房地产大作业

山东建筑大学商学院·大作业课程名称：房地产估价班级：工商121-2任课教师：陈健学生姓名：学号：所属学期：2014－2015学年第2学期房地产估价测算报告估价项目名称：济南市历山路142号凯旋c座商业用房转让价值评估估价人员:一、估价对象一般情况：..................................1（一）估价对象土地使用权概况：.......................1（二）估价对象房产概况委估的地上建筑物和地上附着物主要为写字楼、小写字楼、资料室和附属用房。............................1二、估价目的：..........................................2三、估价时点............................................2四、估价方法实用性分析...................................2五、估价测算过程（以首层为例作详细说明）.................2（一）运用收益法测算估价对象（商业用房）市场价值......2（二）运用市场比较法测算估价对象（商业用房）市场价值..4六、房地产估价结果的确定.................................5一、估价对象一般情况：（一）估价对象土地使用权概况：估价对象所占用的土地位于位于济南市历山路142号凯旋，土地使用权总面积2385.1平方米，地上建有写字楼及商业附属用房。土地登记用途为商业，估价时点，已取得国有土地使用证，土地容积率为2.73。该地块形状较规则，土地开发程度为宗地内外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整。（二）估价对象房产概况委估的地上建筑物和地上附着物主要为写字楼、小写字楼、资料室和附属用房。(1)主写字楼具体结构、内外装修、设备状况如下：建成时间：1993年12月，1999年进行了二次装修；建筑面积：5699.2m2；结构形式：混合结构；层数：地上七层，地下一层；层高：首层3.6m，二至七层2.9m，地下3.6m；外窗：铝合金窗；外墙装修：外墙砖；首层：为大厅及会议室，首层入口为钢化玻璃门和自动不锈钢门，地面铺花岗岩，墙面刷涂料，吸音板吊顶，木墙裙，不锈钢门，会议室柱子贴花岗岩；二至七层：主要为写字室，地砖地面，墙面刷涂料，木门，水泥踢脚；地下室：为食堂，地面铺红岗砖，墙面刷涂料，油漆墙裙；卫生设备：一层COTTO卫生洁具，其他层为普通卫生洁具；水电、暖卫设施齐全，一部广州日立电梯，载重1000Kg估价对象已使用二十一年，维护保养状况尚好，主要结构未发现沉降变形现象。(2)小写字楼具体结构、内外装修、设备状况如下：建成时间：1969年12月，2000年进行了二次装修；结构形式：混合结构；建筑面积：448.6m2；层数：地上二层；层高：2.9m；门窗：木门窗，部分铝合金门窗；外墙装修：涂料外墙；少部分石料装饰地面：地砖；墙面：大白墙面；水电、暖卫设施齐全。估价对象已使用三十八年，维护保养状况尚好，主要结构未发现沉降变形现象。(3)资料室为平房，建筑面积共202.8.m2，混合结构，木门窗，水泥地面，普通装修。(4)附属用房为平房，建筑面积共160m2（其中58平方米为房上房）；砖木结构，木门窗，普通装修。有电，无上下水，房上房的外楼梯已部分损坏。估价对象已使用近四十年，维护保养状况较差。二、估价目的：委托方确定房地产转让提供价值参考依据而评估房地产国有土地使用权性质设定为出让状态条件下、于估价时点的公开市场价值。三、估价时点估价时点为2015年6月27日四、估价方法实用性分析委估对象为商业用房，故采用市场比较法和收益法进行估价。估价技术思路是：根据《房地产估价规范》5·1·5“收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法。”因其为商业用房并存在明显收益，可采用收益法；估价对象房地产为非住宅用房，且与估价对象结构、用途、装修相似的交易案例较多，故可采用市场比较法进行评估。收益法是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产未来各期的正常纯收益以某种适当的折现比率折算到估价时点的现值，求其之和，从而确定待估房地产价格的方法。市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。运用两种方法，求出两个结果，再根据估价经验进行确定。五、估价测算过程（以首层为例作详细说明）（一）运用收益法测算估价对象（商业用房）市场价值1、根据估价调查分析，在历山路及附近与估价对象类似区域的商业用房情况：每月的客观租金：65元/㎡，年空置率为10%，非住宅的年毛租金收入为：65×387.33×12×(1-10%)=271905.7元2、年运营费用：（1）维修费：是维护房屋正常功能的使用而对其进行维护与修理的费用，参考企业的实际维修费，按房屋重置价2%计算。该房屋重置价按750元/平方米计，维修费=750×（243.65+287.51）×2%=7967元（2）管理费：指对房屋进行的必要管理所需的费用，按年租金的3%计取，管理费=年租金*3%=176657×3%=5300元（3）保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。年保险费率为房屋现值的3‰，根据房屋现状确定估价对象的全新重置单价为750元/㎡，房屋建成于2002年，成新率为1-6/60=90%，则：保险费=750×531.16×90%×3‰=1076元（4）税费：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。①房产税：依据税法有关规定，出租部分的房产税税金按房地产年总收益的12%确定。城镇土地使用税有关规定，该地块应该按照12元/平方米征收。②营业税：营业税税金按房地产年总收益的5%计。③城市维护建设税：按营业税税金的7%计。④教育费附加费：按营业税税金的3%计，则：税费=176657×12.55%+9×79.34=22885元（5）年运营费用:房地产出租年总运营费用=管理费+维修费+保险费+税费=7967+5300+1076+22885=37228元3、年净收益为：房地产出租年净收益a=房地出租年总收入-房地年总运营费用=176657-37228=139429元4、资本化率的确定方式有市场提取法、安全利率加风险调整值、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法，本次评估采用安全利率加风险调整值方法计算。按照中国人民银行2007年12月21日公布的基准利率，取一年期存款利率4.14％作为安全利率，考虑一定的风险系数后，综合确定资本化率为8％。5、房地产收益年期的确定估价对象将于1980年建成，建筑结构为砖混，根据《房地产估价规范》的有关规定，框架结构经济耐用年限为50年，考虑到土地出让截止日期为2043年，因此本次评估设定收益年限为28年。6、计算房地产市场价格因待估房地产的各个收益年期其纯收益不尽相同，本次评估将其每年的纯收益分别折现后相加。计算公式为：V=a/(r-g)×｛1-[(1+g)/(1+r)]n｝V--估价对象房地产价格；a--房地产年纯收入；r--折现率；n--收益年限；g--递增比例则：V=a/(r-g)×｛1-[(1+g)/(1+r)]n｝=139429/（7.47%-2%）×[1-(1+2%)38/(1+7.47%)38]=2198824元取整为2198800元单价：4140元/平方米（二）运用市场比较法测算估价对象（商业用房）市场价值1）运用市场比较法按下列基本步骤进行：①搜集交易实例的有关资料；②选取有效的可比市场交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行区域因素修正；⑦进行个别因素修正；⑧求得比准价格，调整确定被评估建筑物（或房地产）的评估值。2）评估测算过程：（1）评估人员通过市场调查并查询有关天津市房地产租售信息，经比较选择建筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。编号123楼座A座B座D座面积3060.534.86交易价格170001200012000可比实例情况表因素待估房产案例一案例二案例三交易价格170001200012000交易时间与经十路距离5050350550使用情况七成新十成新十成新十成新面积357.463060.534.86楼层1/9层1/6层1/6层1/6层（2）因素比较根据比较因素条件确定比较因素条件指数，以待估房地产条件为100，将可比实例条件与之比较，根据上表所述情况，指数增加或减少。详见比较因素指数表。比较因素条件指数表因素待估地产案例1案例2案例3交易价格170001200012000与经十路距离1001009998面积100120120120设施、设备100104104104（3）根据比较因素指数计算比较因素修整系数：比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数比较因素修整系数表因素待估地产案例一案例二案例三交易价格170001200012000交易时间10.960.960.97与经十路距离111.011.02使用情况10.830.830.83设施、设备10.960.960．96比准单价13097.889155.839431.53（4）确定比准价格比准价格的确定=（案例1比准价+案例2比准价+案例3比准价）÷3=10561.75（元/平方米）3）评估结果待估房地产评估值=评估单价×建筑面积=10561.75×357.46=3775403.16（元）（三）估价结果的确定：通过以上估价方法的运用，收益法评估出的房地产转让价格为2198800元，市场比较法评估出的房地产转让价格为3775403元。考虑到商业房屋的收益和市场价值相差不大,所以此次评估结果取两种方法的算术平均值,所以本次评估房地产结果为：2198800×0.5+3775403×0.5=2987101.5元取整约为：2987101万元单价：2987101/357.46=8356.5元/平方米六、房地产估价结果的确定经估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，确定估价对象在设定国有土地使用权性质为出让状态下、于估价时2015年6月27日的市场价值为：估价对象房地产建筑面积：357.46平方米评估单价：8356.5元/平方米评估总价：2987101元大写人民币：贰佰玖拾捌万柒仟壹佰零一