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嘉盛购物广场商业定位及招商经营思路的报告2第一部分商业功能定位及支撑理由分析一、项目功能的总体定位为做好嘉盛购物广场功能的总体定位，主要从以下几个重要元素进行综合分析：A、物业本身特性B、商场独特的地理位置C、项目周边的消费力D、项目周边的商业现状E、居民的消费习惯3A、物业本身的特性中型规模商场，单层套内面积不超过4000平方米楼高十三层，负一层至五层为商业，六至十三楼为旅业;100余个地下车库，前有小型广场和主干交通线商场侧门（东门）有带高差的广场和相当于一楼的街铺…..4B、商场独特的地理位置交通便利，雄踞工业大道南和石岗路交汇处、临广州大道处于石溪一块尚未开发的路面商业宝地；人口密集，有很大的普通居民消费市场…..5C、项目周边的消费力周边楼盘林立，临近“保利花园、金碧花园，广富花园、嘉鸿花园、鸣翠花园、晓港湾、侨城花园、南洲名苑、光大花园、雅致花园、保利红棉花园、纸厂职工”等十多个楼盘，另加泰沙路、石岗路的村民和外来流动人口，总计超30万人。新白领、老海珠城乡居民、外来流动人口，综合消费指数评为中等偏低消费市场，但略高于东晓南路。D、项目周边的商业现状工业大道，石岗路，纸厂路，泰沙路，江燕路二旁商业布局零乱，有一定的规模，不购档次，属传统的商业城乡旺地，唯有金碧花园社区商业较为整齐。6E、居民消费习俗追求低、中档消费就近方便，价廉物美，服务多样城乡区间商业消费观念7综合上述要素，我们主要从以下几方面着手提炼嘉盛购物广场的总体功能：1.生活消费的便利性；2.就近商业的消费习惯；3.综合性多功能商场；4.商业休闲与餐饮娱乐结合5.商业的完善配套，如停车场、洗手间等最后，总结得出嘉盛购物广场商业的总体功能定位为:“集休闲一商业一餐饮一娱乐一停车场”于一体的一站式购物广场。8二、项目形象的总体定位我们主要从以下几个重点因素考虑，将嘉盛购物广场的形象推向市场：A、从周边现有的商业档次，寻求市场的空白点（档次）街铺林立，零散杂乱，档次低中档的商业市场空白9B、从混乱单一的商铺布局，寻求多功能市场（综合性）周边商铺，多而乱，行业单一多功能综合性商场10C、从周边障乱商业购物环境，寻求舒适的购物场所（舒适）D、建筑的现代气息，寻求广场的现代时尚（现代性）11总结，嘉盛购物广场的形象总体定位为：[主体形象]海珠西部首个大型纯商业的购物广场！[辅助形象]工业大道南最高档次的商业大厦！（海珠的商业1号)12三、楼层功能定位的总思路根据嘉盛购物广场功能、形象的总体定位，展开项目各楼层的板块定位。各楼层功能的精确定位主要依托于以下因素：A、项目开发成本及模式（只租不售）B、项目经营模式（租的好，经营好，二好思路）C、项目的经营利润（快速回笼资金）13D、物业本身的规模（中型规模）E、商家对租金承受的限度F、行业经营对楼层的要求G、楼层交通特点H、商铺面积和间隔种类I、业态的组合需求J、同行业市场的竞争力从而得出嘉盛购物广场各楼层功能的精确定位如下：14楼层面积规模板块名称功能及经营范围-1F3600㎡大型停车场主要用于停放顾客小汽车之类的交通工具，作为商业配套的一部分。1F2424㎡嘉盛名店城麦当劳（中国首个迷你店）主要经营品牌服装、休闲服饰、珠宝眼镜、化妆品、内衣、精品皮具、手袋鞋帽、小型百货、儿童婴儿用品等。2F-3F5225㎡大型超市经营日杂百货、生活用品、家用电器、生鲜水果、熟食海鲜、饮料奶品、各类蔬菜、日杂百货等。4F2632㎡数码世界家居天地主要经营通讯产品、数码产品等。或经营小件的时尚家居精品，布艺5F1300㎡大型酒楼特色美食等。嘉盛购物广场楼层功能精确定位表15嘉盛购物广场功能分布示意图嘉盛名店城超市数码世界大型酒楼停车场麦当劳嘉盛名店城麦当劳超市数码世界大型酒楼停车场16四、各楼层精确定位的综合分析总体思路：根据项目的总体定位和开发模式，借用最有价值的物业(首层)快速回笼资金，规避风险；以适合超市经营的楼层(二楼、三楼)出租经营，营造商业卖点，提升项目的附加值其它楼层(四、五楼)利润获取的另一途径和功能配套。17各楼层精确定位具体分析：负一楼：大型停车场支撑理由：楼层下陷，商业价值不大，不利于经营；作为商场的车库配套，方便顾客停车；收益方式：按小时出租收费，统一管理18一楼：嘉盛名店城、洋快餐支撑理由：作为整体项目的开发成本收回，规避风险；对接高租金高回报的利润期望；商铺经营者需承受高租金，追求零售高利润，必须依靠品牌经营；树立商场的形象、档次，吸引客流；单层规模受限，必须整合二楼经营，装修弥补，产生规模效应，聚人气；错层经营的需求；收益方式：独立收银，商家租赁，统一管理；19二楼、三楼：大型超市支撑理由：楼层相对一楼，商业价值偏低；对接一级主力店能承受的租金；提升楼盘的商业附加值，激活相邻楼层(四楼、一楼)；超市经营规模需求，单层面积不够；利于汇集人群，带旺利润楼层（如一楼、四楼）；遵循商业的“二八定律”，增强投资经营者的信心；收益方式：对外出租，由超市自己独立经营。20四楼：石溪购书城/数码世界/家居天地支撑理由：市场空白，周边人群文化韵味强，学生群体消费潜力大；周边新建楼盘多，对于家居饰品的需求大；满足都市人的时尚消费潮流；满足多功能购物广场的需要，为都市人提供休闲商业场所；行业消费稳定，适用高楼层出租难的经营风险；开架式铺位间隔，利于营造通透感，避免死角铺；消费群目的明确，利于成行成市经营；市场经营的生命力利于回收成本，避免多次出租，增强投资信心；符合错层经营的整体思路，激活楼层人流。收益方式：独立收银，商家租赁，统一管理。21五楼：特色风味大酒楼支撑理由：市场空白，营造主题特色，利于收租的稳定性；避免与周边成熟的大型酒楼竞争(华安、东江)但大酒楼招商时间长，引入困难，承受租金低；美食主题的独特性，区别于其他的美食酒楼；收益方式：独立收银，商家租赁，商家自己统一管理。22小结根据功能的总体定位、形象定位，从而制定出上述各楼层的精确定位，吻合市场需求，在操作上具有可行性!23第二部分嘉盛购物广场经营思路一、经营总思路在综合多功能性定位的基础上，主要由商家自主经营，独立收银，发展商提供统一公共配置，公共部分装修，统一平台管理（物业管理），保证各系统的正常运转，营造一个舒适的购物环境。24第二部分嘉盛购物广场经营思路二、各楼层的经营思路负一层：地下停车场经营思路：建立独立的车场管理体系，提供24小时停车服务，建议10元2小时，针对百佳购物的顾客可与百佳协商免费停车等。（如顾客在百佳购物，可在服务台领取免费停车卡（2小时），每月由物业管理公司与百佳物业部结算，按5折优惠。25首层：嘉盛名店城经营思路：建议由商户自主收银，统一管理（营业时间早上9：30-晚上10：00），在装修方面，沿墙铺建复式商铺，一层经营，夹层外设橱窗，内做仓库，复式橱窗、复式商铺，双重价值。独立门面的全间隔铺；中间铺全设为半间隔铺，即1.4米高的间隔板组成店中店。26建议商铺面积：实用面积10㎡-30㎡/个为主流，50㎡-80㎡/个为补充。经营范围：精品百货、化妆品、皮具、内衣、休闲服装、眼镜珠宝、鞋帽、药业、美容、茶叶、冲印、通讯产品、商务中心、烟草专卖等。27精品百货类：以中档消费为主，低档为辅，如“艾菲儿”、“顶好饰品”，再配个体经营者，占楼层面积的10%。化妆品类：以中档消费为主流，如“雅芳”、“小护士”、“李医生”、“美宝莲”、“玉兰油”等，占楼层面积10%。皮具鞋帽类：以适合白领一族消费为主，中低价位服装专卖店，如“以纯”、“佐丹奴”、“班尼路”、“曼奴”“、”生活几何“、”蓝海军“，占楼层面积30%珠宝眼镜：以中档市场为主，如“明廊”、“先施”、“点石”、“斯贝雅”、“华置珠宝”等，约占首层楼层面积的8%。28药业美容：以普通市民消费的为主，如“海王星辰”、“保利康”、“雪姬美容”、“琦雅美容”，占楼层面积的6%。茶叶冲印：中档产品，如“柯达冲印”、“天福茗茶”等，占楼层面积的5%。通讯产品：普通数码产品，有相机、手机，通讯等，如“龙粤”，占楼层面积的5%。其他类：以低档市场为主，如烟草专卖、咖啡甜品屋，商务中心，占楼层面积的18%。麦当劳餐厅：占楼层面积的8%。2930二、三层：经营百佳超市将二、三层整层出租给百佳超市，独立经营，以百货日杂，生鲜水果，家和电器，生活用品，饮料奶品，各类蔬菜等。二、三层用来稳定收租，保证成本分摊，将一层、四层作为利润楼层。引进百佳区别于其他超市的原因：1.营造缤纷时尚的商业氛围；2.增加其它楼层的附加值；3.百佳的实力雄厚，利于稳定收租；4.百佳本身就是活广告；5.百佳巨大的商业联盟，利于快速招商……31四层：多种业态组合或者单行专业卖场如：数码电器、石溪书城、美居天地、儿童乐园等。数码类：a整层经营：引进苏宁、东泽、国美、顺电等电器连锁店b多种业态组合：引进龙粤、中国联通、迪讯通等通讯产品。石溪书城：a、整层经营：引进广东省新华书店集团；b、多种业态组合：引进三咪书层、书吧等多门面成行成市组合经营，配合数码、美居板块。32美居天地：a、整层经营：引进联邦家居广场，经营小件精品家居、干花布艺、家居配饰等；b、多种业态组合：引进精品家居、干花布艺、家居配饰等儿童乐园：a、整层经营：引进中华广场或天河城的奇乐儿欢乐谷；b、单层经营：引进多家童装、儿童用品、文具、玩具等商家组合经营儿童乐园。五层：特色大酒楼整层出租给一个商家，经营特色餐厅，如“澳门街”、“黄果树”、“不见不散”，配合多功能商业广场的需求。3334第三部分招商具体策略一、参考新港路百佳首层，晓港湾百佳首层，保利丰百佳首层的定价，商户组合组织并开展嘉盛购物广场一层和四层的招商工作(包括定价、分区、分类、商户组合等)二、针对重要商家草拟“商业说明书”，如苏宁、联邦等。三、针对首层商铺，计划定人、定铺、定客招商，采用一铺谈五家模式，快速招商。35四、针对重要商家或有影响力的商家，以一定优惠的条件吸引其入场，提高其他商铺附加值的策略展开招商，如“佐丹奴”、“明廊”、“海王”等。五、主动上门，直接签约。六、招商配合1、外墙的包装(条幅、横幅等)2、招商资料印刷(招商手册、单张)3、现场办公室的准备(电话、办公接待)4、重要商家的协助洽谈等(苏宁、联邦)36附录一：天河北百佳超市首层商铺案例分析客户名称行业种类实用面积租金（元）/㎡备注龙粤通讯100㎡750—950均价：900元/㎡明廊眼镜眼镜50㎡700—900派利派苏服装25㎡700—800海王星辰药店60㎡700—900雪姬美素美容20㎡800—1000森林雅舍美容用品10㎡800—900柯达冲印店35㎡900—1000傲胜按摩椅15㎡800—900华置首饰18㎡900—1100点石首饰18㎡900—1100流行美头饰6㎡900—1000布语空间布艺窗帘30㎡900—1000哈根达斯冷饮店50㎡800—100037附录二：富景百佳超市首层商铺案例分析客户名称行业种类面积租金（元）/㎡备注天福茗茶茶叶30㎡550—650均价：625元/㎡明廊眼镜眼镜40㎡600—650盈佳皮具25㎡600龙粤通讯80㎡600—700名淑纯美生活馆美容20㎡550—600宝明堂人参、鹿茸20㎡700—800海王星辰药店80㎡500—600上海莱馨艺术摄影15㎡600—700如新化妆品16㎡500沙沐化妆化妆品16㎡500-600翠丽玉器18㎡600—700天丽玉器16㎡600—70038附录二：富景百佳超市首层商铺案例分析客户名称行业种类面积租金（元）/㎡备注天天秀头饰8㎡700—800马莲奴皮具5㎡800以纯服装30㎡450—550茵宝特卖服装25㎡600佐丹奴服装35㎡500—600曼奴服装30㎡500—600蓝海军服装30㎡500—600奥华仕表手表12㎡500银宝堡首饰16㎡600—700伊琳娜首饰16㎡600—700斯贝雅首饰16㎡600—700柯尼卡冲印冲印店30㎡600—700