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中国指数研究院目录1.图读中国物业管理行业十年1.1物业管理行业十年发展全景图1.2物业服务百强企业研究十年成就2.数说中国物业服务百强企业十年2.1内生式增长加外延式并购，助推管理规模十年扩张4.8倍2.2基础服务规模强势扩增，驱动营收大涨6.6倍2.3多种经营与新技术运用显著提升盈利能力，净利润增长6.5倍2.4互联网应用从0到1，从1到N2.5辛勤耕耘三十载，迎来资本市场东风3.展望物业服务百强企业未来十年3.1行业集中度持续提升，企业规模分化加剧，发展路径出现差异3.2物业服务实现新“四化”：服务标准化、技术现代化、业务多元化、人才专业化3.3上市企业逾百家，总市值有望突破万亿1中国物业服务百强企业十年发展报告中国物业服务百强企业十年发展报告1.图读中国物业管理行业十年1.1物业管理行业十年发展全景图2中国指数研究院历经十载峥嵘岁月，物业管理行业已发生巨变，经济平稳增长、城镇化加速推进、消费升级和居民收入水平提高，为物业服务市场提供旺盛需求，行业政策逐步由规范性向支持、鼓励性演变；互联网的应用经历了从无到有，从概念逐步走向现实，行业科技含量快速提升；资本市场上，从被冷落到受关注再到受重视，企业价值获得重新定位，资本成为企业加速发展的助推器。这一系列利好因素推动行业快速发展，规模持续壮大，2016年，全国物业管理规模达185.1亿平方米，较2008年增长47.5%，企业数量从5.8万家增长到10.5万家以上，从业人员队伍由250.1万人增长到711.2万人以上，累计增长1.8倍，行业的社会地位显著提高，成为推动经济和民生建设、维护社会和谐稳定、促进城市可持续发展的重要行业。1.2物业服务百强企业研究十年成就为深入研究物业服务企业面临的新形势和新问题，从宏观上把握行业发展方向，中国指数研究院基于多年房地产行业研究优势以及物业管理行业数据积累，对中国最优秀的物业服务企业群体开展研究，2017年，中国物业服务百强企业研究进入第十年。十年来，我们紧随行业发展脉搏，深入研究企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，中国物业服务百强企业研究成果已经成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准。3中国物业服务百强企业十年发展报告中国物业服务百强企业十年发展报告4中国指数研究院百强研究方法体系十年完善图1：物业服务百强企业评价指标体系十年完善历程经过十年不断改进和完善，百强企业研究评价指标体系从最初的4个二级指标升级为目前的5个二级指标：管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力、社会责任，三级指标从12个扩展至20个，不仅对百强企业的评价更细化，也从不同角度体现了其发展变化趋势，能更加准确反映行业运行规律与企业经营趋势，为百强企业的健康持续发展提供重要指引。研究方法一直沿用因子分析法，能够全方位考量物业服务百强企业的综合实力，保证研究的延续性和权威性。中国物业服务百强企业研究方法体系的变迁，是行业十年创新发展的直观见证，同时也引导着物业服务企业不断探索、持续发展。2.数说中国物业服务百强企业十年伴随行业十年的快速变迁，中国物业服务百强企业也实现了跨越式发展。大部分企业逐步从主要依靠基础物业费收入的微利经营模式向规模化、专业化、标准化、智能化、多元化的创新模式发展。作为行业发展的中坚力量，百强企业在管理规模、经营业绩、盈利能力等方面都获得了快速提升，为行业树立了榜样。我们对百强企业过去十年的经营表现、互联网应用以及在资本市场取得的成就等进行系统梳理，通过一系列的数字总结，全面、清晰反映百强企业的成长轨迹。5中国物业服务百强企业十年发展报告中国物业服务百强企业十年发展报告2.1内生式增长加外延式并购，助推管理规模十年扩张4.8倍图2：2007-2016年百强企业管理规模增长情况十年中，百强企业管理规模实现了快速突破，成长速度令人瞩目。2007年，管理面积均值为468万平方米，2016年增长至2725万平方米，增长4.8倍，年均复合增长率达21.62%，增长速度显著，百强企业管理项目数量均值从46个增加到166个，累计增长2.6倍，年均复合增长率15.33%。百强企业管理规模快速增长的主要原因：（1）通过追随开发企业和主动拓展市场，积极推进全国化布局或完善区域布局，扩大城市半径，进驻城市数量不断增加。2016年，百强企业进入城市数量均值达到28个，比2007年增加了18个，平均每年增长近2个城市。（2）加强区域深耕，利用良好的品牌效应、精良的服务品质，努力培育优质市场，加大区域业务拓展力度，在已进入城市获得更多优质项目，促使集约化效率更高。2016年，百强企业单个项目的管理面积均值达到16.43万平方米，较2007年增长61.55%。（3）2012年起，部分企业开始借助资本的力量，通过兼并收购策略，开疆辟壤，攻城略地，做强做大。2015-2016年，百强企业总计收购300余家物业服务企业，累计收购物业管理面积超过6.2亿平方米，占百强企业两年管理面积总增量的27.78%。46.8046272.51166050100150200250300管理面积均值管理项目数量均值单位：十万平方米，个2007年2016年增长4.8倍增长2.6倍6中国指数研究院图3：2007-2016年百强企业进入城市数量、单个城市管理项目和单个项目管理面积情况从单个城市项目数量来看，2010-2013年是百强企业强势进行全国化布局的阶段，尚未开始深耕，造成单个城市项目数量被一定程度稀释，基本维持在3-4个之间；2013年以后，百强企业将开拓重点转向对已进入城市的深度挖掘，发展策略的变化助力企业夯实已布局城市，提升规模化的管控效率，实现集约化发展，2016年，百强企业单个城市项目数量均值达到5.93个，较2013年（3.82个）增长55.24%。图4：2007-2016年百强企业合同储备项目规模变化情况百强企业广泛且有针对性的市场拓展，帮助企业获取了丰富的储备项目资源。自2007年以来，百强企业合同储备项目规模保持了稳定增长，截止2016年底，合同储备项目面积均值达到227.59万平方米。持续增长的合同储备项目规模显示出百强企业较强的资源储备能力，也是百强企业未来快速发展的基础，为企业的不断发展壮大提供了有力保障。0501001502002502007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年单位：万平方米285.9316.43345678051015202530进入城市数量均值(左轴）单个城市项目均数（右轴）单个项目管理面积单位：个单位：个、万平方米2007年2016年1010.174.60进入城市数量均值（左）单个项目管理面积（左）单个城市项目数（右）增长28.91%增长1.8倍增长61.55%7中国物业服务百强企业十年发展报告中国物业服务百强企业十年发展报告图5：2007-2016年百强企业市场占有率及变化情况在管理规模加速扩张的带动下，百强企业的市场占有率持续提高。2016年，百强企业管理面积的市场占有率已扩大至29.44%，增长近3倍，行业集中度不断提升。在整体占有率持续增加的同时，百强企业之间的竞争日益加剧，内部分化现象明显，其中，领军企业凭借自身优势强者愈强，综合实力TOP10企业的市场占有率由2007年的不到2%提升至如今的10.18%，行业领先地位进一步强化。2.2基础服务规模强势扩增，驱动营收大涨6.6倍图6：2007-2016年百强企业营业收入及构成的增长情况十年中，百强企业基于对物业管理市场运行趋势的准确判断，紧抓市场主流，积极调整市场定位、拓展业务布局、强化管控水平，并凭借良好的品牌效应推动营收业绩稳步增长，过去十年营业0%10%20%30%40%2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年8271.707361.81909.8962783.5851931.6510851.9301300026000390005200065000营业收入均值基础物业服务收入均值多种经营收入均值单位：万元2007年2016年增长6.6倍增长6.1倍增长10.9倍8中国指数研究院收入均值增长了6.6倍，2016年达62783.58万元，年均复合增速为25.26%，良好的经营业绩为百强企业的持续发展奠定了坚实基础。百强企业营业收入大幅提升主要来自三方面原因：一方面，基础服务领域，在借助开发企业的扩张带动和自身主动进行市场拓展的驱动下，服务业态日益丰富，由过去主要服务住宅类型，逐步扩展为涵盖商业物业、办公物业、学校物业、医院物业等多种业态，管理面积快速扩增，进而有力促进基础物业服务收入大幅增长，2016年，百强企业基础物业服务收入均值达51931.65万元，较2007年大幅增长6.1倍，年均复合增速为24.24%。另一方面，多种经营业务领域收入增长显著，特别是近年来，百强企业对多元增值业务的重视程度在不断升温，通过新技术的应用，充分发掘客户的有效需求，延展更多样化的增值服务，随着业务范围的逐步扩大和深入，涵盖社区空间经营、社区金融、社区房屋经纪、社区电商等，带动多种经营收入迅速增长，均值从909.89万元增长到10851.93万元，增长近11倍，年均复合增速为31.71%。此外，百强企业在管理规模扩大的同时，进一步强化服务细节，不断提升服务标准和品质，以“优质优价”的服务赢得较高的业主满意度，进而实现基础物业服务费收入的不断增长。图7：2008-2017年重点企业满意度变化情况过去十年，百强企业在管理规模持续大幅增加的同时，业主总体满意度仍能保持在80%以上的高位，充分表明业主多年来对百强企业服务质量的肯定。为了准确反映物业服务企业全国范围内的业主满意度，研究院每年的3月-5月会在全国100多个城市进行线上和线下调研，根据历年的调研结果显示，2008年以来，重点企业的总体满意度呈现高位小幅波动的态势，2017年达到80.30%，但总体保持在80%以上。60%66%72%78%84%90%2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年9中国物业服务百强企业十年发展报告中国物业服务百强企业十年发展报告图8：2007-2016年百强企业收缴率、续约率变化情况较高的满意度也有助于提高基础物业服务费收缴率，有利于企业续签到期项目，2007-2016年，百强企业基础物业费收缴率均值持续保持在93%以上，项目续约率均值更是一直稳居97%以上，收缴率与续约率持续处于高位，百强企业的优质服务得到业主的广泛认可。2.3多种经营与新技术运用显著提升盈利能力，净利润增长6.5倍图9：2007-2016年百强企业净利润及变化情况2016年，百强企业净利润均值达到4578.98万元，十年间增长6.5倍，年均复合增长率为25.10%。十年间，在整个行业面临人力成本及各项费用快速上升、物业费水平难以提升等压力情况下，百强企业通过积极调整经营策略，优化结构，特别是近年来借助互联网、物联网等新技术创新多元业务，实现净利润大幅增长。80%84%88%92%96%100%2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年基础物业服务费收缴率均值物业管理项目续约率均值610.00488.00122.004578.982782.071796.910120024003600480060000.511.522.533.5单位：万元2007年2016年净利润均值基础物业服务净利润均值多种经营净利润均值增长6.5倍增长4.7倍增长13.7倍10中国指数研究院首先，受益于管理规模的翻番式增长，百强企业的基础物业服务净利润得到显著提升。近年来，百强企业在项目承接方面，更加注重对盈利能力好、发展潜力高的优质项目拓展，确保基础物业服务的利润增加；2016年，基础物业服务净利润均值达2782.07万元，较2007年增长4.7倍，复合增长率为21.34%。其次，多种经营业务领域超速发展，百强