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中国庐山白鹿洞书院国学研究院项目可行性研究报告北京清华艺友科技文化发展有限责任公司二〇〇八年八月项目可行性研究报告第1页共36页目录第一节摘要∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙2第二节目的与依据∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙5第三节市场分析∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙5第四节项目定位∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙9第五节项目的提出∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙13第六节建设条件∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙17第七节组织计划∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙22第八节投资预测∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙23第九节经营预测∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙26第十节财务分析∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙27第十一节发展规划∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙28第十二节结论∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙34项目可行性研究报告第2页共36页第一节摘要一、项目的简介1、项目名称：白鹿洞书院国学研究院（暂定名）2、地理位置：中国九江市庐山白鹿洞书院。本项目位于庐山白鹿洞书院南部，坐落于上畈李村庄，该区三面环山背靠五老峰，一条河流自北向南贯穿其中，环境幽静，自然景观丰富且植被保存较为完好。远眺有庐山俊秀的五老峰，近览有文化久远的白鹿洞书院，地理位置极佳。区位示意图（三）项目概述庐山白鹿洞书院，是中国历史上“四大书院”之首。建设中国庐山白鹿洞书院国学研究院项目弘扬中华国学的精神，传承中华国学遗产，推动中华国学的发展。构建和谐社会，促进九江乃至江西省文化建设，推动社会经济发展，提升高等教育水平，打造历史文化名城等方面，都具有现实意义。建设中要做到保护和利用并举，充分发挥庐山文化遗产资源优势，把庐山白鹿洞书院国学研究院办成中华国学研究、教育、交流中心。其现实意义和历史意义都是深远的。由于庐山白鹿洞书院在庐山风景名胜区内，又属于国家重点文物保护单位，建设新项目一定要符合《江西省庐山风景名胜区管理条例》。白鹿洞国学研究院项目可行性研究报告第3页共36页（四）定位策略1、规划策略本项目的规划共分4个板块16所建筑，包括：国际学术研究中心区、国图会展中心区、学术交流接待中心区、专家综合寓所生活区四个主题建设内容，并引入国学孵化器概念和成果技术转化一体概念。项目以国学、国风、国韵、国术、国医、国际为主题进行功能设施装修布置，设置讲堂、会展、办公、星级酒店、购物中心、健康疗养及综合服务性公建等，实现“白鹿洞书院”国学文化与现代文明的横向结合，充分发掘文化与旅游双重资源的社会因素与经济因素，推进九江市的文化品牌与旅游品牌的深化发展，为资源开发做足文章。2、定位方针本案依照九江市政府提出的大力实施文化旅游发展战略，努力发掘九江厚重的历史文化底蕴和丰富的生态旅游资源，着力提升区域经济发展水平，创建“文化旅游城市”要求。经过初步论证，拟将项目建设成为以“白鹿洞书院”为核心，以弘扬国学文化为利基的，打造集文化、旅游、学术交流、国际论坛、展览展示、艺术研习、健康疗养等公共服务功能为一身的，具有顺应时代发展、与时俱进特征的文化旅游品牌“白鹿洞书院国学研究院”项目。3、开发建设策略本案采取公益性开发与经营性开发相结合的策略。我们主张立足于为九江市文化旅游的建设服务，以公益性开发来完善代表城市文化形象的“白鹿洞国学研究院”主体建设内容，大力倡导国际学术交流、研发、会展等主旨内容，弘扬国学文化精神，塑造古韵景观，为“白鹿洞书院”的文化旅游面貌更添姿彩。经营性开发是建立以文化旅游产业的景观与人气发掘，大力发展文化会展经济。向专家、学者、游客、市民供给具有古韵与现代相结合的休闲度假寓所及各项配套设施，积极拉动文化旅游的多元经济，实施公益事业与经营相辅相成的利益模式运营。项目可行性研究报告第4页共36页三、项目的技术指标本项目地理情况较为复杂，通过对项目地块的初步考察与专家论证，在技术上我们强调用地分配合理、理念超前、以人文为本的原则，充分利用该地块的地形地貌，科学调配各项指标的分配，多方征求和采纳专家建议，把技术性指标做到可施行、可标新、可利用，从根本意义上满足文化旅游发展需求。建设分配技术指标表编号项目占地面积m2数值1规划建设用地㎡1.952总建筑面积㎡180003其中教学楼㎡30004办公楼㎡30005图书馆㎡25006会议中心㎡18007活动中心㎡20008公寓（宾馆）㎡12009别墅（宾馆）㎡120010宿舍㎡250011食堂㎡500四、项目的经济指标建设开发周期2.5年（即2011年运营）项目固定投资￥6854万元单位固定成本￥3313元/平米经常性营业收入￥1460万元/年年上缴税收￥235万元投资回收周期9-10年投资利润率：21.3%净利润率31.3%项目启动资金￥1538.4万元项目可行性研究报告第5页共36页第二节目的与依据一、编制目的：本案通过对“白鹿洞国学研究院”项目建设的必要性、市场分析、建设规模、投资估测、效益评价、营销建议等主要内容进行比较科学、完整、准确的定性定量研究和专业策划，从而为投资开发提供决策依据。二、编织依据：1、行业性调查资料及九江、庐山投资环境调查资料。2、九江、庐山招商引资政策及相关促进行业发展的政策。3、项目相关批复性文件及项目前期工作进展状况。4、委托设计单位规划设计方案及九江、庐山投资开发收费标准。5、江西省建安工程预算相关定额及取费标准。第三节市场分析一、投资环境投资者在择选投资创业之区时，就是充分认识所选区域产业结构和空间经济结构的优化性质，包括：基础设施供给是否充裕，发展空间、资金、人力等要素市场是否完善，市场体制、服务效率、政策环境、生态环境和人文环境是否健全。本案综合分析九江市的发展状况以明显的比较优势论证，九江的投资环境具有能够吸引投资者关注、实现投资预期目标，形成强大的区域聚集效应等特点。1、基础环境九江市优越的区位优势，丰富的自然资源，使得九江的投资环境十分优越。交通运输：铁路有京九、武九（至武汉）、合九（至合肥）和即将动工修建的铜九（至铜陵）、景九（至景德镇）等五条线路在九江交汇；公路有105(北京—珠海)、316(福州—兰州)国道过境，昌九高速公路全长113公里，九江境内93公里，正在修建、即将竣工的九景高速公路全长133.3公里，九江境内76.5公里，其中项目可行性研究报告第6页共36页湖口大桥长3200米。市内已基本实现县县、乡乡通油路；民航已开通至北京、成都、广州、海口等航线；水运上通重庆，下达上海并延伸海外，内河航道里程762公里，共有各类港口及专用码头144个，年吞吐能力3000万吨，九江港是东西水运、南北水陆中转的重要枢纽港，最高年客运量500万人次，最高货物吞吐量2000万吨，分别居长江各港口的第二位和第四位。另外，为欢迎中外客商前来投资，九江市人民政府已制订9个规范性文件，凡在九江投资的外资企业，可享受国家制订的开放城市所有优惠政策；享受江西省特定地区优惠政策，在流转税、企业所得税、地方所得税、其它地方税等方面分别给予减免；在生产经营、资金筹措、财务收支、利润分配、机构设置、员工招聘等方面享有充分的自主权；在项目建设期间，所有收费将根据实际情况实行减、缓、免。九江市的招商引资政策为本案的建设提供了充分的开发条件，相信本案的策划建设能够顺应九江建设规划的发展需要，取得丰硕成果。2、社会调查九江是旅游资源大市，拥有庐山、鄱阳湖、庐山西海、石钟山、浔阳楼等230多处自然景区和人文景观。九江市高度重视旅游业的发展，组建了“九江市构建大旅游推进工作小组”，设立旅游发展专项资金，并将旅游经济发展指标列入县域经济考评体系。为推进“大旅游”战略实施，实现旅游业整体提升，九江市高起点编制了旅游规划，目前已完成了《九江市旅游业“十一五”发展规划》和《九江市红色旅游规划》，并指导彭泽、星子、湖口、修水、庐山区等地和鄱阳湖、桃红岭、龙宫洞等旅游区编制了县级旅游发展总体规划以及旅游区（点）控制性详细规划，初步形成了全市旅游规划体系。“发掘九江厚重的历史文化底蕴和生态旅游资源、坚持统筹规划，分步实施、重点突破、全面推进，把九江发展成为长江中下游地区旅游休闲中心城市，成为全国乃至全球知名的文化旅游胜地。”这是江西九江市第九次党代会上对旅游业发展的重新定位。项目可行性研究报告第7页共36页为打造文化旅游大市，九江市委、市政府推出系列举措，发挥庐山品牌效应，构建庐山风光、浔阳古城、庐山西海、星子温泉、共青高尔夫等景区景点交相辉映的大旅游经济圈。构建旅游大产业，从单一的观光旅游向休闲度假和会展方向转变，打好文化生态牌。3、项目调查九江市文化资源并不缺乏，关键没有打好品牌。白鹿洞书院有古建筑三十二座，总面积近7000余平方米。自1980年开始，逐年都有维修，据统计，国家和地方政府先后共投资700余万元用于古建筑的维修和碑刻的保护。陆续维修了礼圣殿、朱子祠、报功祠、崇德祠、文会堂、春风楼、书斋、膳堂、高等林业学堂、丹桂亭、独对亭、五个门楼和800米长的护院围墙等。白鹿洞书院得到维修和保护，有独立的管理机构，书院现有的山林、土地得以界定和保护，书院进行了多次维修，开展了许多学术、教学活动，旅游事业得以开展，总之呈现出喜人的景象。然而，至今仍有很多不足：人气不旺。目前的旅游者多将书院作为一个旅游点匆匆而过，而对书院这千年的文化领略不多。交通不便。书院坐落在幽静的山区,风景宜人，但远离城市，缺少城市的依托。藏书资料缺失严重。由于战乱,白鹿洞藏书悉数迁移至星子县，后由火灾而毁于一旦。经过历朝历代所藏的大量善本书荡然无存。配套设施严重不足。面对现代人的生活条件，需增添相当的硬件。投入不足。书院主要职能在于保护文物方面而在开发利用方面不足。发展定位不明。缺乏具有战略眼光的投资主体。目前投资人看重的投资回报。投资教育本来是一件周期长的项目，更何况是投资古代书院教育，这是一件功德无量的好事,但对急功近利的当代人有些勉为其难。这需要既具有眼光，又具有经济实力、社会资源的投资者，还要有信念及坚忍不拔的精神，同时还需要适当的外部环境，共同打造白鹿洞书院这一品牌,使之发扬光大。项目可行性研究报告第8页共36页其他城市的经验对九江打造文化产业品牌是一个很好的启示。以项目为突破口，以书院学术研究活动，带动旅游活动，扩大社会和经济效益。打造特色文化品牌。为此，打好书院文化牌，充分挖掘北宋四大书院之首白鹿洞书院的文化底蕴，在书院内建立国学院，弘扬国学，组织专人挖掘整理程朱理学遗产和白鹿洞书院文化遗存，出版系列丛书，开发白鹿洞文化旅游产品，将是庐山旅游乃至江西旅游的一个重要特色。白鹿洞书院的潜力亟待深入挖掘。4、国际关注度新中国改革开放后，联合国科教文组织官员在考察完书院后，均给与了很高的评价。为了全人类和将来，要保护文化和自然，我非常喜欢这个地方。——德席瓦尔我希望我们的学校也有如此学习和反思的环境，谢谢你们给我的回顾。——吉姆﹒桑塞尔这个地方有优美的自然环境和古代建筑，是中国文明标志。——德拉甘尼﹒德席瓦尔二、研究分析作为一种新的经济发展模式，文化经济的出现深刻反映了当今时代文化与经济日益交融、彼此渗透、相互促进的现象，揭示了人类社会未来发展的新趋势和新动向。党的十七大做出了“推动社会主义文化大发展大繁荣”的重要决定，同时，第一次提出并部署了“建设生态文明”的要求。这一论述，成为我们发展文化经济