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1——郑州万科·美景魅力之城简介29年造城，万科经典子品牌之一3昆明魅力之城珠海魅力之城杭州魅力之城沈阳魅力之城天津魅力之城万科旗下第13座魅力之城落户郑州4项目案名：万科·美景魅力之城PS：因为此项目为万科与河南美景集团合作开发，故案名需体现万科及美景两个开发商名字。5魅力之城项目位于航空港区北部城市综合服务区：航空港区距郑州城区20Km，距新郑城区15Km郑州市区航空港区6自07年10月成立以来，河南省、国务院先后出台多项政策支持港区发展，形成：中原经济区,港区综合实验区,综保区的三层政策支持12年12月2日，以河南为核心，涉及山东、山西、河北、安徽共五省，以推进城镇化为首要解决矛盾和重要抓手的《中原经济区规划》发布，确立了以航空港区综合实验区为中原经济区的核心增长区域；中原经济区航空港经济综合实验区13年3月7日《郑州航空港经济综合实验区发展规划2013-2025年》获得国务院批复，规划包括航空港、综保区和周边产业园区，范围涉及中牟、新郑、尉氏3县（市），规划面积由138平方公里扩展至面积415平方公里,政策力度再次提高新郑综合保税区10年7月，富士康签约入驻航空港区，10月，国务院批复设立新郑综合保税区，11年11月，综合保税区一期2.4平方公里封关运行；航空港区07年10月，河南省政府发布《郑州国际航空枢纽暨港区建设规划纲要》，规划面积138平方公里；11年9月，港区管委会升格为正厅级单位，属省政府派出单位，由郑州市政府代管；中原经济区中原五省航空港综合实验区415平方公里新郑综合保税区5.1平方公里7航空港区综合实验区规划面积415平方公里，包括新郑市孟庄、薛店、龙王，中牟县张庄、九龙、三官庙6个镇的部分土地，42个行政村和2个自然村，户籍人口约6.8万人战略定位：国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极核心产业：航空物流、高端制造、现代服务业、产业创新中心发展格局：“三区两廊”，航空港区、北部城市综合服务区、南部高端制造业集聚区、沿南水北调干渠生态防护走廊、沿新107国道生态走廊发展目标：2017年实验区基础设施、公共服务、产业体系初步形成，主要功能区开发建设初具规模,,机场二期工程建成使用,航空都市框架基本形成北部城市综合服务区南部高端制造聚集区航空港区综保区航空港区：“一核”“两区”——河南省对外开放的重要窗口和基地8航空港区距郑州城区20Km，距新郑城区15Km；自07年10月成立以来，河南省、国务院先后出台多项政策支持港区发展，形成：中原经济区,港区综合实验区,综保区的三层政策支持，申请自贸区工作业已启动郑州新郑综合保税区经国务院批准设立，成为中国第13哥综保区，中部地区第一个综保区。郑州新郑综合保税区一期正式封关运行。该区拥有保税加工、保税物流、口岸作业和综合服务四大功能。国务院正式批复了《郑州航空港经济综合实验区发展规划（2013-2025年）》。郑州航空港成为全国首个上升为国家战略的航空港经济发展先行区。成立郑州新郑综合保税区管理委员会。中国国务院正式批复中原经济区规划并同意规划建设郑州航空港经济综合实验区，并由国家发改委着手编制规划。国务院新闻办公室举行新闻发布会，实验区经济将以发展航空货运为突破口，推进高端制造业和限贷服务业集聚，探索以航空港经济促进发展方式转变新模式。2010.10.242011.42011.11.42012.11.172013.3.72013.4.3910公告内容显示，郑州市轨道交通航空港配套工程线路的北端，将与郑州市轨道交通2号线一期工程终点南四环站相衔接，而南端将接入新郑机场，该线路具体走向为，沿龙湖镇内的老107国道、泰山路、华南城大道以及航空港区内的郑港三路、郑港四街敷设，线路全长约42.1公里，设车站18个，车辆段一座，平均站间距为2.2公里。其中，高架线长约16.3公里，地下线长约25.8公里。该项目总投资估算额约为196亿元。公告还显示，郑州市轨道交通航空港配套工程，招标人为郑州市轨道交通有限公司，建设资金来自政府投资及自筹。进展目前已经开始前期的勘察设计郑州市轨道交通部门发布了《郑州市轨道交通航空港配套工程设计总承包招标公告》、《郑州市轨道交通航空港配套工程勘察招标公告》。根据现在的规划，将会有两个交叉口，未来也会设置两个换乘站，即在地铁2号线南延线上与新郑机场至郑州东站城际轻轨线上可以互相换乘。预计2015年底地铁2号线修通，延长线开工时间待定区域最新进展11片区经济：07至10年港区发展缓慢，10年富士康进驻后，经济增长速度远超同期全国同类综保区及郑州高新、经开两区，开始爆发式的增长2013以来，前三季度已累计签约航空物流、高端制造、现代服务等领域项目40个，总投资超过1110亿元。其中，投资10亿元以上项目21个，主要包括总投资400亿元的绿地大都会、总投资15亿元的普洛斯三菱商事物流产业园、总投资10亿元的传化物流、总投资15亿元的普洛斯空港物流园、总投资30亿元的苏州艾隆医疗新技术与装备产业园等项目。港区12年GDP产值超越高新区(88年设立)、经开区(93年设立)达191亿，较10年增长逾6倍262233197128117701451171051918928+591%201220112010航空港区高新区经开区管城区12年全国32个综保进出口总额1042.3亿美元，港区出口额156亿美元，占比达9.1%；同比增长214%，远超全国53%平均水平683501,042156全国+53%+214%港区2012年2011年12片区前景：目前港区已启动机场二期工程建设，利用郑州铁路、公路枢纽优势，建成辐射中原经济区乃至整个中西部地区的“铁公机”联运物流中心，形成港区新的增长点13年6月5日，机场二期工程5320亩用地完成征迁交付，截止目前共交付6992亩用地，剩余1595亩用地也将于月内完成交付；郑州机场二期工程设计年旅客吞吐量由现有1200万人次扩充为2900万人次、货邮吞吐量由35万吨提高至50万吨、飞机起降量23.6万架次，并同步建设综合交通换乘中心，引入城际铁路、城市轨道交通、高速公路等多种运输方式；12年12月19日新航站楼基础工程开工，计划工期3.5年，2016年6月完工；6815194850123456789101112131415161718-500,0太原4,23,98,67,0+23%+30%+35%4,13,5合肥4,33,83,12,8石家庄3,93,32.500,02.000,01.500,01.000,0500,00,011,010,1西安2.34217,517,215,812,7郑州1.16715,111,22,51,8济南7667,47,77,05,6武汉1.39812,812,212年客运12年11年10年09年中西部城市机场货邮、客运吞吐量（万人/万吨）近期规划50万吨；2025年规划300万吨13项目名称开发商物业类型占地面积（亩）总建面（万㎡）容积率首期开盘时间当前均价（元/㎡）当前状态正弘中央公园正弘实业综合体1600亩2002.52013-11-30均价6200元/㎡（5800元/㎡-6500元/㎡）首推848套房源，当天售罄富田··兴和苑振兴置业住宅376亩501.62013-12-一层带花园洋房均价8000，其余均价6300463套，开盘去化260套，去化率56%豫发·大运城港发置业住宅1700亩3602.2预计1月初认筹中·认筹中，目前筹量约400余组裕鸿世界港裕鸿置业综合体17001501.52011-12洋房：970010层小高层：6300写字楼：7000底商：1.3-2.5万洋房已售250套，占56%小高层已售690套、占81%写字楼已售3栋，占3/4底商已售15000方，占83%润丰·锦尚河南保利置业住宅、商业、公寓150亩312.22013-9正常房源均价6300元/㎡-6400元/㎡推出4栋15层小高层住宅，共计345套房源，开盘当天销售200套未来市场：北区两年内上市项目将达9个，总体量达500万方，运河以东区绿地规划有5平方公里开发土地，总体量超1000万方，未来港区整体供应量将超过约1500万方，竞争激烈142013港区主要项目销售情况：2013年下半年港区启动了3个项目：正弘·中央公园、富田·兴和苑、豫发·大运城项目，其中正弘中央公园项目认筹1600组，当天到访1100组客户，848套房源开盘售罄，销售情况火爆，对比之下，南港纯洋房社区富田·兴和苑销售情况不佳，豫发·大运城自11月16日开始认筹，截止1月5号认筹1300组，1月5号开盘，推出584套，当天售罄。项目名称总建面（万㎡）首期开盘时间当前均价（元/㎡）当前状态正弘中央公园2002013-11-30均价6200元/㎡（5800元/㎡-6500元/㎡）首推848套房源，当天到访1600号，当天售罄富田·兴和苑502013-12一层带花园洋房均价8000，均价6300463套，开盘去化200余套，去化率50%豫发·大运城3602014-1-55900-6005，均价6200，团购112套均价5500.认筹1个半月，认筹1300组，开盘当天567套售罄15豫发·大运城案例：项目总占地1700亩，总建面360万㎡，分为22个地块，地块分散，首批将推出2号地块白鹭源住宅组团，及豫发锦荣天街、锦荣悦汇城；一批白鹭源组团由12栋18层小高层组成，2T3/2T4，其中首批将推出1#、2#主力户型为129-130㎡三房，88-90㎡两房白鹭源组团锦荣悦汇城豫发锦荣天街12高层洋房商业大运城认筹情况分析：项目地块零散、规划无亮点开发商品牌价值不高同时针对市区客户推广力度不大产品配比不合理，产品力差，90㎡只做到两房，130㎡大三房占比超过50%16富田·兴和苑案例：港区南区片区内首置首改项目，纯7层洋房小区，可售项目为84-112㎡的两房、三房，一层带院洋房8000元/㎡，其余均价6300元/㎡，10月开始共认筹900号，本批推售463套，销售200余套，去化率50%项目参数占地面积400亩建筑面积50万㎡容积率1.6建筑类型多层物业类型洋房、公寓、商业大型综合体车位配比1:1811162023252933282726303132222119181715131291067一期一批一期二批1235富田·兴和苑开盘分析富田兴和苑位于南港，区域界面较差，配套不完善项目推广主要锁定港区客户，并未针对市区客户进行推广，而港区客户购买力有限，容量不高，对港区发展信心不足，决策周期长，购房比较犹豫产品规划无亮点、户型一般17正弘中央公园：主要参考竞品。1、项目绕北港市政公园中央公园四周，总占地面积约1600亩，总建筑面积200万平方。2、产品主推三类：77㎡的2房，89㎡2+1房和117-120㎡3房，均价6200元/㎡。3、开盘即售罄。11月1日认筹，30日开盘，筹量1600组，推出848套房源，当日售罄。18正弘中央公园——成功背后解析1、规划领先，公园大社区：在港区政策规划力度支持较大的背景下，利用建设360亩地的中心公园的优势，主打“公园宜居”，同时设置有商业、五星级酒店、写字楼、大型商超、会所SOHO业态，展示了公司的实力和宜居投资的前景。（许多客户被该项目远景规划吸引，从未看过项目现场，即成交）2、产品面积、配比适宜，面积小低总价，投资自住两相宜：60%89㎡2+1房，20%77㎡两房，20%120㎡三房，一期一批360亩市政公园（包括50亩商业用地可自持或销售）内部规划地块分布由13个地块组成红色部分为商业用地，其余为住宅用地一期二批五星级酒店SOHO、大型商超商业（写字楼）郑港二路19地缘客户客户来源：1.郑州市区客户：以对片区规划较为了解、有业务往来的政府公务员、生意人士为主；2.地缘性客户：分为投资及自住两类，以在当地工作或做生意的小业主为主；3.其他地区客户：周边地市受政策引导的客户（自住投资兼有），或浙江、北京的专业