运行维护中心作业指导书

文件编号受控状态持有人李勇2012/0运行维护中心作业指导书（商业、住宅类）汇编编制：审核会签：批准：发布日期：年月日实施日期：年月日更改方式更改标记及处数更改单号更改者第1页共51页目录运行维护人员岗位职责-----------------------------------------------------------------------------------------------2配电室管理操作规程-------------------------------------------------------------------------------------------------15弱电系统管理操作规程----------------------------------------------------------------------------------------------17柴油发电机管理操作规程-------------------------------------------------------------------------------------------19二次供水管理操作规程----------------------------------------------------------------------------------------------22空调管理操作规程-----------------------------------------------------------------------------------------------------24电梯管理操作规程-----------------------------------------------------------------------------------------------------28设备设施管理办法-----------------------------------------------------------------------------------------------------33给排水系统管理操作规程-------------------------------------------------------------------------------------------37装饰装修施工管理办法----------------------------------------------------------------------------------------------39土建维修操作规程-----------------------------------------------------------------------------------------------------45水电维修操作规程-----------------------------------------------------------------------------------------------------50第2页共51页文件编号修订状态号2012/0文件名称运行维护人员岗位职责第1页共12页1.0目的通过明确运行维护主管及运行维护人员的工作职责，做到各尽其职各负其责,使管理制度化、工作标准化。2.0范围适用于项目处运行维护人员。3.0职责3.1综管部负责监督检查各项目处运行维护人员职责履行情况。3.2项目处运行维护主管负责制定本部门工程维修人员的岗位职责,进行工作安排、职责分工及监督检查，并做好职责的沟通工作。4.0岗位职责4.1项目处运行维护主管岗位职责4.1.1在项目经理的领导下，全面负责项目供配电、弱电、消防、电梯设施设备及二次供水系统的技术工作管理，确保管理项目各类设施设备的正常运行。4.1.2认真贯彻执行公司各项规章制度，实现工作规范化、制度化、标准化，不断提高设施设备管理水平。4.1.3负责编制：“电梯维修保养年度计划”、“供配电设备设施保养年度计划”、“二次供水水箱清洁、消毒年度计划”及其它公共设施设备的维保年、季、月度计划工作。4.1.4提出新物业项目设施增补改造初步方案，办理有关改造运行维护、机电设备维修等方面各项业务。4.1.5组织运行维护人员按时按计划实施运行维护项目、维护情况及费用并详细记录备案。4.1.6负责做好运行维护人员聘任的技术考核和岗前培训工作。4.1.7负责建立各物业项目工程技术资料、设备说明书、技术档案及各项资料及图纸整理存档工作。4.1.8编写每周的培训、工作计划和每月工作总结及安排，并上报核准，并负责实施执行。4.1.9指导各物业项目机电设备故障的技术处理，负责对项目，前期介入工程中的监督,组织各专业管理人员参加新物业项目入伙前接管验收工作。4.1.10建立培训制度，定期对机电、水电、土木维修人员进行培训，交流各工种技术，一专多能，把设备的维护工作做好。4.1.11每月月底对管理区域内的能耗作出分析,降低损耗。4.1.12协调相关单位做好各类系统的工作年测年检（高低压配电年检、电梯年检等）。第3页共51页文件编号修订状态号2012/0文件名称运行维护人员岗位职责第2页共12页4.1.13认真及时完成上级领导交办的其他工作。4.2项目处运行维护主办岗位职责4.2.1负责制定并完善运行维护管理类规程文件，并负责该类体系文件的指导实施及改进。4.2.2负责项目处运行维护中心工作的监督、检查及技术指导和培训工作。4.2.3负责组织制定设备设施维护保养计划，工程改造计划，设备购置计划，设备更新计划；并监督实施。负责对工程及设备管理定位进行造型评审4.2.4负责对工程及设备管理外委单位进行选定、评审；外委单位施工跟进及监督检查，并详细记录作为收方后付款凭证，定期与审算部及四大中心负责人一起对已完工工程进行收方。遇需返工要求外委单位限期进行整改并跟进把好质量关。4.2.5根据派工单监督施工进度，工程预估方量不足立项费用不够时需通知客户服务中心现场取证，并打情况说明阐述具体情况及需要增加工程量上报部门主管。4.2.6收集、整理、编辑工程及设备管理中代表性案例，并组织讨论,分析总结,促进工作质量的提高。4.2.7积极配合部门负责人完成各种技能培训及工程整改工作。4.2.8认真及时完成上级领导交办的其他工作。4.3运行维护班长岗位职责4.3.1协助部门负责人安排管理区域内的日常维修和公共设施、设备的检查、维护、保养、检修等指令执行工作。每天早上上班后根据客户服务中心报修内容及估算每天日常维修材料到库房领用后，分发给相关的区域维修人员进行维修，安排好各岗位当天的工作。17：:00到客户服务中心核对《派工单》完成情况。4.3.2协助运行维护主管组织维修人员巡视客户装修及其管理。4.3.3每月13-15日运行维护中心各区域专员与客户服务中心区域专员一起完成水电气抄表工作。4.3.4根据每个维修人员上报的维修情况，急修的配件进行临时申购，不属于此范围的可列入次月计划申购中。根据部门负责人安排的次月度工作计划在每月最后一天前（含）做好次月材料申购计划需求报给部门负责人；并按照需求计划对各岗位进行材料供给，每日做好材料进出的详细记录，填写《物资领用明细表》。4.3.5普通材料以旧换新的每周退还库房一次；特殊物料（如设施设备配件更换），可先领用新的配件安装好后两个工作日内必须退回库房；工具类以旧换新，需先将废旧工具退回库房报废后才可领用新工具。具体内容详见《以旧换新物资明细表》。第4页共51页4.3.6每月25日前（含）根据公司规定以及项目的实际情况，安排好维修人员下个月的《排班表》（含安排人员每日轮流值班），报主管审批。4.3.7根据本部门的《考核办法》以及维修人员各岗位的操作规程，对维修人员各岗位进行每周不少于一次的日常检查（具体检查内容按各岗位《作业指导书》内容进行检查），并做好记录，在各岗位的《巡视检查记录表》上进行签字确认，每天做好员工工作的考核明细，每周对考核情况上报部门主管，月末汇总后将考核情况上报主管，考核需做到公开、公平、公正。4.3.8如遇突发事件15分钟赶到现场，听从现场最高指挥的安排组织人员进行抢修，并及时上报部门主管，不得人为拖拉延误抢修时间。4.3.9外委的施工项目，要安排专人专管进行跟进，把好数量、质量关。4.4运行维护人员岗位职责4.4.1在运行维护主办的领导下，具体执行设施设备的运行、保养和维护。4.4.2爱护工具及设备，服从运行维护班长或上级领导调度。4.4.3积极参加公司或部门组织的有关学习和培训。4.4.4严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程。4.4.5负责打扫自己所管理的设备房内的清洁卫生并对设备进行日常维修保养；每天巡视区域内电梯运行情况（早上2次，下午2次）并详细在（电梯巡视记录表）进行记录。4.4.6认真作好设备运行、保养、维修、巡检等记录，对重大问题及时上报。4.4.7负责所管理区域的水、电抄表工作。4.4.8在工作中应按规定着装，配带工作牌、精神饱满，现场作业时不得高声喧哗。4.4.9遇自来水爆管、煤气泄漏等急修，则在接到通知后（15分钟）赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告运行维护主办或主管。4.4.10上班后到班长处领取派工单以及工作任务，按照工作任务的要求事项进行维修，每完成一项要向客服中心进行回复，特殊原因没有办法进行维修的要向班长、客服中心报告情况，填写好派工单，把派工单及以旧换新的物资交还给班长，自己做好维修记录。4.4.11接到客户服务中心或日常巡视发现问题及时处理，如暂时无法处理需向客户耐心解释，注意语气平和、谦虚有礼，详见《服务礼仪》。文件编号修订状态号2012/0文件名称运行维护人员岗位职责第3页共12页第5页共51页4.4.12对管辖区域内装修单位进行每天一次的巡视检查，发现问题记录在《装饰装修巡视记录表》中，如发现违规现象立即要求施工单位整改，口头通知拒不整改的立即上报部门主管，由部门主管根据实际情况开具《违规装修整改通知单》。装修单位退还装修保证金时需附上《装修巡视记录表》，并对不符合规定的地方进行备注。4.4.13上班实际不得成群结队，管理好本岗位辖区内的设施设备外还要配合其它区域的维修，其它区域需要协助时必须听从上级领导安排，积极配合完成。4.4.14突发实际15分钟赶到现场，统一听从现场最高负责人的安排，按照突发实际应急预案操作规程进行操作，不得人为拖拉延误最佳抢险时间。详见《紧急事件处理程序》。4.5运行维护人员岗位操作规范4.5.1运行维护中心1#楼专员管辖范围：强弱电井、过道、消防通道、电梯厅、电梯轿厢、水表井、门禁、可视对讲、卫生间。4.5.2每天8:30-9:30巡视各楼层过道、消防通道、电梯厅、电梯、做好巡视记录，填写《日常巡视记录表》。4.5.2.1各楼层过道巡视内容：声控开关灵活、外观无损坏、照明设施运行正常；消火栓及灭火器箱体完好无损；4.5.2.2消防通道巡视内容：声控开关、温控开关控制正常、外观无破损；照明设施使用正常；楼梯扶手、地砖完好无损、无脱落现象；防火门开闭正常、无损坏；闭门器完好。4.5.2.3电梯厅巡视内容：电梯厅内照明设施正常、开关开启灵活、外观无损坏；地面无杂物、水迹、垃圾；楼层指示牌粘贴牢靠、无损坏，各商家导示牌安装规范、无脱落、无用透明胶粘贴现象。4.5.3每天9:30到值班室领取《派工单》及维修用材料。4.5.4每天10:00开始巡视：门禁、可视对讲、电梯轿厢、卫生间。4.5.4.1门禁、可视对讲、电梯轿厢巡视内容包括：门禁玻璃门是否完好，腰条粘贴牢靠，不翘边、无脱落、无破损、胶条处闭合严实；可视对讲外观无损坏、按键无脱落损坏、安装牢靠无松动、拨打1000号视频清晰、通话清楚无杂音、监控室远程开门；刷卡器粘贴牢靠、无损坏、刷卡能正常开门；4