中航南太武地块价值评析

2012年3月中国航空技术国际控股有限公司地产投资事业部厦门区域/项目工作小组中航地产南太武地块价值评析及规划建议报告2Contents目录区域开发价值研判区域市场情况分析本案地块属性分析本案地块规划建议本案地块整体定位3本案位于厦门湾南岸，漳州新港城东部；本案隶属于素有“鱼米花果之乡”美称的龙海市；龙海市是国家持续高效农业示范区，海峡西岸对台农业合作试验区，福建省重要的农产品出口创汇基地之一，是水仙花的故乡；本案区位概述本案漳州新港城4漳州新港城发展规划区域范围招商局漳州开发区港尾镇（南太武滨海新城）发展定位承担临港产业发展以及高端服务业发展职能，是漳州市重要的临港产业发展地区，现代生产型服务业为主的宜居滨海新城。发展时序近期（2010-2015年）：进一步发展招银港区及其临港产业，加快南太武滨海新城、高新技术产业园区、漳州开发区四区和双鱼岛建设，支撑城市经济、产业发展；中期（2016-2020年）：全面开发后石港区；远期（2021-2030年）：依托港口及临港产业发展，拓展漳州新港城。漳州新港城是：漳州市重要的临港产业发展地区，现代生产服务业为主的宜居滨海新城。招商局漳州开发区南太武滨海新城港尾镇资料来源：厦门湾漳州南太武滨海新区发展规划后石港区招银港区漳州新港城范围漳州新港城的城市功能定位5漳州新港城产业规划利用优越的港口条件、陆域交通条件，发展港口物流产业、临港产业等，形成区域航运物流中心、船舶制造业基地；45临港产业重点发展以集装箱物流配套的临港加工区1现代物流业重点发展以集装箱物流2现代物流业重点发展大宗散杂、矿建及石化物流3临港产业重点发展以大中型固体、散杂物流配套临港产业4滨海休闲旅游业重点发展滨海度假、休闲养生、火山观光等9现代服务业重点发展文化创意产业区、高新技术孵化基地535129产业类型分布区域临港产业重点发展以集装箱物流配套的临港加工业招银港区重点发展以大中型固体、散杂物物流配套临港大工业、清洁能源后石港区现代物流业重点发展集装箱物流招银港区重点发展大宗散杂、矿建及石化物流后石港区高新技术产业重点发展光电电子、生物医药、新材料等高新技术产业南太武高新技术园区现代服务业重点发展文化创意产业等现代服务业南太武高新技术园区6目前区域对外交通主要依靠轮渡和沈海高速，至厦门岛内车程时间1-1.5小时；若厦漳跨海大桥与规划中的海底隧道开通，至厦门岛内车程可缩至30分钟以内，但需穿过招商局的开发区后，到达本案。现状交通路线1：轮渡—漳州港，经招商局到达本案；需要时间约60分钟路线2：沈海高速，经招商局到达本案；需要时间约80分钟路线3：沈海高速，经S201省道达到本案；需要时间约60分钟规划交通1.厦漳跨海大桥：预计将于2012年年底建成通车，届时厦门湾南岸至厦门的距离缩短为35公里，缩短为原来的一半。2.厦漳海底隧道：已纳入漳州市“十二五”规划重点建设项目，建成后滨海新城正式进入厦门半小时经济圈。3.沿海大通道龙海段：已于2010年9月15日开工建设，未来南太武滨海新城与外界的联系将更加便捷。4.疏港高速：2009年12月开工建设，预计将于2012年底竣工通车.漳州新港城的交通规划南太武滨海新城沈海高速沿海大通道厦漳海底隧道厦漳跨海大桥疏港高速1规划交通现状交通路径237区域经济保持快速增长态势，但经济总量较其他区域有较大差距；随着漳州开发区升格为“国家级”，区域经济预计将保持“跨越式”增长。到2015年，漳州开发区全区工业总产值达到500亿元，年均增长91.4%；财政总收入达到20亿元，年均增长50.72%；全港吞吐量达到5000万吨，年均增长55.96%；全社会固定资产投资五年累计完成450亿元，年均增长66.75%。开发区经济发展目标：2010—2015年GDP增长率按25%进行预估；2016—2020年GDP增长率按20%进行预估；2020—2030年GDP增长率按10%进行预估；数据来源：招商局开发区总体规划（2010-2030）亿元亿元漳州新港城的经济概况82010年漳州新港城各项重点指标项目漳州新港城龙海市占龙海市比重%区域面积（Km2）134.01128.011.9%城镇建设用地面积（Km2）13.4——总人口（万人）9.387.810.6%工业总产值(亿元)150.4757.119.9%规模以上工业产值(亿元)134.3708.219.0%固定资产投资（亿元）52.9159.033.3%财政收入（亿元）9.237.524.6%漳州新港城人口基础薄弱，总人口约10万，并以当地居民和产业人群为主，人口整体素质一般。厦门市龙海市港尾镇漳州开发区滨海新城招银港区后石港区漳州新港城的总人口情况9区域开发价值研判开发机遇受限因素区域将受益于跨海大桥和海底隧道的开通，提高与厦门岛的通达效率；物流和临港产业为主的区域发展功能定位，限定了房地产在区域内的发展空间；随着产业发展，区域人口将有所增长，居住需求亦会随之增强；海底隧道规划尚待确定，短期内难于开通，且非直通本案，限定了客群地域范围；以本地居民和产业人群为主的人口组成，限定了房地产开发的级别；龙海市拥有农产品出口优势；鱼米花果的农业发展优势；南中国海岸线资源；区域价值尚待提升地产开发尤需突破突破区域对客户质素、物业级别、配套形式的限定；10Contents目录区域开发价值研判区域市场情况分析本案地块属性分析本案地块规划建议本案地块整体定位112011年新港城片区（招商局、南太武滨海新城）商品房总供应量为31万㎡，总成交量为17.5万㎡，呈供大于求状态。主要是招商卡达凯斯成交，拉高价格区域市场整体供求分析12新港城片区目前市场潜在的开发量约为460万㎡，南太武滨海新城和和招商开发区市场存量分布占比为29%和71%，区域内外竞争异常严峻。楼盘名称在售存量待售存量市场存量招商假日3651.438.099.52招商花园城0.273.824.09招商卡达凯斯0.8570.3371.18永鸿御景园3.707.7911.49永鸿半岛国际1.9525.2427.19永鸿尚海湾2.650.002.65南太武高尔夫4.336.0310.36水岸书香0.800.281.08港昌新苏格兰0.158.538.68已出让未开发地块—197.20197.20招商局开发区合计16.13327.31343.44海湾太武城1.8940.2142.10原石滩度假社区—87.0087.00怡港花园城4.323.758.07南太武滨海新城合计6.21130.96137.17单位：万m2区域市场潜在开发分析13漳州新港城在售楼盘主要集中于招商局片区，目前共有10个在售楼盘，南太武只有2个在售楼盘。区域市场项目分布分析招商卡达凯斯招商花园城永鸿御景湾南太武高尔夫水岸书香永鸿尚海湾永鸿半岛国际港昌新苏格兰双鱼岛招商局漳州开发区原石滩度假社区海湾太武城在售楼盘待建楼盘新城海世界招商假日365怡港花园城14区域主要项目产品2011年去化量(万m2)平均售价（元/m2）片区资源片区配套招商局开发区招商花园城高层3.74高层：7300国家级经济开发区厦漳海底隧道入口处（规划）海景资源学校、医院、银行等相关配套完善招商假日365高层1.64高层：7500招商卡达凯斯高层、别墅1.56别墅：14500港昌新苏格兰高层0.58高层：6300永鸿御景湾高层、别墅2.33高层：7800别墅：13500永鸿尚海湾高层、别墅3.19高层：7200别墅：9500南太武高尔夫高层、别墅0.52高层：7800别墅：12000南太武滨海新城海湾太武城高层、别墅1.88高层：6000山、湖、海景观资源缺乏怡港花园城高层3.80高层：42002011年全年区域成交均价为7215元/㎡。目前招商局开发区高层均价约为7500元/㎡，别墅均价约为14000元/㎡；招商局开发区较南太武滨海新城价格高出约1500-2000元/㎡。区域市场价格分析15项目名称客群来源置业目的职业特征招商.花园城主要为厦门、漳州、龙岩客户部分开发区、省外客户大部分以投资为主外地投资投机客厦大教师南太武高尔夫长堤墅主要为厦门、三明、晋江客户投资和自住各占50%外地投资投机客嘉元･亿景海岸主要为厦门、龙岩客户，部分为三明、南平、漳州（龙海）客户基本为投资兼自住外地投资投机客永鸿御景湾主要为厦门、龙岩、三明、温州客户部分为开发区客户基本为投资兼自住外地投资投机客开发区居民、企业中高层、泛公务员永鸿尚海湾主要为开发区、龙岩、南平客户部分为福州、台湾客户基本为投资兼自住外地投资投机客开发区居民、企业中高层、泛公务员海湾太武城主要厦门、龙岩、三明、台湾客户，部分龙海本地客户。大部分以投资为主外地投资投机客港尾镇当地居民新港城片区项目主要依靠外地客户，主要为厦门、龙岩、三明、漳州等地的投资投机客，部分来自于开发区的公务员、企业中高层、个体户以及当地居民，购买用途主要是以第二居所为主；区域市场成交客户分析16区域市场重点项目分析项目原石滩国际社区海湾太武城招商卡达凯斯南太武高尔夫·澎湖湾双鱼岛基本指标占地：43万㎡总建：87万㎡占地：36万㎡总建：52万㎡容积率：1.5占地：34万㎡总建：73万㎡容积率：1.74占地：18.5万㎡总建：19.4万㎡容积率：1.04规划面积2.2平方公里，中国首例生态人工岛项目规划海景别墅、高端公寓、度假会所、豪华游艇俱乐部、湿地公园、休闲沙滩等为一体的大型高档滨海度假休闲社区多层生态寓所、小高层、高层景观住宅、情景花园洋房、生态别墅群等。海景别墅、海景公寓、五星级酒店公寓、会所、滨海商业街、五星级酒店及教堂等25~28层7栋高层，联排别墅、双拼别墅、类独栋别墅等七大规划区：1、内湾艺术文化区：为举行庆典、展览、公益、商业活动等的场所；2、主题度假游乐区：主要分为地标式主题酒店和度假主题酒店群；3、滨海休闲度假区：别墅、企业公馆、风情商业；4、特色居住区5、游艇基地码头区6、闽南商业文化区7、滨海特色居住区产品未定二期产品：33㎡的单身公寓、66-77㎡的经济二房以及96㎡舒适大两房高层住宅：43万㎡叠拼别墅：3万㎡联排别墅：9万㎡精装公寓47-52㎡、89-129㎡二房三房、210㎡情景洋房130-180㎡联排双拼别墅213-300㎡独栋别墅400-800㎡项目进展项目已动工项目二期于2011年9月推出273套房源，目前销售均价6000元/m22011年8月推出133套双拼联排别墅，面积170-200㎡，成交均价为14500元/㎡住宅内部认购价格6000~7000元/㎡区域内大盘开发为主，多富于景观资源优势，并以休闲度假社区为主。但所有项目目前去化率非常低，销售状态与厦门岛外的中洲滨海城的现状相类似；17区域市场情况分析小结整体供求2011年新港城片区（招商局、南太武滨海新城）商品房总供应量为31万㎡，总成交量为17.5万㎡，呈供大于求状态。营销思考供大于求市场存量较大潜在开发目前市场潜在的存量为460万㎡，南太武滨海新城和和招商开发区市场存量分布占比为29%和71%，区域内外竞争异常严峻。潜在开发量大未来竞争激烈成交价格2011年成交均价为7215元/㎡。招商局开发区高层均价约为7500元/㎡，别墅均价约为14000元/㎡；较南太武滨海新城价格高出约1500-2000元/㎡。价格略低形成洼地成交客户主要为厦门、龙岩、三明、漳州等地的客户，部分来自于开发区的泛公务员、企业中高层、个体户以及当地居民，购买目的主要为投资兼自住。周边客户为主本地客户为辅项目分布漳州新港城在售楼盘主要集中于招商局片区，目前共有10个在售楼盘，南太武只有2个在售楼盘。招商局片区为主南太武尚不成熟重点项目区域内大盘开发为主，多富于景观资源优势，并以休闲度假社区为主。但整体销售去化不理想；资源大盘去化一般本案规划方向18本案规划方向研判1－产品差异化规划以规避大体量的存量竞争和潜在开发竞争；2－资源最大化规划利用山海资源和海岸线优势，并将其发挥至极；3－多核复合化规划设置多个复合地产核，增强对周边客户的吸纳力；高产品竞争力&高客户吸纳力本案规划目