太原房地产市场分析报告

太原房地产市场分析报告第二部分主要经济指标分析第三部分土地市场供需分析第四部分房地产市场分析第一部分太原城市介绍第五部分结论目录第二部分主要经济指标分析第三部分土地市场供需分析第四部分房地产市场分析第一部分太原城市介绍第五部分结论目录一、城市介绍——城市区位太原是山西省的省会，濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉。是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通、信息中心，是以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的全国重要的能源重化工城市，2011年被列为国家历史文化名城。太原现辖六区（小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区）三县（清徐县、阳曲县、娄烦县）一市（古交市）和两个国家级开发区（太原市经济技术开发区、太原市高新技术开发区）、两个省级开发区（太原工业园区、太原不锈钢生态工业园区）。一、城市介绍——山西省发展规划“十二五”期间，山西省将以太原都市区为核心、区域性中心城市为节点、大县城和中心镇为基础，构建“一核一圈三群”城镇体系框架。“一核”即由太原市区、晋中市区、清徐县城、阳曲县城构成的太原都市区，是全省城镇体系的组织核心，经济转型发展的增长极核。2015年都市区城镇人口达到400万人。“一圈”即太原都市圈，是以太原都市区为核心，以太原盆地城镇密集区为主体，包括太原、晋中、吕梁、阳泉、忻州五市的30个县（市、区）。该区域是省域经济与社会事业最为发达的核心区域和最为重要的城镇密集地区。2015年，城镇人口达到830万人。“三群”即以大同、朔州为核心的晋北中部城镇群，以临汾、运城为核心的晋南中部城镇群，以长治、晋城为核心的晋东南中部城镇群。3个城镇群是区域经济发展的核心区域，省域经济持续增长的重要区域。晋北中部城镇群，以大同盆地为主体，包括大同市、朔州市的10个县（区）。一、城市介绍——城市发展规划一核指太原都市区的核心区，主要为太原中心城区，主要发展区域性服务功能、先进制造业和新型材料。三片指太原都市区外围分别以阳曲县城、清徐县城和古交市中心城区为中心的三个城镇-产业发展片区。建设以煤炭-能源、焦炭-化工、煤炭-铝镁金属为主的循环产业基地。“两带”分别为北部生态保护地带和西部生态涵养地带。逐步引导人口向外转移，并引导娄烦县城等城镇的集中建设。五联为五个主要的交通联系通道，分别为东向（经过榆次地区的石太通道）、东北向（经过阳曲的北同蒲通道）、西向（经过古交、娄烦）、西南向（经过清徐的太中银通道）、南向（经过小店区的大运通道）。一、城市介绍——产业发展“十二五”期间全市的发展规划指出：依托八大功能区，做强10大产业板块。重点发展的10大产业板块有：煤化工产业，煤机装备产业，铁路装备产业，不锈钢深加工产业，镁铝合金产业，物联网应用产业，环保再利用产业，现代物流业，文化会展业，旅游、高效观光农业。第二部分主要经济指标分析第三部分土地市场供需分析第四部分房地产市场分析第一部分太原城市介绍第五部分结论目录二、主要经济指标——GDP经济增速止跌上涨，经济总量不断增加，已经摆脱08、09年金融危机带来的影响。2010年全市实现地区生产总值（GDP）1778.05亿元，比上年增长11.0%。其中：第一产业增加值31.37亿元，增长4.9%；第二产业增加值798.49亿元，增长12.0%；第三产业增加值948.19亿元，增长10.5%。1,013.41,255.01,468.11545.21778.111.5%16.4%8.1%2.6%11.0%-200.0400.0600.0800.01,000.01,200.01,400.01,600.01,800.02,000.00.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%2006年2007年2008年2009年2010年太原市2006-2010年GDP及增长示意图GDP增长率二、主要经济指标——产业结构城市工业基础牢固，产业结构不断调整，第三产业成为拉动城市经济发展的主力军。2010年三次产业分别拉动经济增长0.1、5.0和5.9个百分点。2010年三次产业比重依次为1.8%、44.9%、53.3%，与上年相比，第一产业比重下降0.1个百分点，第二产业比重提高1.2个百分点，第三产业比重下降1.1个百分点。-20.040.060.080.0100.0120.02006年2007年2008年2009年2010年太原市2006-2010年产业结构变化示意图第1产业第2产业第3产业二、主要经济指标——固定资产投资501.1576.7702.6782.02916.4817.80%15.10%21.80%11.30%17.20%-100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0900.01,000.00.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2006年2007年2008年2009年2010年太原市2006-2010年固定资产投资及增长率示意图固定资产投资增长率固定资产投资总量不断加大，第三产业城市太原市投资重点产业。2010年全社会固定资产投资916.48亿元，比上年增长17.2%。三次产业投资的比重依次为1.1%、28.4%和70.5%。二、主要经济指标——房地产投资80.394.8121.6165.01241.091.1%18.1%28.2%35.7%46.1%-50.0100.0150.0200.0250.0300.00.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%2006年2007年2008年2009年2010年太原市2006-2010年房地产投资及增长率示意图房地产投资额增长率房地产投资增长迅猛，自2007年开始，太原市房地产进入高速发展期。2010全年房地产开发投资241.09亿元，比上年增长46.1%。商品住宅投资185.16亿元，增长58.6%。经济适用房投资力度加大，90平米以下住宅投资占比22.9%，较08、09年30%以上的比重有所下降。75.388.4116.9117.5138.532.30%17.40%32.20%0.50%17.80%-20.040.060.080.0100.0120.0140.0160.00.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%2006年2007年2008年2009年2010年太原市2006-2010年财政收入及增长率示意图一般财政收入增长率二、主要经济指标——一般预算收入除2009年收到金融危机影响外，太原市一般财政预算收入总量持续增长，五大税收成为城市收入主要来源。2010全市一般预算收入138.48亿元，增长17.8%。其中：税收收入111.55亿元，增长19.3%，五大税收占总收入的59.2%。二、主要经济指标——人均可支配收入及消费性支出11,74113,74515,23015607172589,15710,94110,7991170812106-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0002006年2007年2008年2009年2010年太原市2006-2010年人均可支配收入及消费性支出示意图人均可支配收入人均消费性支出居民收入稳步增加，人们生活水平不断提高，居民潜在购买能力增强。2010年城市居民人均可支配收入为17258元，比上年增长10.6%。城市居民家庭恩格尔系数为30.6%，社会总体水平已经进入较为富裕阶段。二、主要经济指标——人均居住面积23.623.7324.825.8427.4621222324252627282006年2007年2008年2009年2010年人均居住面积人均居住面积对于全国水平，未来市场需求空间巨大。根据住建部发布信息显示，截至2009年底，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米。按此数据计算，太原市要达到全国平均水平，市场空缺住宅面积约1066.8万平方米，房地产市场潜力巨大。2934.732.130.626272829303132333435362007年2008年2009年2010年太原市2007-2010年恩格尔系数示意图二、主要经济指标——恩格尔系数城市恩格尔系数不断降低，社会进入富裕阶段。2010年太原市城市恩格尔系数30.6，较2009年减少1.5。二、主要经济指标——小结宏观市场----宏观经济已经摆脱金融危机影响，从新回到向上发展轨道；产业结构优化合理；政策利好对未来经济的进一步发展带来新机遇区位优势明显，发展潜力巨大。太原作为山西省会，地理位置得天独厚。根据山西省“十二五”规划，太原作为“一核一圈三群”的双核心区域，势必会带来一定的政策引导和经济扶持，发展空间巨大。宏观经济摆脱低迷，进入上市通道。全市经济各项指标均呈现上升趋势，全市加大科研、金融业投资力度，大力发展第三产业。同时该市经济对政策及经济形势变化反应敏感。房地产业发展迅猛，已经进入高速发展期。近年来全市房地产投资呈现高速发展态势，近4年平均增速达到32%，2010年增速高达46.1%。房地产业已经进入成长期，同时，市场需求空间较大，目前为进入该城市的最佳时期。城市居民生活富裕度较高，具有一定的购买力。近几年城镇居民收入支出差不断加大，居民储蓄额不断提高，社会已经进入相对富裕阶段，对房地产后续发展具有一定程度的支撑作用。第二部分主要经济指标分析第三部分土地市场供需分析第四部分房地产市场分析第一部分太原城市介绍第五部分结论目录三、土地市场——土地供应01002003004005006002007年2008年2009年2010年万㎡土地供应面积减少，市场主要以消耗前期存量土地为主。从数据上来看，2010年总共出让土地33幅，出让面积为243.36万㎡。与2009年相比大幅减少。分析认为2010年土地供应面积下降，主要受到房地产宏观调控政策影响。050100150200250杏花岭区迎泽区小店区万柏林区尖草坪区晋源区2008年2009年2010年万㎡尖草坪区成为全市土地供应热点区域，但各个区域供应总量较2009年下降比例较大。万柏林区、晋源区比2009年土地出让面积高，其他区域出让面积都有所下降，其中小店区出现明显的下降。分析认为，在2010年强力的政策调控下小店区土地市场已经呈现出趋于理性，回归市场的态势。三、土地市场——土地成交0501001502002503003504004502007年2008年2009年2010年单位：万㎡2010年太原土地成交量大幅减少，2010年土地市场共成交22幅土地，占地面积为151.23万㎡。与去年同期相比成交幅数减少47幅，同比缩减幅度为68.11%，占地面积减少了334.65万㎡，同比下降了68.87%。。迎泽区7%杏花岭区18%万柏林区9%小店区41%尖草坪区20%晋源区5%2010年太原土地成交市场主要还是以小店区及尖草坪区为主，占比分别为41%和20%。分析认为，这很符合太原市“南移西进”的战略规划。预测2011年小店区将成为土地市场的热门区域。三、土地市场——土地成交价格141.02105.94196.27551.87666.58899.5010020030040050060070080090010000501001502002502008年2009年2010年元/㎡万元/亩土地成交单价土地成交楼板价2010年太原土地市场价格大幅上涨，与去年相比上涨了85.27%。从这也可以看出未来三五年内，太原市商品房价格的走势将继续保持上扬。136.3102.871.2114196.811430.74371.4774.81567.19122.0845.110100200300400500600尖草坪区杏花岭区迎泽区小店区万柏林区晋源区2009年2010年从区域土地成交价格来看，小店区和杏花岭区比去年有较大增幅，迎泽区基本持平，这表明了目前小店区和