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第4讲城市土地与可持续发展4.1城市土地对城市经济的作用城市经济中的资源包括：土地、人口、资本、知识，以及所有生产要素的集聚效应。而土地作为城市的载体，正是连结城市经济各要素之间的纽带，因而城市土地的价格、城市土地的利用结构会直接影响经济要素在空间上的聚合、流通与成长。可以说，城市土地是城市经济的根本。城市经济的运作机制表现为：充分利用规模效应和聚集效益，增加产值。因此，需要充分利用资源、合理布局城市空间结构，才能实现规模效应和聚集效益。而其中的载体也就是土地。土地的利用结构是城市空间布局的基础，土地的使用密度是城市各要素集聚程度的体现。4.1.1土地资源与城市经济的内在联系土地的价格既是城市收益的反映，也是生产和生活成本的标志。成本过高，企业收益势必受到影响，城市财政税收失去保障，生活水平也会下降。因此，土地价格是城市经济发展的双刃剑。同时，土地价格也是城市经济的晴雨表，土地价格过低，表明城市经济需求不足，经济不活跃，而且还会导致土地的粗放利用，不利于经济要素的聚集。因此合理控制土地价格，促使价值健康提升才是促进城市经济健康发展的关键，而通过合理的城市土地储备则是保证土地价格与价值相适应的基本环节。4.1.2城市土地的特性(1)城市土地的自然特性第一，城市土地位置的固定性。固定性表现在城市土地的位置不能搬动，不能互换。土地位置的不同，其有用性和使用性也存在差异。第二，城市土地的有限性。城市土地的总面积是既定的，不能再生和无限供给，这一特性决定性了城市土地必须集约利用。第三，城市土地的承载性。城市土地以其承载力服务于人类，为城市提供地基，土地的承载力不同，土地的适用性就会存在较大的差别。第四，城市土地利用的耐久性。城市土地不会因为使用而价值损失，相反，土地会因为使用而得到改良，城市土地永远不会失去其使用价值，因而城市土地具有永不消失性，可以永续利用。（2）城市土地的经济特性第一，城市土地供应的稀缺性。一方面是指供给人们活动的土地面积是有限的，另一方面是指特定地段的不同用途的土地面积也是有限的。第二，城市土地的增值性。城市土地作为一种资产，具有经济价值和交换价值，能够进行流通，还可以抵押，因而投资风险低，保值性高，其经济价值会随着城市的发展而表现出明显的增值性。第三，城市土地的区位效益性。土地的位置是决定城市土地租金和价格的重要因素。把位置最好的土地让位给能够产生利润最大的企业使用，这也是实行城市土地储备的意义所在。第四，城市土地报酬的递减性。当城市土地的开发超过一定限度时，土地的收益有递减的趋势。案例土地的增值性表现为地价的升高，城市地价是城市经济的晴雨表，地价的升高是城市经济发展的重要体现。据香港工务局土地测量处统计，香港1959年工业用地每平方米拍卖成交价是104.85港元，1979年上涨到期13874.1港元，20年间上升了131倍。在中国解放前的上海南京路外滩，每亩地的银价达36万两，折合人民币112万元，现在北京的王府井、上海的外滩等地区，土地的价格也是十分高昂的。美国某城市曾做过一项研究，在一块160×172英尺的土地上投资盖写字楼，当楼高5层时预期投资利润为4.36%；在5—20层时每增高一层，投资利润上升0.18%；而在20—30层时每增高一层，投资利润下降0.14%。可见，越过20层后，这块土地的收益开始递减。4.1.3城市土地的经济效益(1)城市土地是城市的巨大资产城市发展的核心其实是经营城市的土地资产。城市土地作为资产，由于人们不断的投资开发，具有了很高的价值。我国国有土地资产价值大约25万亿元，如按1%的收益计算，每年可收取2500亿元的土地租金。可见，城市土地资产是城市的一笔巨大的财富。(2)城市土地的租金收益城市土地的租金收益主要表现为城市土地级差地租和垄断地租，是城市土地产生的超额利润转化而来的，城市土地价格只不过是地租的资本化形式。中国自实行土地有偿使用以来，1992年至2003年，全国土地出让金收入累计达1万多亿元，其中近三年累计达9100多亿元，扣除成本后的纯收入约有四分之一。4.1.4城市土地的产出率城市土地的产出率是指单位面积上创造的GDP。城市土地的产出率是城市土地是否合理利用的重要标志。并且不同的城市其土地产出率也是有差异的，城市经济越发达，城市土地利用越合理，土地产出率越高.城市规模不同，土地产出率也有差异，城市规模越大，产出水平越高。城市规模越大，越容易形成规模经济、集约经济，从而其土地单位产出率也越高。城市土地税收是城市财政收入的重要来源，它的正常运转不仅为城市建设积累资金，而且可以调整土地资源的配置，通过税收对土地市场的干预，调节城市经济的运行和收入的再分配。土地税收在国外可以占到财政收入的30—50%，有的国家和地区比例更高，达到50—80%，国外土地税一般包含在房地产税中，大部份在不动产税中收取。国内土地税收起步较晚，但也取得了较大进展，我国土地税收也包含在房地产税中，房地产税分为房产税，城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。4.2城市土地利用对城市发展的作用(1)用地规模对城市经济的影响我国是个人多地少的国家，随着城市经济的发展，城市人口规模的扩大，市政、交通设施的增加，城市用地规模不断增大，城市对土地的需求迅速膨胀。城市用地规模的增长在一定程度上促进了城市规模的发展，但是，用地规模的扩大到一定程度，反而不利于城市经济的发展。我国城市用地规模总体上偏大，而且表现为城市越小，用地规模越大，城市效益越差。城市经济是一种聚集经济，也可以说是一种节约经济，用地规模过大，会增加交易成本，降低各经济要素之间的聚集度，影响土地的集约利用，制约城市经济的发展。适当的用地规模必须有赖于城市政府的宏观调控，实行城市土地储备可以较好地控制城市用地规模，从而提高土地的集约利用，促进城市经济的快速发展。(2)用地结构对城市产业的影响土地作为城市的载体同时也是城市产业的载体，因而土地的利用结构会影响这些要素的配合，从而影响城市的产业结构。现代化城市是一个商业、金融、交通、信息高度发达的体系，同时也是人居环境十分宜人的体系，城市绿化、市政设施需要占据城市大量空间，因而需要城市提供更多的土地。城市的土地是有限的，这就需要调整城市用地结构，降低工业、仓储用地，以满足商业、交通、住宅用地的需要，从而优化城市产业结构，使第三产业有更大的发展空间。一般来说城市化水平就越高,第三产业比重越大。(3)城市地价对生产成本的影响土地价格的上涨往往导致企业固定投资的增加，从而增加预算成本。成本是企业利润的关键，土地价格的升高，在其他条件不变情况下，必然使企业的利润下降，而企业是利润最大化的追求者，这样就促使企业提高生产的集约度，减少土地的使用面积。城市土地的价格是随着社会的发展而不断升高的，这体现了城市土地的增值性，同时城市土地价格的升高，也反映了城市经济的发展。高地价意味着高成本，土地价格正是通过成本要素影响企业利润进而使企业在利润最大化的选择中自动调整土地利用结构，合理利用土地。这就是土地价格的成本因素使得城市中心往往成为商业中心、金融中心及CBD区域，而不是工业、农业的中心的原因。例如，中关村西区的开发，就使商务成本上升，一些大的国际性公司，反而迁走了。(4)土地开发量对房地产业的影响一方面，土地的开发量过少会造成供不应求的局面，为了获得稀缺的资源，开发商不惜血本、互相竞价，结果土地价格被过度抬高。而地价的抬高，使开发商的成本增加，一些资产薄弱的房地产商迫于巨大的负债压力，不得不退出房地产市场。另一方面，若土地的开发量过大，其对社会经济的危害更大。因为土地的大量开发会给房地产商造成一种升值的预期，在升值预期的刺激下，房地产商纷纷大量抢购土地进行开发，形成了一股土地开发热，而这种开发热又会产生更大的升值预期，结果也会抬高土地的价格。而房地产商开发资金大部分来自银行的贷款，土地的大量开发，一旦资金链出了问题，很容易造成房地产市场的不稳定，引发地产泡沫。4.3城市土地储备概念4.3.1城市土地储备的概念(1)国外城市土地储备的概念在国外，城市土地储备通常称为土地银行，英文通常称为LandBanking或者PublicLandBanking。由于各国的自然条件、历史文化背景、社会制度等方面的差异，实行城市土地储备的动机和目的不同，因此国外学者对城市土地储备的定义不尽相同。(2)国内城市土地储备的概念与内涵国内关于城市土地储备的理解，在概念上突出了收购的字眼，将城市土地储备称为土地收购储备。概括起来，比较有代表性的概念有以下几种：第一,城市土地储备是对土地使用权的调整安排。有些学者认为,城市土地收购储备制度实际上是法律规范下土地使用权的调节、转换机制。即由政府或委托的机构，通过征购、回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后，再根据城市经济发展对土地需求或土地供应计划，有计划地以出让、转让方式将土地投入市场。第二,城市土地储备是对土地资产的经营管理。城市土地储备制度，是政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收购、收回、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。第三,城市土地储备是盘活存量土地的行为。城市土地储备，是指城市土地储备机构依据本办法的规定，将需盘活的土地收回、收购予以储存，并通过前期开发利用和受政府委托预出让等形式，盘活存量土地资产的行为。(3)城市土地储备的内涵第一，城市土地储备是法定行为。城市土地储备属于公共政策的一种，是一种制度。具有强制性、约束性和普遍性。第二，城市土地储备的目的是促进城市经济的健康发展。城市土地储备首先要从公共利益的需要出发，其次才是土地的经济收益。第三，城市土地储备是国家行为。需由法定授权或委托的组织实施，个人不能实施城市土地储备。第四，城市土地储备包括土地收购、储备、出让三个环节。而不是以划拨、出让的方式取得土地。第五，城市土地储备调节的对象包括公益用地和市场用地。城市土地储备具有稳定土地市场，促进城市经济发展的功能。第六，城市土地储备的对象是城市土地利用总体规划和城市规划区内的土地。包括待征用的、闲置的、置换的、荒废和到期的土地。4.3.2实行城市土地储备的机理(1)实行城市土地储备的现实原因国外城市土地储备正是为了解决城市发展过程中日益增长的人口、交通、城市基础设施等与城市用地需求的矛盾而建立的，城市土地储备的目的是为了公共利益的需要。由于我国城市土地的供应是采用划拨供应制度，土地使用者可以无偿、无限期地占有城市土地。城市土地名义上是国家所有，但实际上已成了单位所有，从而导致了城市土地供应的失衡，土地被低效利用，浪费严重；同时，也导致了国有资产的大量流失。随着城市的扩张，城市正在一步一步地吞并乡村。为了保护耕地，提高城市土地利用的集约化程度，消化吸收城市大量的闲置土地，调整城市用地结构，加速城市化进程，城市土地储备制度因此应运而生。(2)实行城市土地储备的理论基础第一,供求理论。在西方经济学中，土地被当作一种商品，在市场经济中同样需要达到市场的均衡，满足供求平衡，即土地的供给与土地的需求动态平衡。因此，土地的均衡价格会受到需求量与供给量所影响，当土地需求量大于供给量时，土地价格上涨；反之，土地价格下降。城市城市土地储备的主要目的之一就是调控土地的供需，稳定土地市场。第二,市场失灵理论。由于市场机制对土地资源配置不能完全发挥作用，因此，必需加强政府的调控。政府通过城市土地储备机制，运用征用、收购、置换等方式解决城市公共用地的需求，为城市的发展提供合适的绿地、广场、道路等公共设施用地，改进城市的空间结构，弥补由于个人追求利润最大化而导致的城市道路狭窄、绿地、广场不足、城市空间过于拥挤的局面。第三,公共物品理论。公共物品的这些特征，就