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龙潭社区投资项目可行性分析报告豫南营销2014年9月11日目录一、信阳市概况二、信阳市房地产概况三、项目介绍四、可行性分析第一篇信阳市区域概况鄂豫皖区域性中心城市，连续五年入选“中国十佳宜居城市”信阳市位于河南省南部，东连安徽，南接湖北，三省通衢，是江淮河汉间的战略要地信阳市总面积18925平方公里，总人口800多万，其中市区建成区面积80平方公里，人口80万信阳概况信阳市立中原而通八方，居复地而达九州石武高铁和明港机场将信阳完全融入郑州、武汉和合肥“一小时经济圈”城市交通贯穿全境的三条高速：京港澳、大广、沪陕三条国道：106、107、312三条铁路：京广、京九、宁西高速铁路明港机场区域交通便利，国家重要的综合交通枢纽城市信阳北距郑州290公里，南距武汉170公里，西距西安530公里，东距合肥310公里京广高铁、郑武高铁、京广铁路、宁西铁路、京九铁路、京港澳高速、沪陕高速、大广高速、107国道、106国道、312国道穿境而过区域交通信阳市郑州市西安市武汉市合肥市290公里170公里城市荣誉中国十佳宜居城市中国休闲城市30强中国最具潜力中小城市20强中国优秀旅游城市国家级生态示范市国家园林城市国家双拥模范城市国家卫生城市2012年中国最具幸福感城市鸡公山景区宜居城市南湾湖景区经济发展2009-2013年信阳市GDP不断提升，经济稳步发展2013年信阳市GDP总值达到1537亿元城镇居民人均可支配收入19150元人均消费水平2009-2013年信阳市人均消费水平不断提升2013年信阳市城镇居民人均可支配收入19150元，农村居民人均可支配收入7982元投资情况2008年-2013年信阳市固定资产投资额和房地产开发投资额稳步提升，2013年房地产开发投资达到226.29亿元，相比2012年急剧增加37.14亿元城市规划现行版的城市总体规划把城市性质确定为“鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心，工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的区域中心城市”。根据省政府《关于加快城镇化进程的决定》信阳市规划到2020年达到人口100万建设用地100平方公里的“双百”规模城市。城市规划第二篇信阳市房地产概况据信阳市国土资源局网站信息显示：2014年1-6月，信阳市土地市场十分火爆，65宗地挂牌出让，成交60宗地，成交面积1813856.53，约2721亩，成交总金额110692.21万元，约11.07亿元。其中用于住宅类的土地成交21宗，成交总金额为45069.94万元，约4.51亿。从区域上来看：1、羊山新区成交面积为910933.2㎡，占总面积的50%；成交金额41868.39万元，占总金额的38%。2、浉河区成交面积为478212.17㎡，占总面积的26%；成交金额33852.35万元，占总金额的31%。3、工业城成交面积278975.68㎡，占总面积的16%；成交金额为23798.91万元，占总金额的21%。4、平桥区成交面积145735.48㎡，占总面积的8%；成交金额为11172.56万元；占总金额的10%。纵观2014上半年信阳，信阳土地市场一直处在炙热状态中。土地市场一、土地市场“竞争激烈”，羊山新区，浉河区表现抢眼信阳市房地产开发投资快速增长，对城市发展贡献大幅提升，同时随着房地产的快速发展，市场竞争将日趋激烈。2014年下半年羊山新区仍将为信阳市商品房供应量最大的区域，其配套仍没有完全成熟。浉河区仍旧保持信阳市房价最高区域，平桥区是刚需盘的主力区域。二、未来短期调控逐步减少，或助推土地市场升温十八届三中全会以来，中央对于房地产调控思路已经取得共识，即逐步减少短期行政性调控，尽快推出中长期制度建设。未来的土地政策将会比较宽松，开发商拿地热情不减。土地市场政府支持商品房市场今年以来信阳各地商品房价格持续稳步上涨，上半年全市各地平均涨幅在5~10%不等。根据信阳市房管局网站信息显示：2014年1-8月份信阳商品房预售登记15873套，登记面积为1760533.07平方米。其中羊山新区登记套数为7288套，浉河区登记套数为5489套，平桥区为2805套，南湾湖风景区为220套，工业城为71套，信阳市区整体住宅市场成交均价4500元/㎡。46%35%18%1%0%羊山新区浉河区平桥区南湾湖风景区工业城建筑类型分析信阳市建筑类型分析全市项目以高层加小高层占绝对主力，多层占比为30%高层小高层多层占比30%占比70%产品分析信阳市成交产品户型、面积段分析市场主流成交产品为三房产品，其中三房两厅产品，成交占比最高达40%；其次是两房的产品。主力成交面积段分布在100-130㎡之间通过市场调查，在主力户型占比方面两房占24.2%，三房占59.3%，四房占16.5%，可以看出三房最受信阳购房者的欢迎。总房价在可接受范围内，面积大小适中，可与父母同住一步到位，所以三房是信阳绝大数购房者的首选。第三篇项目介绍篇占地面积：33.91亩容积率:5.72土地性质：综合用地地理位置：信阳浉河区北京大街245号预计销售均价：住宅：5700元/平方米商铺：20000元/平方米车位：10000元/平方米项目基本情况项目位于信阳市主干道北京路与长安路交叉口，坐拥火车站、中心医院、学校、星级酒店及商业繁华区，交通四通八达，中心配套环视周边，是市中心至新区及明港机场的必经之地。现政府重点对此片区进行改造升级，项目作为片区改造的先行者，应努力做好标杆典范，不惜利用中心区域寸土寸金的土地，打破传统模式，在社区内做大量的景观塑造，提高社区居住品质。项目经济指标项目计量单位数值规划净用地面积㎡22587商业比%35总建筑面积㎡147917地上总建筑面积㎡129237住宅建筑面积㎡83978公建建筑面积㎡37819现状建筑面积㎡7440地下总建筑面积㎡18680规划户数户711建筑密度%27容积率5.72绿地率%32.7停车位个686地上停车位个63地上停车位个623项目优劣势分析优势（S）：1、优越的地理位置：成熟、优越的城市生活配套环视周边。2、周边无高层建筑遮挡有利于巩固城市地标形象。3、核心城区，项目紧靠城市主干道地处北京路与长安路交汇处，是链接新区与机场的必经之地，交通非常方便4、标志性地标建筑有一定的标杆效应。劣势（W）：1、临近主干道,部分临街住宅将受到噪音干扰；2、项目体量小，项目地块不规整，规划有一定限制。机会（O）：1、区域内缺少中高档住宅和大型商业，项目具有后发优势。2、此区域是最具发展潜力和活力的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域。3、突出区域的发展现状和前景，提高项目价值并可增加对投资型客户的吸引力。4、当前城区主要物业形态集为高密度普通住宅物业和非住宅物业，项目应着力打造小区品质，提高产品附加值，特别是小区景观塑造，走差异化路线，从市场空白点出发，打造片区引领性物业；威胁（T）：1、各大地产商大量的圈地，今后几年即将推出更多的棚户改造项目；2、其它区域活跃着众多品质楼盘，竞争压力大；3、国家宏观调控政策为未来信阳楼市带来不确定因素。项目优劣势分析总结劣势体现在发展性中，抗性会随之转化。机会与威胁主要来源于市场形式。提早入市，做足增加附加值的配套设施可以使项目更加具备高性价比优势。尽管项目市场整体风险值比较小，如果实现快速回笼资金，核心要素是销售推广体系的强力配合，以及短时间内的客户积累渠道。走快不是目的，实现既得利益是最终根本。合理的定价和价格策略有助于开发商回笼资金快中有升.正通·桂花苑开放商:河南正通置业有限公司项目地址:北京路与新七大道交汇处向北200米占地面积：85.73亩绿化率：35%建筑面积：187876.9平方主要产品：高层住宅产权年限：50年销售均价：5200元/平米商铺均价：23000元/平米周边楼盘项目简介：正通·桂花苑是由河南正通置业有限公司全力打造，项目尊踞新老双城核心宜居区域，紧邻信阳市行政大道——新七大道，占据北京路与形象大道新七大道两大城市轴线，东挨羊山新区，西接南湾科研城，北临金牛山风景区，南抵老城区，五分钟直达信阳火车站，驱车沿鸡公山大道十分钟至南湾湖风景区，坐拥信阳老城区繁华，奢享城市山野之趣，繁华、宁静。极致便捷交通，与世界一同呼吸。万家灯火开放商:信阳万家灯火实业有限公司项目地址:浉河区火车站对面占地面积：180亩绿化率：26%建筑面积：640000主要产品：商业、住宅、写字楼、酒店产权年限：70年住宅均价：6000元/平米商铺均价：30000元/平米周边楼盘项目简介：万家灯火城市广场，作为信阳市第一名片工程、窗口工程和未来城市客厅，具有划时代的里程碑意义，该项目的建设将彻底实现信阳市由中等城市向区域性中心城市的跨越。据悉，该工程为国内罕见的超级都市综合体，总建筑面积60余万平方米，建筑形态涵盖商业、住宅、写字楼、酒店，商业业态规划丰富：购物、餐饮、休闲、娱乐等一应俱全，并引进国际先进的第四代商业模式——STREETMALL,将招商对象锁定为世界500强商业巨头、亚洲超一流商业品牌和国内顶级商家。怡心苑开放商:信阳创新置业有限公司项目地址:信阳市北京路六技校以南占地面积：17亩绿化率：32%建筑面积：21078平方米主要产品：商业、住宅产权年限：70年住宅均价：5100元/平米商铺均价：23000元/平米项目简介：怡心苑地处北京路，信阳市六技校以南，西与白坡相连，坐拥火车站、中心医院、学校、星级酒店及商业繁华区，交通四通八达，中心之心。区位优势明显，保值增值的核心领地，属信阳市独一无二的增值上地。第四篇可行性评估篇占地面积33.4亩，容积率5.7总建筑面积147917平方米销售预测住宅销售平均价格×住宅可销售面积+商铺销售平均价格×商铺可销售面积+车库销售平均价格×车库可销售面积=5700元/m2*58000平+20000元/m2*9000平+10000元/m2*18680=33060万元+18000万元+18680=69740万元容积率5.7，住宅规划占65%，商业占35%项目投资收益分析指标参数土地面积（亩）33.4容积率5.72土地价格（万元/亩）240建筑密度27.00%建筑面积与售价建筑面积可售面积售价（元/平方米）主楼112797580005700.00商业9000900020000.00车库186801868010000.00总建筑面积14047785680建安工程费（元/平方米)主楼1300.00车库1000.00成本利润测算项目/序号费用项目计算标准、方法(元/平方米）成本（万）均方费用（元/平米）备注开建安工程费1404771770212601主楼，平方米112797146642商业，平方米900011703车库，平方米186801868发成本前期费用按主楼、商业建筑面积计算201771市场调研及策划费10.001402规划设计费20.002803勘察费3.00424水土保持费2.00285墙改费10.001406图纸审查费3.50497开发许可证费5.0070开发成本开发成本8定位测绘费0.5069售前相关手续费6.007310市政配套费用170.00207011三通一平20.0024412回迁安置费4000元/户/年1613拆迁费用2160014房产测绘费1.361715人防费按建筑面积*30元/平方36516劳动保障金工程造价2%35017定额管理费工程造价的0.09%16018质量监督费建安费*0.07%12419竣工图费规划设计费的10％2820监理费建安费1%177项目/序号费用项目计算标准、方法(元/平方米）成本（万元）均方费用（元/平方米）备注开发成本开发费用21公共配套设施建设费建安费*3%53122不可预见费建安费的3%53123管理费3％77024税费销售收入的5.55%277625营销推广费用销售收入的2.5%1700土地费用1土地费用80002契税240项目总成本成本小计37879备注财务费用（成本的8%）3030总计40909项目/序号费用项目计算标准、方法(元/平方米）成本（万元）均方费用（元/平方米）备注开发成本二