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2015年海南年报前言行业大佬观点全国企业表现海南旅游地产2015年行业大佬多数看衰旅游地产，但全国企业却不断涉足、加码旅游地产，“并购转型”主题突出，旅游地产迎来新的提升阶段。旅游产业步入高速发展阶段，也带动了旅游地产持续升温。不断布局多数看衰名企加码任大炮：房企转型旅游地产不靠谱丁祖昱：“供大于求且土地价值低，旅游地产是房地产产品线中最差的项目”，继续看空旅游地产梁上燕：真正的旅游地产项目，要注重对文化属性的挖掘，进而实现项目的长期可持续发展，传统地产立项、规划、开发、销售的模式注定将会走向死胡同。万达：全球最大旅游地产；中弘股份：长白山、安吉、海南等大型旅游地产布局；荣盛发展：拟投资设立荣盛康旅投资有限公司，专业运营健康、文旅、生物医药等产业；华侨城：“文化+旅游+城镇化”的创新发展模式，以文化旅游全面推进城镇化战略实施。……并购转型：恒大、碧桂园等企业通过收购项目在海南全岛不断布局，带来旅游地产创新产品及持续运营的转型；名企进驻：中海、万达、融创、复地等名企不断入驻海南；计划入驻：中冶、中信国安等企业计划进入海南……•2009年12月31日，国务院办公厅发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》•2010年8月16日：公安部同意海南对26国旅游团实行入境免签政策•2011年海口-三亚动车开通•2011年国人离岛免税政策在海南正式实行经过二十年的发展，海南旅游业已经确立其国内领导者的地位；旅游与地产要素紧密结合，旅游地产也由早期的投机为主阶段提升到当前的旅游支撑阶段，旅游地产创新产品及持续运营问题的关注度不断提高。旅游人数大事件旅游地产2000年2008年2010年2012年2015年1-11月资料来源:CRIC2008年及以前：踉跄起步阶段•万科、富力、中信等大品牌开发商进驻,区域级旅游地产项目显著增多•旅游度假地产发展初级阶段118.54万人次1007.572060万人次发展阶段巩固阶段稳步提升阶段4726.39万人次新一轮升级阶段•1987年中央在海南筹建省，兴办海南经济特区•88年正式建省办特区•92年设立亚龙湾国家旅游度假区•93年房地产泡沫•96年东线高速开通•2002年博鳌亚洲论坛开幕•2003年起三亚市连续举办三届世界小姐总决赛•2008年海南省提出《国际旅游岛建设行动计划》•88年开始大批投资者涌入海南，海南地产迅猛崛起，三年间，房价增长近四倍！•93-94年房产泡沫时期•2002年开始，房地产行业再次起飞！以三亚为代表的东线旅游地产项目纷纷开始建造•市场转型阶段，产品设计转向旅游度假资源打造；•项目开发较为注重整体性，旅游度假资源名声在外，精细化地产打造成为配套•2012年海南国际旅游岛先行试验区基础设施开工•2012年9月：《三亚市低空旅游发展专项规划》原则通过评审•2013年博鳌乐城国际医疗旅游先行区获得9项优惠政策支持•2014年9月三亚海棠湾免税购物中心开业•2015年海南“互联网+”创新创业节•2015年年底西线高铁开通•结构转型市场逐渐呈现，真正契合旅游度假客群需求的产品不断增加，产品品质快速提升3001.34万人次快速提升阶段2009-11年：国际旅游岛的红利发展期2012-13年：旅游地产的分化转折期2014-15年：旅游地产的提升期2015年海南房地产市场表现全国政策频出击，市场“稳暖”《不动产登记暂行条例》正式公布限购城市首套房商贷首付比例调至25%330新政出台公积金政策降息降准全面放开二孩政策海南紧跟全国，控方向下调公积金贷款利率启动公积金异地贷款海南严管土地开发，闲置土地专项清理处置工作严格控制小户型商品住宅：海南限60海口：购房入户三亚：棚户区改造195.19302.77336.99560.34854.73403.76531.344247490060116268873513366708.71553.5510244115331231410969542.61050001000015000050010002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年1-11月销售面积（万㎡）均价(元/㎡)2009-2010年：在政策红利的驱动下，以及经济增速的保障下，供需双方纷纷拥入海南市场，供需两旺，价格猛增;2011-2012年：在投资热度减退，供求失衡局面逐步形成，价格泡沫逐步挤破，市场进入低迷状态，仿若马拉松进入人体乳酸分解的艰难期；2013-2014年：在价格逐步回归理性，以度假刚需拉回市场成交后，又陷入了经济下行的混沌，供求下行。但从大周期来看，总量仍然比最低谷有所上行，说明市场正在跌宕回归理性，量价供求正在寻找新的平衡，正在突破极限状态。数据来源：cric数据库，海南省住宅与房地产信息网海南地产市场目前正进入一个价值与价格相互匹配的“新阶段”，市场逐步回归理性，以三亚为主的琼南区域出现以价换量态势，驱动整个海南地产价格下行走势。海南历年商品房成交走势1459.231646.62855.263146.463500.722643.539.80%11.7200%64.515.80%2515.2912%9.10%9.90%8.50%2%0%6%8.20%8%16%40003500300025002000150010005000GDP(亿元)增长率（%）•国内经济步入新常态，增速放缓，前三季度增长率仅为6.9%，海南受全国政策影响比较明显，整体增速放缓。•房地产仍是海南经济发展的支柱产业，2015年前三季度房投占固投比例达53.02%，房投占比GDP比例也达46.42%，经济发展高度依赖房地产投资。海南省GDP走势海南省房地产投资额走势数据来源：cric数据库189.31287.9663.05467.87886.641196.7626.81%28.72%35.14%41.15%41.33%43.91%47.10%53.02%10.00%0.00%20.00%1431.730.00%1227.1350.00%40.00%60.00%50004%1000150012%10%200014%2500300018%3500固定资产投资房地产开发投资额占比(房投占固投)数据来源：cric数据库2014月年1-21-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-101-111-12月月月2015月年1-21-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月新开工面积208.1341.6364.9472.3569.7725.5926.61049113513741584130.7209.4360.2550.7685.4884.4948.61213.1333.同比-26.6-2.30-25.3-24.8-32.3-28.6-19.3-20.0-17.2-12.8-8.75-37.1-38.7-1.2816.6020.3021.902.40%15.7017.60-26.61%-2.30%-25.39%-24.87%-32.32%-28.65%-19.37%-20.06%-17.24%-12.89%-8.75%-37.19%-38.70%-1.28%16.60%20.30%21.90%2.40%15.70%17.60%-40%-50%-30%-20%-10%0%10%30%20%1600140012001000800600400200018002014年1月-2015年10月海南商品房月度新开工面积今年海南新开工面积较去年有所增长，月进度与去年同期相比增幅明显，今年市场表现好于去年同期。万㎡年份供应成交供应宗数供应土地面积（万㎡）成交宗数成交土地面积（万㎡）成交总建面（万㎡）成交金额（亿元）土地单价（元/㎡）成交楼板价（元/㎡）2013年503205545318462322249134610702014年340114928110831569196180612462015年1-11月4131491221907133017819681341与去年同期比48%64%-3%17%31%17%————2015年上半年土地市场趋冷，下半年市场火爆：2015年截至11月份供应413宗，1491万㎡，同比上涨64%，预计2015年全年土地成交小幅上涨；土地流拍率较高，土地价格依然保持上升态势。2013-2015年11月全省土地成交对比50040030020010001月份2月份3月份4月份10月份11月份12月份5月份6月份2014年成交土地面积7月份8月份9月份2015年1-11月成交土地面积数据来源：cric数据库备注：11月底集中供应90多宗，供应量达276万㎡，加之流拍土地造成成交明显偏少2015海南省土地市场成交月度走势商服用地上涨明显住宅地价出现下降：就土地单价看，住宅用地单价与去年相比出现下降；从成交结构来看，2014年住宅成交占比37%，工业用地逐年下降，商服用地同比上升明显，首次超过住宅用地达到40%，政府按照“一升一降一优”的要求继续调整产品结构，导致往商服配套等用地上涨明显。2012-2015年11月各类用途土地出让对比类型成交土地面积（万㎡）成交建筑面积（万㎡）土地单价（元/㎡）2012年2013年2014年2015年1-11月2012年2013年2014年2015年1-11月2012年2013年2014年2015年1-11月住宅822814425332137212007676311310155125912041商服5534883093644405722984891875192521722373工业5083301415566340518867225251294393其他73214208156581453171436369336761430注：“其他用地”为文体娱乐、科教、街巷、公共设施用地等2014年各用途土地成交面积占比2015年1-11月各用途土地成交面积占比住宅,44%商服,26%工业,18%2013年各用途土地成交面积占比其他,12%住宅,39%商服,29%工业,13%其他,19%住宅,37%商服,40%工业,6%其他,17%数据来源：cric数据库2015年1-11月区域土地成交情况两极格局仍将持续，东西两线双岛开花：2015土地成交市场持续低迷，凭借资源及配套优势，东线沿海城市仍是土地市场的主力市场，文昌、琼中、儋州等城市由于大项目规划成交突出，成为今年大盘成交的亮点。46.24万㎡0.92万㎡165.51万㎡8.12万㎡72.41万㎡68.89万㎡207.98万㎡13.71万㎡16.97万㎡9.72万㎡20.61万㎡10.89万㎡62.56万㎡2.13万㎡4.84万㎡85.45万㎡117.87万㎡6.34万㎡数据来源：cric数据库恒大海花岛项目拿地占比达80%以上备注：文昌：文昌玉佛宫项目；琼中：海南红岭环湖旅游区项目；儋州：恒大海花岛项目；万宁：融创日月岛项目融创日月岛项目拿地占比达48%2014年成交面积（万㎡）2015年1-11月成交面积（万㎡）占比同比东线海口319.09165.5118.26%175%三亚117.87103.2411.39%-12%文昌5.9246.245.10%2962%琼海83.858.120.90%-90%万宁29.3272.417.99%147%陵水73.2585.459.43%38%西线澄迈126.2368.897.60%-45%儋州43.34207.9822.94%487%临高45.586.340.70%-80%东方41.0513.711.51%-67%昌江48.1816.971.87%-62%乐东24.89.721.07%-61%中线定安32.920.612.27%-37%屯昌9.590.920.10%-83%白沙24.6410.891.20%-49%琼中20.0362.566.90%212%五指山21.682.130.23%-90%保亭15.574.840.53%-69%合计1082.89906.53————重点