论“房地产热”

1封面（由教学中心统一提供，每位学生一张）2论文评定指导教师意见：指导教师：___________（签名）年月日3原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名：日期：年月日4目录论文提要............................................................1一、序论............................................................2（一）概述........................................................2（二）写作目的....................................................2二、论文正文........................................................2（一）房地产过热的现状............................................21、房地产过热基本含义及特征.....................................22、城市化进程...................................................33、房地产投资稳步上升，地域热点显现.............................34、销售率空置率高，地域分化明显.................................45、价格基本平稳，结构变化突出...................................5（二）房产热引发的问题............................................51、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧...........................52、房地产信贷发展有喜也有忧.....................................6（三）国家宏观调控政策实行的必要性，实施情况及效果分析............61、加强政府宏观调控的必要性.....................................62、我国目前房地产业宏观调控政策实施情况及效果分析...............7（四）房地产过热反思和对策........................................81、稳定住房价格，降低商品房的成本构成问题.......................92、调整供给结构，解决房地产市场的供求矛盾问题..................103、加大保障性住房的建设力度，主要解决中低收入者的问题..........104、利用信贷的杠杆，遏制房地产市场的投机需求....................115、理顺政府部门的关系问题......................................11三、结论...........................................................11四、参考文献.......................................................121论文提要房地产到底存不存在“过热”的问题？对“房地产热”,到底是该踩刹车还是踩油门?当前,中国房地产业迎来历史上空前的思维活跃期。那边说“2011年是房地产的冬天”,这边则认为“中国房地产热得还不够”,不但不是冬天,还是“春夏之交”。那边说中国房地产已出现了泡沫,如不及时踩刹车,则后患无穷,这边则认为,防止泡沫的最好办法是保持必要的增长速度,不仅不能踩刹车,还应给点油门。于是乎,“刹车论”（主要出自一些学院派）、“发展论”、“总体正常局部过热论”（主要出自行业主管部门）、“青春痘”理论（出自万通集团董事局主席冯伦:当前房地产市场的不规范行为均是市场发育带来的问题,属正常现象）等一系列热议传遍大街小巷。关键词：房地产热中国房地产业员城市化进程房地产市场2如何看待“房产热”一、序论（一）概述当我们待在温暖的家里，走在车水马龙的街道，坐在宽敞亮的教室里的时候，大家有没有想过这样幸福的生活是怎么来的呢！是的，聪明、理性的国人都知道，没有那改革开放就没有社会主义的今天；1978年以来，三十多年沧桑巨变﹑三十多年风雨如磐﹑三十多年曲曲折折中，中国旧貌焕然一新，迈出了气壮山河的新兴步伐，而今的神州大地满眼生机盎然﹑处处喜人景象，三峡跨世纪工程的号子书写了中华民族的强大，这一切的一切都得意于邓小平的改革开放。十一届三中全会使人民看到了希望，家庭联产承包责任制使大大的调动了国人的积极性，从农村到城市，从农业到工业，这就是改革开放；从此具有中国特设的房地产业才真正的兴盛起来，成为国民经济中不可或缺的顶梁柱；而今的房地产业已非昔日，有的希望获得一处安身之地，有的为了买房养老，还有的就是为了炒作房价谋取暴利。党和国家领导人已深知解决人民居住问题刻不容缓，采取了一系列防止事态扩大的政策﹑措施。因此，在房地产容入市场经济的同时必须引入市场经济调节机制和政府的宏观调控，同时逐步规范房地产业，使之与国民经济的增长相适应。只有这样才能顺利保证人人有房住，这才是真正解决了温饱问题；较高的人居环境，这才是达到小康水平；到本世纪中叶基本达到中等发达国家水平，这才是我们现在的目标；最终实现最高理想：实现共产主义。（二）写作目的揭示房价过热的当前影响和潜在弊端，就是为了让更多的人认识其发展的实质以及对我们生活的影响。房地产过热针对我们80后来说那是很残忍的，我们将面临工作难找，高房价这两重致命的打击。中国人口多，只要一点小事没处理好就会牵动数亿人的利益。从我们政府多年来不停的采取一系列措施，请相信我们的党和政府一定有能力，有决心处理好暂时房价过热的普遍现象。二、论文正文（一）房地产过热的现状1、房地产过热基本含义及特征第一，房地产过热基本含义（1）指房地产市场的繁荣，民众参与度高。（2）指房地产市场的不应有的异常过热现象，是一种经济学上的非正常市场3状态。第二，通常有以下几大特征（1）商品房市场供不应求，民众购房热情高涨。（2）吸引大量社会闲置资金、投机资金、企业资金入市。（3）房价持续上涨，价格严重偏离价值。（4）商品房购买后空置率高，二手房交易火热。（5）形成投机市场，泡沫化风险加大。2、城市化进程城市化起源于英国，这为英国的工业革命提供了充足的劳动力和消费市场，随后在法国，美国等新兴资本主义国家相继开始，现代我国实质性的城市化进程开始于改革开放前后①。①昔日的小城小村现如经已经变成了国际大都市，像这样数年巨变的小镇﹑小村在改革开放的中国随处可见。“民工流”这是改革开放的产物，她不仅带动了甲方经济的发展，更为乙方带回了先进的技术和创新的管理理念；同时对他们的住房问题提出了严峻的考验，有的人去了就流下了，融入了忙碌的都市生活，他们拼命的挣钱就是为了买套房使自己的生活好过一点。如果遇到房地产过热，天杀的房价，不低的房租使得打工族受尽煎熬，始终不是个头！当然，还有哪么一部分打工者拼着﹑抢着买到了房，富人也抢着买房，他们为了养老，为了租房赚钱，总之还有哪么一部分人是为了抬高房价谋取暴利。综上所述，城市化进程进一步加剧了房地产热。3、房地产投资稳步上升，地域热点显现发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现持续高增长率，其中投资贡献率高达3.6%左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%，逐步上升至2001年的30%以上，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。房地产开发投资结构基本合理。它主要集中在以广州、上海和北京为主导的三大城市群。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地产区域性投资稳步增长是否有需求的支撑？①①易富贤：光明观察刊，2006-10-944、销售率空置率高，地域分化明显最近，楼市有点乱。空置房，一个无解的迷局，很杂，很模糊。很杂，学界、业界、政界、民间人士，全民皆议；很模糊，空置房多少、空置率概念、空置房对房价的影响等，没人能说得清楚。一个看不透的局，一个说不清的迷，越看越悬乎，越说越玄乎。空置房，谁造成的？只有探寻空置房的罪魁祸首，方能走出这个迷局！开发商，想让自房子空置否？最犀利的代名词“暴利”，空置，他定将脱不了干系。闲置土地、囤积土地造成的罪大恶极姑且不说，悟盘惜售或不售，致使已经取得预售许可证或者已竣工的有效房源长期不售或不租。大量的有效供给延缓入市或者看准时机入市，于是变成无效供给。楼市不景气，开发商开发的楼盘卖不出去，供过于求，资金链断裂，开发商心急如焚，降价促销，请专业代理公司。楼市景气，开发商开发的楼盘卖得出去，供不应求，价格预期甚好，甚至出现疯抢，开发商封盘不卖，何故？利字当头，空置回报率首选，惜售，空置楼盘的收益大于成本，空置的回报率有看涨或预期膨胀，空置自然就发生。因此，需求大，导致空置收益大于成本，即空置回报率高，致使空置房发生。炒房者，想让房子空置否？炒房者，无疑是致使空置房走高的最大市场利益者相关者，亦脱不了干系。炒房者凭借自己占有大量重要的生产要素--资本;凭借相对自住购房者来说，市场信息对称或完全;凭借房屋是最可靠的投资渠道或者投资回报率较高的觉悟;将大批的房源揽入手中，以待高价售出或租出，赚取差价或者收取高租金。炒房者，有倒房的，有租房的。首先，空置房用于倒卖的，只要价格预期增长持续，空置房就会一直空置下去。当所有的炒房者都有这种预期时，便会产生大量的空置房，他们是愿意空置的。其次，空置房用于出租的，出租方是不愿意让自己的房子闲置下来的，从住房租赁合同即可看出，一般地，出租方是不愿意短期出租的，或者在租赁合同约定，提前多一个月或者更长时间告知，以便出租给下一承租者，这样减少了房屋闲置所造成的浪费。2010年4月，房屋买卖市场不景气时，房屋租赁市场出现短暂的房租暴涨，出现房租上涨预期，但是这种上涨预期只持续了较短一段时间。因此，炒房者，空置房用于倒房的，空置发生的可能性比较大，倒房者的上涨预期，更愿意通过空置来期待更高的价格时出售，即空置收益大于成本，或者空置回报率高于其它投资回报率。空置房用于租房的，空置发生的可能性较小，出租者通过减少闲置时间尽量，减少闲置损失。因此，对于炒房者，在一定价格上涨预期下，只要高的空置回报率存在，空置房即大增。改善需求者，想让房子空置否？改善需求者，在一定程度上，也会导致住房空置。改善需求者，在满足基本自住的前提下，或者在原有住房的前提下，要求重新购置一套住房，提高居住水平和改善居住质量。对改善需求者，若新房的升值潜力很大或者上涨预期较高时，改善用房很可能就变成投机用房，空置也就在所难免。而且，改善需求满足后，留下的旧房子可以用于出租或者出售。但是，在二手房市场不是很好的情况下，租金不高或者二手房价格不看好，住房持有者便会将住房闲置。改善需求跨界后就变成了投机需求，这也就是2010年3月温总理政府工作报告中将删除了改善性需求的缘由。