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SAP房地产项目管理SAP中国©SAP2008/Page2房地产全生命周期业务概览贷款方财产结算公司承包商供应商客户(住宅买方)房地产经纪人保险公司社区开发市场和销售设计业主服务工程施工承包商供应商房地产生命周期管理客户(住宅买方)基础设施服务结构,设计规范投标采购协作楼层计划规范设计选项材料和采购住宅用品住宅用具贸易服务部件替代寻源工程进度与成本采购住宅用品住宅用具设计条目位置挑选价格额外费用条件保证金楼层计划设计选项收入和利润地块楼层计划选项价格额外费用条件权益付款抵押合同保险单权益担保服务服务寻找住宅买方信息愿望及构想时限市场活动领先资质机会管理©SAP2008/Page3SAP房地产解决方案总图供应商管理管理客户关系管理计划/土地获取设计工程施工销售售后服务企业管理和支持战略和计划市场研究经营计划与模拟社区组合土地获取社区开发社区计划和设计投资计划和预算土地规划设计报批报建设计施工图详细设计材料需求及规范配置及选项管理成本测算主数据管理市场与销售活动管理商机管理会员管理销售售后服务管理（按揭、补差）租赁管理工程施工承包商(供应商)选择项目执行采购合同管理物资管理进度管理及付款客户服务保修索赔服务管理物业管理©SAP2008/Page4SAP对国内房地产开发项目主要流程的理解-跨部门多方协同的项目管理合同工程设计资金主数据成本设计研究项目计划时间/成本等采购计划建筑主数据维护规划及施工图设计分包计划项目开工项目建设工程变更/签证设计配合设计变更合同执行物资收货建筑主数据更新房屋销售竣工验收/交付发票及付款进度监控目标成本付款计划资金估算资金计划合同录入动态成本结算成本成本估算房地产的主数据，包括项目、产品、物料、客户、供应商等数据分散在各个业务部门，部门之间的数据存在不共享，不一致的情况。设计贯穿于项目的整个实施过程中，设计变更较为频繁，部门之间协调比较困难，并且效率较低，因此对项目的进度、质量和成本带来不利影响。项目过程中以及售后服务中发现的设计问题难于及时准确的反馈到设计部门以指导设计业务。项目缺乏统一的管理平台，部门之间的信息沟通缺乏效率。项目过程中的签证缺乏管理，容易导致成本超支。合同信息不能和项目信息集成。合同执行过程缺乏监控。资金预测依靠人为编制，准确度不够。基本属于事后成本核算，没有事中成本控制的体系。财务和成本人员使用独立的系统进行核算，数据口径不一致，相同的数据需要重复录入。项目的成本控制比较粗放，难于进行多维度的分析。©SAP2008/Page5房地产企业项目主要关注点资金管理由关注单一项目的高额利润，转为关注资金的周转速度，因此加快开发速度，缩短开发周期，使同样的资产创造更多的收入，得到更多回报。开发周期（重要节点控制）房地产企业对项目的控制重点在项目交付相关的重要节点。例如:基础设计、施工图设计、开工许可证、主体架构封顶、预售许可证等重要节点管控。成本控制房地产由暴利行业进入调整阶段，逐渐变为社会平均利润行业，成本控制也逐渐成为关注的重点。合同管理房地产项目开发主要通过采购服务来完成产品的交付，通过对合同全面管理的方式达到控制成本、管理进度的目标。产品（定位、设计、实现、交付、服务）©SAP2008/Page61.房地产企业集团项目管理系统2.房地产项目管理解决方案介绍2.1项目结构及组织管理2.2项目计划管理2.3项目合同管理2.4项目采购管理2.5项目进度管理2.6变更及签证管理2.7项目资源管理2.8项目质量管理2.9成本及资金管理2.10沟通及信息管理2.11索赔及反索赔目录©SAP2008/Page7房地产企业项目管控体系-从集团公司层到项目层集团公司产品战略和规划管理项目1项目2项目3…区域/城市公司1区域/城市公司2战略管理层区域项目管理层项目公司执行层战略管理：产品规划、新产品研发战略、多项目/业务分析与监控、战略合作伙伴关系、集团战略管理与绩效监控、全面预算管理、资金管控区域项目管理：按区域的多项目管理、产品设计/产品定位、多项目集中采购（框架协议）、资源协调以及相关管理职能项目执行管理：项目全过程控制、项目进度控制、采购管理、成本费用控制、设计结果管理、项目质量控制©SAP2008/Page8战略计划&项目组定义&多项目组合KPI分析体系&多项目KPI分析&跨项目的资源优化集团管理人员集团/板块项目管理部门全面的项目计划，预算管理.项目相关的采购分包管理，项目的成本核算，资源管理项目经理区域专业管理人员项目计划管理各专业部套制造公司项目操作层管理&资源制造项目经理/计划员项目采购员/成本管理员资源管理人员集团战略和规划管理层区域项目管理层项目/执行运作层土地获取产品设计工程施工产品销售交付及售后多项目（项目组合）管理SAP协同项目管理SAP项目管理项目组管理–满足多层次房地产开发项目管理的需要©SAP2008/Page9集团多项目的集中监控管理层对不同项目组（例如：住宅、商业、工业、区域和城市等维度）定义清晰的目标并加以监控和调整,以符合集团和业务的总体发展的目标和方向指标体系项目组定义项目组执行监控反馈与调整©SAP2008/Page10集团多项目的集中监控-指标定义多项目/项目组的集中监控预算进度动态成本收益风险优先级完工百分比资源需求（人、财、物）资源利用率跨项目资源优化……评估建模指标体系项目组定义项目组执行监控评估与调整©SAP2008/Page11项目组分析–计划和实际成本分析©SAP2008/Page121.房地产企业集团项目管理系统2.房地产项目管理解决方案介绍2.1项目结构及组织管理2.2项目计划管理2.3项目合同管理2.4项目采购管理2.5项目进度管理2.6变更及签证管理2.7项目资源管理2.8项目质量管理2.9成本及资金管理2.10沟通及信息管理2.11索赔及反索赔目录©SAP2008/Page13项目结构及组织管理主要功能项目责任人分配项目管理架构项目里程碑设置项目结构及组织项目文档技术文档及规范1、通过标准化的项目模板统一规范项目管理模式；2、通过WBS（工作分解结构）和网络（作业/任务）定义项目管理架构；使用WBS对项目进行多层级分解，实现从分期、专业、标段、产品、分部/分项工程的管控、成本核算以及合同管理；通过对分部/分项工程的细分以及任务之间的关系的维护实现时间排程、进度的监控；通过里程碑的统一定义，实现总部对项目重要节点的监控。3、通过对项目节点分配文档，有效管理设计图纸、通知、管理规范等文档，实现文档的共享以及协同。©SAP2008/Page14定义项目结构架构WBS元素面向责任的组织单元活动面向过程的组织单元1:N1:1:N13-1关联WBS元素和活动N不同的项目不同的组织单元不同的项目不同的负责人SAP项目的主数据主要包括WBS，网络活动以及里程碑，WBS用于项目的分解，网络用于任务的定义以及排程等。项目创建一般采用标准化的模板进行管理。项目支持多版本的维护、比较。©SAP2008/Page15项目结构–演示案例L1:项目L2:项目分期L3:专业线基础工程网络与活动L4:标段L6:分部分项工程金域华府一期二期三期销售工程南区高层别墅L5:产品基础电气…设计其他混凝土工程电气工程WBS-工作分解结构WBS：通俗来说就是定义了项目需要做什么工作，谁去完成这项工作。WBS结构定义了项目的管理架构，WBS结构的定义决定了项目管理模式、成本核算的方式以及细化程度。例如：在图中所显示的架构，项目可以按照分期、专业线、标段、产品、分部分项工程进行管理，其成本管理可以细化到产品的分部分项工程。Network-网络活动Network：定义完成任务的流程是什么？什么样的人来做？需要多长时间、需要什么样的资源等。网络定义了完成工作所需要的一序列任务以及互相的关系。网络是排程的基础。©SAP2008/Page161.房地产企业集团项目管理系统2.房地产项目管理解决方案介绍2.1项目结构及组织管理2.2项目计划管理2.3项目合同管理2.4项目采购管理2.5项目进度管理2.6变更及签证管理2.7项目资源管理2.8项目质量管理2.9成本及资金管理2.10沟通及信息管理2.11索赔及反索赔目录©SAP2008/Page17项目计划管理项目采购和分包计划项目进度计划项目人力计划项目计划1、SAP支持进度计划驱动确定采购计划以及资金计划。2、通过WBS或者里程碑的控制项目的主要节点进度。3、项目的目标成本可以依据管控的需求在项目结构不同层次维护，以满足粗放或者精细化管理的要求。。排程确定进度计划通过作业分配采购需求确定采购计划采购需求的初步确定资金计划（金额、时间）©SAP2008/Page18里程碑控制进度值确定WBS元素网络活动里程碑趋势分析CACA里程碑功能(仅适用于网络活动)WF扩展项目结构启动工作流释放随后的活动SD里程碑收费©SAP2008/Page19WBS结构网络活动JanFebMarchAprMayJuneJuly采购订单采购周期项目计划-进度计划与采购/分包计划确定©SAP2008/Page20项目计划与人力资源计划：管理项目团队人力资源计划：人员时间计划时间管理人员招募：基于资格的人员的筛选时间管理与人力资源系统的集成团队组建与管理：团队成员及角色权限管理审批流程项目组织工作中心劳动力计划项目团队个人项目团队人力资源管理技能可获得性与企业人力资源真正集成的项目人力资源管理©SAP2008/Page21项目时间计划（甘特图示例）©SAP2008/Page22项目计划管理-采购计划确定©SAP2008/Page23项目计划管理-资金计划©SAP2008/Page241.房地产企业集团项目管理系统2.房地产项目管理解决方案介绍2.1项目结构及组织管理2.2项目计划管理2.3项目合同管理2.4项目采购管理2.5项目进度管理2.6变更及签证管理2.7项目资源管理2.8项目质量管理2.9成本及资金管理2.10沟通及信息管理2.11索赔及反索赔目录©SAP2008/Page25项目合同管理合同招投标管理合同范围管理合同管理及文档合同管理合同支付计划合同进度确认合同结算管理1、SAP对于合同管理提供了多种处理模式。2、SAP合同的执行进度可以依据实际的工程量或者百分比进行确认（工程量的确认可以选择是否影响实际成本），合同的实际进度也可以作为项目的执行进度的一部分进行评估和分析。3、对于合同的付款可以按照两种方式处理：依据工程量（即合同的执行进度）进行支付，或者按照合同的付款计划进行（里程碑计划或者手工发票计划）4、合同的执行情况（进度、发票和付款）可以从合同或者项目的维度进行追踪。©SAP2008/Page26合同及成本管理流程采购申请招投标采购合同采购订单合同进度确认发票校验应付账款付款签约金额工程变更/签证合同结算变更金额结算金额合同结算时依据确定的金额并更新采购订单的结算工程量、金额等。工程变更确认之后调整采购订单。成本数据库（主数据成本价）服务主数据确定成本核算科目确定成本价格合同预计造价©SAP2008/Page27总包合同450000032,合同金额2800万元采购需求采购需求合同管理模式一：项目需求计划驱动采购标段产品基础工程P-001......砌筑工程P-002土方1000方人工200天水泥100吨钢材120吨人工1800天水泥350吨防水2300平米合同条目数量单价WBS/网络成本科目基础工程1P-001土方1000方60土方50001001人工200天95基础50001002水泥100吨250基础50001002砌筑工程1P-002钢材120吨3200混凝土框架500020001人工1800天95混凝土框架500020001水泥350吨250混凝土框架500020001防水2300平米780防水500020001采购申请数量单价成本科目土方1000方人工200天水泥100吨采购申请数量单价成本科目钢材120吨人工180