南京奥体中心滨江项目投资分析

奥体中心滨江项目投资分析-1-南京奥体中心滨江项目投资分析第一章·项目用地周边环境调查1·地理位置：项目地块位于河西新区奥体中心西北侧，北起赛上路，南至纬八路；东起上新河路，西至螺丝桥大街。2·土地面积及形状：宗地面积约320亩，地块呈现L形分布3·地块自然条件：地块位于南京市西南面，城市主导风向的下风向。地势南低北高，地面标高5.5-7.5米，属于长江漫滩地貌单元。本地块内部坡度不大，对建筑布局的影响不大。4·周围环境景观：距离滨江风光带较近，西侧的滨江风光带宽达400米，绿色是滨江风貌的一个亮点。规划绿化用地面积1650公顷，占新区建设用地面积的20%。规划沿长江夹江建设15KM长的滨江休闲公园，滨江奥体中心滨江项目投资分析-2-休闲公园于2005年十运会前建成。地块北部紧邻约70000平方米的集中绿地，新城区建立便民型公园，街头广场绿地要满足80%以上的居民步行十分钟就能够到达一块集中绿地。5·地块交通条件：A.地块周围公共交通状况：●目前本地块西侧紧邻一公交底站，有4条线路通过，分别为：312W、7W、85W、807W，随着新区建设的推进，地块周围的公共交通将更加完善，公交站点将会搬迁，但该公交路线将保留并增加。312W：莫愁新寓——新螺丝桥大街——棉花堤7W：瑞金路——新螺丝桥大街——棉花堤（有夜间路线807W）85W：集庆门——棉花堤●一号线的奥体中心站距离本地块约500米，一号线将于2005年十运会前建成通车，未来小区的交通状况将更为便捷奥体中心滨江项目投资分析-3-B.地块周围市政道路情况：●赛上路：4300×35米，东起凤台南路，西至滨江大道，本条道路现在尚未开工●纬八路西延：2500×62米，东起江东路，西至滨江大道，并与长江接口处预留过江通道，目前正在施工，将与今年十月竣工通车●上新河路：4200×62米，北起纬七路，南至环河路，目前已经开工，于今年年底竣工●螺丝桥大街：道路临本地块有部分路段完好，北段正在拆迁中●滨江大道：15500×60米，北起三汊河大桥南至于三桥，2005年十运会前建成●本地块周围的未来道路状况比较好，其中滨江达到为快车道，距离本地块较近，但不穿过本地块，未来小区的直入交通非常方便。新城区当前建设目标有这样的规定：在2005年全国十运会召开之前，建成纬八路西延、青石埂路、纬九路、江东路、上新河路、滨江大道等六条景观大道。体育中心周边将以便捷的城市交通，完善的配套设施和怡人的环境迎接十运会。便利的交通将为未来项目的升值提供一个坚实的基础。目前与主奥体中心滨江项目投资分析-4-城连接的经四路、纬八路已基本成形。十运会旺盛的人流将极大地推动未来新城区中心地带的配套设施的成熟！6·市政配套现状及规划：●目前地块西侧紧邻南京第五中学分校，新城区开发建设指挥部和南京市金陵中学合作建设金陵中学河西分校，双方共同技资、12000万元,联合兴办20轨寄宿制全日制高级中学(附设国际部和初中部)。金陵中学河西分校将于2003年秋季面向全社会招生。金陵中学河西分校的设立,将进一步提升河西新城区城市形象,有效放大优质教育资源,改变河西地区缺乏名牌高中的局面。河西新区的民办学校还有金陵国际语言学校、开明外国语学校等。其中本地块未来小区将配套上新河中学、上新河小学。●地块南临文化用地、奥体中心，北部为配套建设用地。文化用地中的艺兰斋美术馆已经规划好由于地块位于新区中心地带，未来的市政配套将是非常齐全，金陵图书馆距离本地块约1KM，新区新大标志性建筑已经开工八座，其余也基本于年内开工建设。（配套与标志建筑分布具体见下图），并基本与政府签定协议，必须在2005奥体中心滨江项目投资分析-5-年十运会前完成亮化工程。奥体中心将于2005年十运会投入使用。图表1奥体中心7·社会状况：河西新城区位于老城区西侧，外秦淮河和凤台南路以西，新秦淮河以北，长江以东，总占地55.7平方公里，现有常住人口约21万人。通过5-10年的开发，将建成可容纳56万人口的现代化新南京的标志区。根据河西地理和现状的特点，规划形成三大类型的居住区域。一是北部中档住宅区；二是中部中高档住宅区；三是南部高档住宅区。地块所属区域为中高挡住宅区。奥体中心滨江项目投资分析-6-第二章·项目用地价值分析1·项目用地利好因素※沿江开发热潮带来的机遇：沿江开发的总体思路是：紧紧围绕全市实现两个率先的战略部署，一体化推进演讲产业集群培育，一体化推进演讲基础设施建设，一体化推进演讲功能完善，一体化推进演讲景观开发，打造两带三个中心。两带即城市功能带、滨江风光带，这都涉及到本地块所在区域的发展。其中尤以滨江风光带给本项目用地带来更为直接的重大利好。滨江景观带中质量最好、最为宽广的地段就在本项目用地的西侧约400米处。沿江开发的重点之一是河西新城的建设，本项目用地所在河西新城将建成一个现代文明与滨江特色交相辉映的现代化新城区，成为现代化南京的标志区。奥体中心滨江项目投资分析-7-※奥体中心的强力辐射：河西新城、特别是中心区的建设围绕奥体中心展开了更新一轮的建设高潮。2005年十运会将在南京举办。本项目用地紧邻奥体中心。奥体中心场馆及其配套设施将为本地块未来小区的生活带来极大的方便，十运会更是会极大地推动新城中心地带配套设施的成熟及提升。此外，由于本项目用地紧邻奥体中心，必将成为一个热点，十运会期间旺盛的人流量将为本项目起到一个非常难得的传播作用，这对于推动项目的销售和价值实现有不可忽视的作用。※政策倾斜：南京政府一再强调：河西新城的建设是今年工作的重中之重，并在2005年8月前拿出一个全新的城区来迎接十运会。因此，政府一直在不遗余力地推动河西新城区的建设，包括给予额外的政策关照。从近来南京以及江苏省政府领导的变动了解到，政府发展河西的决心是大增而无减。城建速度是南京市政府所着力要求的，这也为今后开奥体中心滨江项目投资分析-8-发中的前期工作减少了众多障碍，有利于开发工作的快节奏进行。此外，政策倾斜也体现基础设施投资建设的力度及速度上，从对于南京政府所发展的几个新城区的调研中发现，政府对河西新城的投资力度是其他几个新城所不能享有的。根据与政府的深度沟通得知，政府将在最大程度上为我们的开发工作开通绿色通道，这在其他区域的发展中是难以享有的待遇。※完善、高质量的规划：河西新城作为南京重点发展的区域，集沿江开发及奥体中心发展两大利好因素于一体，政府对于河西规划的质量是重点强调的，这也是形成目前河西高质量规划的一个重要起因。从市政道路、基础教育设施、商业服务设施及公共休闲场所等方面的建设来看，新城的城市规划是高质量、高水准的。此外，南京市吸取了之前在发展新江宁工作中的教训，河西新城的建设是配套与住宅开发基本同步进行，配套建设更是先于住宅，并从公共交通、十运会等方面为未来配套的成熟作了全方面的考虑。高质量的奥体中心滨江项目投资分析-9-规划加上强有力地执行，在不久的将来，河西新城必将成为一个具有现代化滨江特色的繁荣新城区。※快速发展的城市建设：为了迎接十运会的到来，市政府重点要求新城中心区域的城市建设必须按时完成。首先政府关注的是基础设施的建设进度，目前，市政道路基本在进行收尾阶段，今年十月将不断有新的道路竣工通车；对于中心区域的十大标志性建筑的建设进度也做出了严格的要求，十大标志性建筑必须在2005年8月完成立面处理、周边道路建设及景观亮化工程。这都为本项目的价值实现与提升提供了一个极佳的外环境。※优秀的学区素质及完善的基础教育设施：河西新城区拥有一大批高教育质量的学校，其中位于本项目用东侧1000米处的金陵中学（南京顶尖的中学）河西分校已经建成，正在进行招生工作。此外，正在建设中奥体中心滨江项目投资分析-10-的名校有金陵外国语学校、开明外国语学校等，项目用地周边现有的学校是南京第五中学河西分校、致远外国语小学，都紧邻项目用地。未来小区将划入上新河中学和上新河小区的学区范围，学校用地就在本项目用地东北方位环绕处，小区业主的子女的基础教育既方便又有高质量的保证。※便利的交通：从新城道路现状及规划分析，未来新城的主要交通干道是滨江大道、纬八路、纬七路、经四路，而本项目用地就处于这几条道路的包围中，或临路或距离不远（500米左右），未来小区的市政直入交通是非常方便的，而且少了交通噪音的影响。地铁一号线的奥体中心站点与本项目用地仅400米距离，二号线也将于近期动工；随着新城发展，公共交通将更进一步便捷，这都为本项目价值的提升与实现提供了奠定了坚实的基础。※与主城中心较近的新城中心：奥体中心滨江项目投资分析-11-本项目用地所在地带为新城中心，与新街口（南京主城中心）仅20分钟的车程，其中路上重要是因为红绿灯影响了车行速度。是南京所发展的新城区中与主城中心最近的新城区，与主城的交通连接是市政主干道，而不是与卫星城镇连接用的高速公路。离尘不离城，生活圈的空间距离将使本区域的住宅更具有吸引力。※整体开发带来片区居住素质的整体提高：在对河西新城区的调研中发现，中心区的建设是在集中进行，将以往的建筑全部推倒重来，政府甚至不惜将南京的家装大市场（金盛装饰城一带）拆掉重来，由此对政府的发展河西的决心可见一斑。两年后，新城中心的建筑与两年前的该地相比，其变化是翻天覆地的。整体开发必将带来片区居住水平的提高，从而增加本区域住宅对南京购房者的吸引力。※临近大型公共休闲场所和景观绿地：奥体中心滨江项目投资分析-12-离项目用地400米的滨江景观带将于近期开工，并在2005年前完工，滨江景观带中质最高，最宽广的区域就在本项目用地所临的一段。此外，本地块南侧的文化用地上的艺兰斋美术馆即将动工，北侧紧邻约100亩的大型景观绿地，这都为未来小区的生活提供了极佳的休闲去处，本项目用地与奥体中心间的纬八路是一条景观大道，道路的景观处理水平在南京市是好的，这可以从目前已经修建好的示范段可以看出。项目用地所具有景观资源在河西所出让的土地中是罕有的，这对提升项目的价值有着更为直接的影响。2·项目用地利空因素※中心区及配套的成熟需要一段时间，在项目初期居住氛围不够强；※地块西侧存在一定的档次不高的住宅，和未来的高档物业不能够相协调，影响未来业主入住后生活的质感奥体中心滨江项目投资分析-13-※周围的集中建设，灰尘和噪音必将给早期的业主生活带来影响；※项目用地周边存在较多新盘，其中大部分的土地是通过协议的方式获得，而如今土地的挂牌出让方式必然带来价格上涨，项目的高成本必然带来更为激烈的竞争压力。3·项目用地利空因素解析※政府的政策倾斜将给本地区的发展带来极大的机会，新近政府又在强调，一定在十运会前拿出一个新城区来迎接运动会的到来，并督促该区域的开发企业进行建设，也能够提高前期手续办理的效率以及政府对该地区形成一定宽松的措施※2003年年底滨江大道开工，地块西侧的部分建筑将拆除，本地块未来的周边的建筑将从很大程度上带来本区域的居住水平的提高，地块周边现有建筑将不会对未来构成太大影响。※针对建设现场的灰尘等问题，可以着重宣传未来的前景，以淡化该点带来的不利影响。并增强现场布置对消费者的吸引，突出现场或者售楼中心的观景效果以及现场围板对工地杂乱因素的遮挡。加强对公司开发业绩的宣传，以高价值价格比的产品去赢得消费者，此外，公司所具有的丰富的开发经验将为我们在今后的竞争中实现项目的奥体中心滨江项目投资分析-14-价值提供强有力的保证。4·项目用地价值综述本地块位于河西新城中心地带，是政府重点规划发展区域。周围有着良好的景观资源，市政交通非常方便，紧邻的社区中心也有着完善明晰的规划。此外，各项基础设施的投资建造进展也比较快，前景比较明了，未来区域的生活比较便利，未来整个区域的居住素质比较高，这将极大地提高本区域对广大购房者的吸引。出行的方便使得可以体现消费者的居住选择上的经济原则，高水平区域素质可以满足消费者居住选择的名利主义需求。项目用地集政策利好与优秀的地理素质于一体，是一块难得的居住用地。未来的发展在政府的强力推动下，前景非常可观，而优秀的地块基本素质将使得本项目的价值得到更为直接的提升，根据调研分析，本项目完全可以建成