开发区：大企业集中区域，但配套设施尤其是交通条件和教育资源有待进一步完善。城东板块：随着城市发展格局的变化，河东板块居住氛围、市政配套日渐完善，且成为新的城市中心，担当起CLD（中央居住区）和RBD（中心商业区）的城市功能经济开发区城西板块城东板块经济开发区城西区城东区1、工业园区以开发区为中心的工业园区2、生活区以城东区和城西区为主的生活区3、休闲娱乐区以三里庄水库、恐龙公园、潍河公园组成的休闲区生活区休闲区工业园区福田汽车希努尔外贸集团区域功能生活区商圈分布新利群商圈中百银座商圈新百盛商圈人口密集程度以东、东南、西、北为顺序，北侧不过潍河，潍河以北为工业区，城郊结合处，人口以农村为主，外来务工人员以辅。未来发展以人民路和和平路为轴线，中心向外辐射发展。以老利群、百盛为中心的百米商圈为主，人流量较大的地区，最新增加的蓝博湾商厦、迪士尼欢乐城、电影院、休闲广场。以中百、银座为中心的百米商圈以小区的便利商贸为主。以新利群和新百盛为中心点向外辐射50米左右人民路中段的三联等，都为连接各商圈起辅助作用老利群百盛商圈地区生产总值（亿元）人均可支配收入（元）从2009年至2011年地区生产总值、地方财政收入、人均可支配收入来看，11年比09年经济发展突飞猛进，得益于食品、纺织、汽车行业的带动。经济发展数据来源：2010年、2011年诸城市政府工作报告2011年，全市完成地区生产总值520亿元、人均7500美元，分别是2007年的1.7倍和1.9倍；实现财政总收入62亿元、地方财政收入40亿元，是2007年的2.2倍和2.5倍。2008年以来累计完成固定资产投资980亿元，其中2011年完成308亿元。县域经济基本竞争力在全国百强县（市）的位次由第50位跃升至第35位。工业经济增势强劲：2011年，规模以上工业企业实现主营业务收入1560亿元、利税147亿元，是2007年的2.1倍和2.5倍；年利税过千万元的工业企业由2007年的78家发展到200家，特别是福田等重工企业的落户及规模扩张，对经济带动很大。服务业发展提速：2011年，实现第三产业增加值156亿元、社会消费品零售总额155亿元，均为2007年的2.1倍。农村经济健康发展：2011年，实现农村经济总收入1780亿元，是2007年的2倍，被国务院表彰为全国粮食生产先进单位，是全国生猪调出大县。外向型经济发展迅速：2011年，外贸进出口总额达到14亿美元，是2007年的2倍，荣获全国重点推进出口食品农产品质量安全示范区；四年累计利用外资1.8亿美元，其中2011年5772万美元；境外企业发展到20家。经济参数数据来源：2010年、2011年诸城市政府工作报告龙城中学农业局医院龙源学校杨春国际酒店西郊学校诸城一中人民医院明诚学校大众医院繁华中学市府大华学校实验中学妇幼保健院中医院东郊医院密州路学校实验中学东武学校城北学校实验小学利群华玺酒店舜王学校百盛超市主要医院：人民医院、中医院妇幼保健医院高中：东——繁华中学西——诸城一中南——实验中学北——龙城中学贵族小学：龙源小学新艺小学优秀小学：实验小学、西郊小学诸城市主要医院集中在城市南部；学校数量缩减，分布较为平均。配套资源小结1、诸城市依托潍坊、青岛双重交通优势，是潍坊青岛经济交流的直接结合点。2、人口数量108万，人口缓慢增长，10年仅增长3.8万，市区常住人口不足50万。3、诸城市沿河可分为城东区（河东）、城西区（河西）、开发区（河北）三部分。•城东区在原有城市老商圈的基础上迅速向东发展，目前成为配套、交通、环境都比较成熟的区域。•城西区主要城市老区，环境较旧，市民普遍有向东不向西的倾向。•经济开发区目前主要为工业区，环境较差，配套不完善。4、主要医院中医院、人民医院都集中在城市南部，目前高中由十六所缩减为四所，分布较为平均。5、城镇居民人均可支配收入突破19000元，与2007年相比增幅超过50%；农民人均纯收入突破10000元，增幅超过60%。二、诸城房地产市场分析2011年起市场趋于平稳饱和1.人口分析2.行业发展3.区域格局4.市场存量5.去化速度6.市场大盘7.滞销盘诸城市常住人口为108.62万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的105.36万人相比，十年共增加了3.25万人，外来人口很少。全市常住人口中，男性54.91万人，占总人口的50.55%；女性为53.71万人，占总人口的49.45%。受教育水平，每10万人中具有大学受教育程度的5130人；具有高中受教育程度14439人；具有初中受教育程度为40483人；具有小学受教育程度26712人。大学6%高中16%初中47%小学31%全市平均受教育程度人口分析数据来源：2011年7月第六次人口普查数据分析：较小的城市人口基数，缓慢的城市人口增长速度决定了诸城市房地产市场发展的基础客户量不足行业发展诸城楼市起步于2000年，城市总体发展以北移东扩的发展方向发展。从2000年开始之间，诸城房地产11年的发展大体有五个阶段：起步期缓增期发展期饱和期时间：2000特点：以老城区的个别项目的改造开发为主；时间：2000--2004特点：以老城区的个别项目的改造开发为主；时间：2005--2009特点：以河西区域开发为主，将河西区域的老工业区进行改造，将企业迁至北部高新区，将河西板块打造成中心居住区；时间：2010--2011特点：以市区周边外环以内地块及潍河北段两岸开发为主；稳定期时间：2012—至今特点：市区近郊及经济开发区沿河开发为主2006年诸城新建商品房全年平均价格在2000元/平方米左右,2007年房价在2300元/平米左右，2008年为2700元/平方米，2009年-2010年为3000元/平方米左右，2011年3月为3500左右，商业中心地带和市区北面沿河地带均价4300左右。潍水·怡景苑4300元/㎡红星家园龙城龙府4300元/㎡皇家半岛4278元/㎡诚通香榭里4200元/㎡裕泰祥公馆金东世纪城3900元/㎡凤凰城龙都天一城多层4200元/㎡宝龙公园世家3700元/㎡龙都现代城多层4500元/㎡龙城华庭格林学府3900元/㎡2081正好4600元/㎡丽都花园3700元/㎡华都富林4300元/㎡得利斯世纪城尚清华3700元/㎡瑞福花园优品城4300元/㎡奥韵花园4200元/㎡和美馨园盛华国际4000元/㎡金地翰林3700元/㎡区域格局城西区均价：3880元/㎡城东区均价：4130元/㎡开发区均价：3770元/㎡经济开发区城西区城东区23200套13990套销量概况2010年、2011年是诸城市房地产发展腾飞的两年：2010年住宅全年成交总面积为301.605万㎡总计23200套2011年住宅全年成交总面积为184.2954万㎡总计13990套2011年下半年诸城房地产市场随着全国市场下滑趋势，成交去化速度减缓，趋于平稳。数据来源：房管局市数据统计区域楼盘名称建筑面积套数剩余套数主力户型入市时间均价城东区瑞福花园190190120㎡2010/10/1高层3300城东区尚清华14168.28㎡4002438—116㎡2010/11/5多层4200城东区天和文苑7241202010年11月高层3400城东区优品城100多万500080085—126㎡2012年5月多层4300城东区东武家园3万平方米32011475-112㎡2011年12月多层4000城东区盛华国际10万200080090-110㎡高层3800城东区金东世纪城15万31202000120-220㎡2011年8月高层3900城东区华都·富林300020085-1502011年6月多层4300城西区香榭里30万208587-1402010/9/20多层3900城西区昊宝龙苑108901062012年2月高层3500城西区凤凰城17万150016080-1302012年4月未定城西区格林学府14万1000170100-1252011年4月多层3900城西区金地翰林26418084-1222011年4月18日高层3700城西区和美鑫苑10万500294、1052010年11月高层3300城西区龙都天一城13万130082075-1302011年1月多层4600城西区中天花园3003090-1202010年12月多层4000城西区百合花园4.5万31222109-126高层3900开发区潍水·怡景园6万100040075-2412011年7月高层4000开发区帝中海110016093—145㎡2010年9月高层3500开发区河畔·隆昌苑5.24万40020100-1472011年5月高层3300市场存量通过对诸城三区32个典型项目（在售项目58个，占整个市场60%）统计目前诸城市场现有在售房源11000多套，按照平均2011年诸城市的去化速度，需要近1年的时间。市场存量目前诸城市场现有在售房源11000多套，按照2011年诸城市住宅销售去化速度，需要近1年的时间。诸城市常驻人口108万市区人口不足50万相当于大约15万户市区客户总量约为：15000户其中大约10%的家庭有购房需求市场现在售货量不包含未来开盘项目已经接近诸城城区购房客户总量市区客户量——15000户在售房源——11000多套市场濒临绝对饱和状态周边村镇入城——2000户户型面积市场库存大量市场利好时遗留的大面积户型，去化速度慢。在售项目80类两居、90与100左右三居，存量较少，去化速度快。市场在售项目中，高层产品70、80、90的实用紧凑户型较少，100以上甚至150以上超大户型占到70%以上比例。新开盘高层项目多为80小二套，90三套的紧凑户型为主。2011年90平米以下住宅产品去化2698套，占总销量的20%，去化速度较快。100-11㎡项目名开盘时间销售时间（月）价格小区总量销量存量去化率（月）去化率（年）尚清华2010年11月213700400套3762418215天和文苑2010年11月21340072684339昊宝龙苑2012年1月13500108户109010120和美馨苑2010年11月153300500户498233398中天花园2010年12月144000300多户130309111河畔·隆昌苑2008年403400400户370309111格林学府2011年4月939001000户11817013157金东世纪城2010年8月639001276户37038052624去化速度通过对诸城三区2010年—2012年不同时间开盘项目去化时间的调研分析得出，高层、小高层去化速度较