价值分析报告书

中国有色金属建设股份有限公司持有的四川叙永黄浦煤业有限公司债权价值分析报告书天兴评咨字（2010）第37号（第1册共1册）北京天健兴业资产评估有限公司二〇一〇年六月九日中国有色金属建设股份有限公司持有的四川叙永黄浦煤业有限公司债权价值分析报告第1页北京天健兴业资产评估有限公司中国有色金属建设股份有限公司持有的四川叙永黄浦煤业有限公司债权价值分析报告书天兴评咨字（2010）第37号北京天健兴业资产评估有限公司接受中国有色金属建设股份有限公司的委托，对中国有色金属建设股份有限公司持有的四川叙永黄浦煤业有限公司债权可收回性进行分析，基准日为2010年3月31日。一、基本情况四川叙永黄浦煤业有限公司（以下简称黄浦煤业）系中国有色金属建设股份有限公司（以下简称中色股份）全资子公司，截止基准日，黄浦煤业向中色股份借款形成本金利息合计31,315,145.03元。通过函证，黄浦煤业确认欠中色股份31,315,145.03元。二、黄浦煤业可变现资产分析（一）黄浦煤业非持续经营前提下的资产清算价值2010年2月，黄浦煤业向中色股份提交了《关于清理处置四川叙永黄浦煤业有限公司的报告》，中色股份委托我公司以2010年3月31日为基准日对黄浦煤业非持续经营前提下的资产清算价值进行咨询，结果如下：金额单位：人民币元资产项目帐面净值非持续经营前提下的资产清算价值备注一、流动资产4,147,178.769,187,836.37其中：货币资金295,865.53295,865.53应收账款2,419,035.996,396,136.48预付账款327,149.68121,464.60其他应收款44,831.101,436,646.76存货1,060,296.46937,723.00中国有色金属建设股份有限公司持有的四川叙永黄浦煤业有限公司债权价值分析报告第2页北京天健兴业资产评估有限公司资产项目帐面净值非持续经营前提下的资产清算价值备注二、非流动资产42,689,409.6621,784,412.00其中：固定资产42,689,409.6621,784,412.00合计46,836,588.4230,972,248.37（二）可变现资产价值分析1、应收账款可变现价值分析黄浦煤业应收账款账面金额6,396,136.48元，坏账准备3,977,100.49元，账面净值2,419,035.99元。账龄在2年以内，详见下表：金额单位：人民币元债务人款项内容发生日期账龄账面价值提取坏账准备金黄浦电力销售电煤2009-091年以内2,419,035.99泸州美酒河经贸二公司销售精煤2008-031-2年3,977,100.493,977,100.49合计6,396,136.48评估人员通过对债务人财务状况、经营情况、经营活动现金流及其信誉状况，分析应收账款可收回性。（1）黄浦煤业应收泸州美酒河经贸二公司的3,977,100.49元，黄浦煤业提取了全额坏账准备，但是根据法院判决，已经查封了债务人的房产，但尚未强制执行拍卖程序，目前尚无法判断黄浦煤业该笔应收账款是否能够发生损失，故该笔款项可变现值暂按账面值列示。（2）黄浦电力系关联公司，可变现价值与审计后账面值相同。应收账款可变现价值计算结果如下表：金额单位：人民币元债务人账面价值可变现金额备注黄浦电力2,419,035.992,419,035.99关联公司泸州美酒河经贸二公司3,977,100.493,977,100.49法院已判决，但尚未强制执行，按账面值列示合计6,396,136.486,396,136.48中国有色金属建设股份有限公司持有的四川叙永黄浦煤业有限公司债权价值分析报告第3页北京天健兴业资产评估有限公司2、预付账款可变现价值分析黄浦煤业预付账款账面值327,149.68元，详见下表：金额单位：人民币元债务人或结算对象业务内容发生日期账龄账面价值滑县煤园春防尘选煤专用喷嘴厂洗煤设备2006-8-83年-4年5,436.00四川省威达煤业有限责任公司购煤2008-6-21年-2年111,692.50古蔺石屏乡桂林煤厂购煤2007-9-192年-3年438.20福州福大自动化科技有限公司设备2008-5-191年-2年2,425.00北京中矿环保科技股份有限公司安装费2008-1-302年-3年200,000.00泸州市东来德担保有限公司煤业分公司购煤2009-2-281年-2年1.32河南鑫科分析仪器有限公司设备2009-8-251年以内6,710.00兴发煤厂1年以内446.66合计327,149.68评估人员通过对债务人财务状况、经营情况、经营活动现金流及其信誉状况分析，结合债权账龄时间情况，对黄浦煤业预付账款可变现价值逐笔进行了分析，详见下表：金额单位：人民币元债务人或结算对象账面价值可变现价值备注滑县煤园春防尘选煤专用喷嘴厂5,436.003,479.04已收设备，参照机器设备综合变现折扣率四川省威达煤业有限责任公司111,692.50111,692.50威远煤矿已开具证明，确认债务古蔺石屏乡桂林煤厂438.20-对方对结算扣款不认可，拒绝退回预付款福州福大自动化科技有限公司2,425.001,552.00已收设备，参照机器设备综合变现折扣率北京中矿环保科技股份有限公司200,000.00-已提供服务，未开具发票泸州市东来德担保有限公司煤业分公司1.32-尾差河南鑫科分析仪器有限公司6,710.004,294.40已收设备，参照机器设备综合变现折扣率中国有色金属建设股份有限公司持有的四川叙永黄浦煤业有限公司债权价值分析报告第4页北京天健兴业资产评估有限公司债务人或结算对象账面价值可变现价值备注兴发煤厂446.66446.66合计327,149.68121,464.603、其它应收款可变现价值分析黄浦煤业其他应收款账面金额1,436,646.76，计提坏账准备1,391,815.66元，账面净值44,831.10元，详见下表：欠款单位名称业务内容发生日期账龄账面价值叙永县规划建设局民工工资保证金2006-2-284-5年50,000.00美酒河经贸二分公司预付煤款2007-3-143-4年1,344,000.00房租押金（各房东）房租押金2006-11-93-4年3,000.00货场押金（纳溪金鸡渡）货场押金2006-2-124-5年3,000.00张波备用金2007-10-182-3年20,000.00何勇备用金2007-12-122-3年800.66刘力宿舍气瓶押金暂存款2009-9-91年以内150.00工会会费预付工会会费2009-9-301年以内652.00陆良华升介质粉厂货款2009-12-311年以内3,099.60袁小平备用金2010-3-311年以内10,000.00柳眉备用金2010-3-311年以内1,000.00苏健备用金2010-3-311年以内944.50合计1,436,646.76评估人员通过对债务人财务状况、经营情况、经营活动现金流及其信誉状况分析，结合债权账龄时间情况，对黄浦煤业预付账款可变现价值逐笔进行了分析，详见下表：欠款单位名称账面价值可变现值备注叙永县规划建设局50,000.0050,000.00美酒河经贸二分公司1,344,000.001,344,000.00法院已判决，但尚未强制执行，按账面值列示中国有色金属建设股份有限公司持有的四川叙永黄浦煤业有限公司债权价值分析报告第5页北京天健兴业资产评估有限公司欠款单位名称账面价值可变现值备注房租押金（各房东）3,000.003,000.00货场押金（纳溪金鸡渡）3,000.003,000.00张波20,000.0020,000.00何勇800.66800.66刘力宿舍气瓶押金150.00150.00工会会费652.00652.00陆良华升介质粉厂3,099.603,099.60袁小平10,000.0010,000.00柳眉1,000.001,000.00苏健944.50944.50合计1,436,646.761,436,646.764、存货可变现价值分析存货主要包括，洗煤、备品备件、低值易耗品及化学药剂，账面值为1,060,296.46元。根据此次评估的目的，价值类型为清算价值，是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。评估人员首先计算正常转让委估存货情况下的评估值,在此基础上，乘以快速变现折扣率，得出委估存货可变现价值。评估值＝评估对象的市场价值×快速变现折扣率快速变现折扣率考虑的因素：委估存货的类别、库龄时间、质量状况、能否直接使用或通过简单改造后使用、市场供求状况、快速变现要求等因素。快速变现价值计算结果如下表：金额单位：人民币元序号资产类别账面价值评估值折扣率可变现价值备注1洗煤858,275.93884,926.6790%796,434.00中国有色金属建设股份有限公司持有的四川叙永黄浦煤业有限公司债权价值分析报告第6页北京天健兴业资产评估有限公司序号资产类别账面价值评估值折扣率可变现价值备注2化学药剂179.49179.490%-3备品备件200,515.01200,515.0170%140,361.004低值易耗品1,326.031,326.0370%928.00合计1,060,296.461,086,947.20937,723.005、房屋建筑物及构筑物可变现价值分析（1）评估范围本次评估范围为四川叙永黄浦煤业有限公司的房屋建(构)筑物，账面原值为24,906,406.27元，账面净值为22,070,460.04元。（2）建筑物、构筑物概况房屋建筑物物共9项，建筑面积合计11,554.78平方米，委估房产均建成于2005-2006年，主要为煤厂主厂房、公用辅助设施城用房和办公楼，结构形式主要为框架结构。构筑物21项，主要包括通廊、转运站等。管道沟槽2项，主要为煤泥管道和电缆沟。（3）评估路线及评估方法委估建筑物、构筑物主要为位于厂区内的厂房、构筑物，周围房地产交易市场和租赁市场均不活跃，交易案例较少，本次评估按照重置成本法计算评估值，考虑厂区内的建筑物无法单独处置的特殊情况，统一乘以一个快速变现折扣系数，计算可变现价值。①重置成本的计算重置成本法计算公式为：评估值＝重置价值×成新率重置全价=建安工程造价＋前期及其它费用＋资金成本重置价值的确定：主要依据对评估对象的现场勘察记录，工程施工图纸，竣工决算资料及当地现行的工程造价(预算)程序，定额和取费标准，评估基准日建筑中国有色金属建设股份有限公司持有的四川叙永黄浦煤业有限公司债权价值分析报告第7页北京天健兴业资产评估有限公司材料市场价格，并考虑工程建设的前期及其它费用和资金成本等，计算房屋建筑物及构筑物的重置价值。工程造价的确定：评估项目决算资料完整的，采用预决算调整法评估，即以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预决算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价；评估项目竣工资料缺少，建成年代久远的，可选择房屋结构特征相同或相近的参照物对照比较，针对其影响造价的差异部分调整差异因素，确定重置基价；一般非主要建筑物的重置基价，根据有关资料及当地的造价水平进行评定估算。求取前期及其他费用：根据相关的文件，求取前期及其他费用，详见下表：项目文件号计费基数取费标准建设单位管理费%火电与送变电建筑安装工程概算编制办法建安造价0.92%勘测设计费%计价格[2002]10号建安造价2.74%工程监理费%发改价格[2007]670号建安造价1.04%建筑工程质量监督费%川价字非[1996]7号建安造价0.28%城市基础设施配套费(元/㎡)泸市府函[2004]45号建筑面积50防空地下室易地建设费(元/㎡)川价费[2002]11号建筑面积15新型墙体材料专项费用(元/㎡)泸规建〔2007〕55号建筑面积6计算资金成本：按照委估资产整体规模，项目建设期约为2年，计息期按建设期的一半计算，根据2008年12月23日公布的金融机构贷款利率标准，二年期贷款年利率为5.4%。资金成本＝(建安工程造价＋前期及其它费用)×资金成本