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诸暨市房地产市场报告2016.4诸暨区域面积2311平方公里，下辖3个街道、24个镇乡，户籍人口108万，外来人口27万。毗邻杭州萧山国际机场，沪昆铁路、杭长高铁，杭金衢、诸永、绍诸高速公路贯穿全境，全长50公里的城市三环线基本建成。中国中小城市综合实力百强县市排名第14位，全国县域经济竞争力百强县市排名第7位，是福布斯中国大陆最佳商业城市。诸暨东【诸暨市概况】诸暨产业发达，活力充沛拥有织布业、袜业、服装业、五金汽配业、新型管业、环保装备业、弹簧制造业、绣花机制造业、手套业、轴承釉瓦业等15个工业产业集群，位居2013福布斯中国最富有县级市第2位。诸暨是浙江省首批工业强市建设试点市。现共有各类市场主体13万家，规上企业1300家，境内外上市公司15家。有中国袜业之都、中国珍珠之都、中国香榧之都、中国名品衬衫之乡和中国五金之乡的美誉，大唐袜业产量占全国的65%、全世界的35%；山下湖珍珠产量占全国的80%、全世界的70%；店口五金管业产量占全国的70%。【诸暨市产业】铜加工及新兴材料业31%主导产业代表乡镇年产值（亿）法人数（个）个体经营户（户）袜业大唐217.556609512草塔3565417珍珠业山下湖39.912023314铜加工及新兴材料业店口432.319607886环保新能源业122.4机械装备制造业牌头317.683183039纺织服装业枫桥268.694179100诸暨民营经济发展迅速，占全市规模工业企业数量的74.88%，规模企业达到1310家已形成六大支柱产业：袜业、珍珠业、铜加工及新兴材料业、环保新能源业、机械装备制造业、纺织服装业。46.6948.7549.09453.02497.66532.91310.96354.47398.480%20%40%60%80%100%201220132014诸暨产业配比第一产业第二产业第三产业2014年，诸暨实现地区生产总值980.48亿元。其中，第一产业增加值49.09亿元，增长1.9%；第二产业增加值532.91亿元，增长9.1%；第三产业增加值398.48亿元，增长9.3%。三次产业的比重由2013年的5.4:55.2:39.3调整为5.0:54.4:40.6，诸暨人均生产总值为90917元，折合14801美元。【诸暨市产业-支柱产业】2011年-2015年诸暨市地区生产总值增长情况（单位：亿元）740811901980102711.6%9.6%11.1%8.8%4.8%0200400600800100012002011年2012年2013年2014年2015年0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%生产总值比上年增长2011年至今，诸暨市地区生产总值增长形势呈下滑趋势，2015年地区生产总值达1027亿元，较上年增幅4.8%，按14年的比例计算人均GDP达：15503元【诸暨市宏观经济-生产总值】2011年-2015年诸暨市地方财政总收入增长情况（单位：亿元）113110100938022.2%16.3%7.5%10.0%2.7%0204060801001202011年2012年2013年2014年2015年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%财政总收入比上年增长2011年至今，诸暨市地方财政总收入增长形势呈下滑趋势，2015年地方财政总收入达113亿元，较上年增幅2.7%。【诸暨市宏观经济-财政收入】2014年，城镇居民人均可支配收入45790元，增长9.2%，生活消费支出24935元，增长9.0%；农村居民人均可支配收入25583元，增长10.8%，生活消费支出16992元，增长13.5%。【诸暨市宏观经济-收入情况】规划将诸暨划分为“南北工、中间城、东西游”的空间整体格局：其中南北部依托店口、次坞、山下湖、枫桥、直埠、牌头、安华等城镇形成先进制造业基地，中部以中心城区为主体，打造现代化综合性山水园林城市加上长三角一体化战略的批准实施和杭州（湾）都市经济圈的融合对接。【诸暨市城市发展规划-空间格局】西施故里浦阳工业区游工游1.3万亩湿地公园高湖湿地公园占地135000亩，通过一系列富有特色、错位经营的旅游、商业、文化、休闲项目的创意策划，将打造诸暨乃至服务浙江中北部的城市旅游商业区。功能区布局方面，根据市域总体规划，确立“东进、西拓、南伸、北展、内调理”的发展思路，通过几年努力，形成五大功能区块：城中区，以商贸为主导，兼有商务、商住、文化、娱乐、休闲等功能；城东区以行政、商贸、居住为主要功能；城北区，以文教、居住为主导功能；城西区以工业为主导，相应配置行政、商务、文化、居住等基础设施；城南区，以旅游休闲功能为主导。【诸暨市城市发展规划-功能布局】环城西诸暨市城东中心东二环环城东【诸暨市城市发展规划-城东新区介绍】与老城区无缝对接，东至诸永高速，南至江东畈渠，西至环城东路，北至燕尾山，占地约29平方公里，将打造成为诸暨政治、经济、文化的新中心。新城内交通路网发达，以暨东路、苎萝东路、环城南路为横向主干道，以环城东路、东二环路、东三环路为纵向主干线，对外可直接上诸永高速，对内可直达西施故里景区。城东新城分为中央商务区、新城居住区、影视文创与休闲旅游区、创意工业区、高湖生态观光旅游区及弹性发展区六大功能区块，相对独立，又相互延伸，共同支撑新城发展2014年，房产市场持续发展。尝试“房票”市场化安置办法，促进房地产业平稳发展，全市实现房地产开发投资166.70亿元，增长42.3%；实现商品房销售面积158.91万平方米，增长15.7%，商品房销售额117.71亿元，增长13.9%。房地产开发投资（亿元）商品房施工/竣工面积（万㎡）商品房销售面积（万平米）商品房销售额（亿元）2014年166.742.3%158.9115.7%117.7113.9%2013年117.1447.5%921.2892.63148.2813.8%138.2217.5%2012年79.4313.2%725.7078.10130.27-4.4%113.138.2%2011年70.1758.0%610.5342.89136.228.4%104.568.2%【诸暨市房地产市场-房地产投资】【诸暨房地产市场-商品住宅用地成交情况】2011年-2016年诸暨市各区商品住宅用地出让情况01000002000003000004000005000006000007000008000009000002011年2012年2013年2014年2015年2016年暨阳街道浣东街道陶朱街道乡镇项目2011年2012年2013年2014年2015年2016年合计总计暨阳街道1245432572845765118552013377771222152273531㎡3409亩5601250㎡8398亩浣东街道0998102486675001461421340990757㎡1485亩陶朱街道1007413377624884494474811330558968㎡838亩乡镇1717021633224917984796284709286161777994㎡2666亩2011年-2016年诸暨市共出让住宅用地约560万方，除去融资性用地后达412万方，其中13年和14年为主要其中出让年份（融资性用地主要集中在暨阳浣东街道15/14年出让）；2011年-016年诸暨市商品住宅用地可建面积情况050000010000001500000200000025000002011年2012年2013年2014年2015年2016年暨阳街道浣东街道陶朱街道乡镇项目2011年2012年2013年2014年2015年2016年合计总计暨阳街道228699436025106024021172636814953666454890367㎡489万方11663091㎡1166万方浣东街道0229794525901103384937864002168184㎡217万方陶朱街道1609249970249387516599618780801108306㎡111万方乡镇31082021708972184486781413777898783496234㎡350万方【诸暨房地产市场-商品住宅用地可建面积情况】2011年-2016年诸暨市共出让住宅用地约560万方，可建住宅体量约1166万方；除去融资性用地后可建住宅约779万方，其中暨阳街道和浣东街道达319万方，约26500余套；【诸暨房地产市场-商品住宅用地成交价格走势情况】项目2011年2012年2013年2014年2015年2016年暨阳街道359637312702185018851754浣东街道2459219615851903陶朱街道43001639174521171441乡镇159223631957135013281025近年来，诸暨市住宅用地平均成交低价呈下滑趋势【诸暨房地产市场-新建商品住宅成交情况】2012201320142015480053998257103242015年商品房住宅（新房）成交量达到10324套，比2014年上涨了25%，从过往数据来看，整体稳房价去库存仍是2015年诸暨楼市的主基调。回顾整个2015年诸暨房地产市场,330新政的出台和五次降息等各项宽松政策，使得今年的购房门槛一降再降。2012年以来诸暨市商品房（新建住宅）成交套数2015年商品房住宅（新房）成交量2016年诸暨楼楼市成交量有望突破新高【诸暨房地产市场-新建商品住宅成交价格】诸暨历年商品房成交均价走势2015年诸暨商品房住宅成交均价2015诸暨年房地产市场成交均价7925元/㎡，成交均价低于2014年，同比下跌了4.6%。与2011年最高峰时有2000元/㎡之差；当前诸暨市房地产市场依旧保持了“以价换量”的态势，从2014年降价促销以来新盘供应比较有限（土地局何科），预计2016年诸暨房地产市场将呈现销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长的特点，2016年诸暨房地产市场去库存仍然是主基调。2015年诸暨房地产市场商品房住宅成交量各区域分布情况来看，浣东街道牢牢占据着榜首位置，暨阳街道以及陶朱街道紧跟其后，浣东街道、暨阳街道以及陶朱街道占全市成交总量的比例分别为50.4%、20.8%、14%。随着城区房价与乡镇房价差距的缩小及城市化加速，城区和乡镇的成交量两级分化加剧。宏观上来看，结合土地出让情况和乡镇去化配比，暨阳和浣东街道剩余住宅约8058余套（估算）。【诸暨房地产市场-新建商品住宅成交区域】【目标地块属性-区位环境】出让位于暨阳街道沙埭蒋村A、B地块2宗商业、住宅用地国有建设用地使用权，基本情况和规划指标要求。目标地块滨江华都世纪花城怡江花园鼎园在建安置房和邦苑目标地块北二环路环城北路暨北路浦阳江400亩可谈地块地块位于浦阳江东侧，紧靠防洪堤景观带；北望北二环路，紧邻越都花园；南临滨江花都小区和环城北路；周边配套齐全，交通便利，距老城及城东新区中心约4.5公里车程。滨江华都世纪花城怡江花园鼎园在建安置房和邦苑目标地块北二环路环城北路暨北路浦阳江浦阳江防洪景观带滨江华都住宅区越都花苑（农民房）及高压线地块现状地块平整程度较差，高压线紧靠地块北侧，且地块内部有大量积水和农作物【目标地块属性-地块环境】永丰花园丁严王小区农民房延生道路在拆迁片区建材市场地块位于诸暨城东新区，距离城东商务中心仅2公里，东靠东三环路，南临（在建）万达广场，未来东侧规划13000亩湿地公园；东江水道沿地块北侧而过，具备一定的水景资源，地块平整程度较差，高压横穿地块而过，且地块内部有大量养殖遗留水池和排水沟渠。【目标地块属性-地块环境】【区域在售商品住宅价格表现】项目总套数余量（套数）价格开盘时间嘉城梓园34012011000-120002014浦阳江一号806170120002013君城160020085002012万达广场1500130072002015多彩城52036070002014和风苑60020080002013东方俊园86012070002012书香美地960320