2010年苏州房地产市场研究_66PPT

苏州房地产市场研究(截止2010.3)Part109年苏州市场回顾09年苏州市场回顾：宏观经济——经济继续保持高增长，位于全国前列苏州市历年国内生产总值（单位：亿元）02000400060008000苏州市历年国内生产总值15411760208028023450402748205700670174002000200120022003200420052006200720082009苏州市2001-2009年户籍人口（单位：万人）540560580600620640户籍人口580.53583.86590.97598.85607.31617.08624.43629.75633.29200120022003200420052006200720082009苏州历年人均指标走势图（单位：元/人）020000400006000080000100000120000140000199819992000200120022003200420052006200720082009人均GDP人均城乡居民储蓄存款城市人均可支配收入苏州09年全市国内生产总值为7400亿元，同比增长约10.4%，全国排名第五，江苏省排名第一，并没有因为全球金融危机而放慢脚步，继续保持高速增长。而09年苏州户籍人口为633.29万人，同比增长0.56%，增幅相比前几年进一步减少。同时，苏州市民计民生继续改善，09年人均GDP为11.69万元，增长9.86%，城市居民人均可支配收入26320元，增长10.3%，农民人均纯收入12987元，增长10.2%。城镇登记失业率2.9%，市区居民消费价格总水平比上年下降0.2%。09年苏州市场回顾：土地市场——供应量以及成交楼面价均大幅攀升苏州市区历年土地供应分类型走势（万方）47.61229.91486.73622.93454.75618.911211.27522.300.0014.2042.78112.53116.56279.56300.00175.35147.79159.750.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.00200120022003200420052006200720082009居住商办在07年土地大幅放量过后，08年居住用地的供应大幅度减少；在土地成交结构的占比中，08年商办用地比例超过居住用地，为苏州2001年土地出让制度开始以来的最高比列。2008年市场低迷的情况下，商业用地出让和成交比例受到影响较小。2009年土地市场回暖，截至12月30日最新招拍挂公告，2009年土地供应中，居住用地供应522.30万方，商办用地175.35万方。苏州市区历年居住用地楼面价走势（元/平方米）1143143619181717181419162336269447210100020003000400050002001200220032004200520062007200820092001-2009年苏州住宅用地成交楼面价总体呈现上升趋势，土地成本在住宅开发成本中的比重逐步增加（2009年数据包括2010年1月23日成交数据）；综合以上，2009年居住地块飙升到4838元/㎡。09年苏州市场回顾：土地市场——供应量以及成交楼面价均大幅攀升2007-2009年土地楼面价和新房成交价23362694472164006760748436.50%39.85%63.08%0100020003000400050006000700080002007200820090.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%住宅楼面价（元/㎡）住宅成交价（元/㎡）占比2007-2009年全市商品住宅成交均价上涨幅度较小，年均增长8.14%；2007-2009年全市土地成交楼面价上涨较大，年均增长42.16%；楼面价占成交价的比例由2007年的36.50%上升到2009年的63.08%；2009年楼面价占比快速增长，主要在于绿城地块的拉动，同时也是各开发商手上资金的充足以及对市场的预期向好。如果扣除绿城土地的拉动，楼面价降至4059元/㎡，按照楼面价占成交价格35-40%的比重，未来一到两年内，苏州的房价将会突破10000元/㎡均价。开发投资规模苏州房地产投资开发额从2003年以来呈现稳步增长的势头；09年在08年经济危机的影响下有所减缓，但重新升温的房地产市场使开发商逐步恢复信心，全年房地产开发投资同比实现0.9%的微增长。随着房地产09年的全面回暖，预计2010年房地产的开发投资规模将从回增长轨道。苏州房地产开发投资额走势图02004006008002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年020406080100房地产开发投资(亿元)同比增减(%)09年苏州市场回顾：房地产开发情况苏州历年施工、竣工面积走势图0100020003000400050006000700080002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年房地产施工面积(万方)房地产竣工面积(万方)施工、竣工面积苏州市施工面积2003年以来呈现稳步增长，总量位列长三角第二，仅次于上海；竣工面积受开发周期影响，增长幅度较小，也受经济环境的影响，在08年、09年有一定的萎缩；在2009年市场转好下，各大企业开始加快开复工速度，预计2010年竣工面积将会重回高位。苏州市销售面积2003年以来基本呈现向上增长，2008年受经济危机大环境影响，成交萎缩，2009年市场回暖，全年销售面积已经超过上一轮的市场高峰2007年的水平，达到历史新高点；销售均价保持稳定增长，年均复合增长率高达16.76%。苏州历年商品房销售面积、销售价格走势图050010001500200025002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年02000400060008000商品房销售面积(万方)商品房销售价格(元/平米)09年苏州市场回顾：房地产开发情况商品房销售面积、价格09年苏州市场回顾：商品房住宅市场苏州商品住宅成交面积走势图37.5216.9428.9933.8242.2736.0936.1429.1623.0427.3035.6144.4625.2660.2445.1580.34110.5982.3899.6370.9882.2692.3984.97106.210.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月万方2008年月平均成交面积：32.16万方2009年月平均成交面积：78.37万方苏州商品住宅成交面积及均价走势图0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月万方01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,000元/平方米成交面积成交均价成交分析自08年下半年开始，国家出台了一系列刺激楼市的税收、营业税优惠措施，在多项购房优惠政策的刺激下，压抑了一年多的刚性需求支撑起楼市“小阳春”，进入5月以后，改善性需求开始入市，伴随着一些因通胀预期而入市投资保值需求，苏州商品住宅市场快速回暖。1-12月苏州商品住宅累计成交77729套，累计成交成交面积940.44万平米，同比分别上涨124.72%和143.69%，超过火爆的2007年。价格分析2009年苏州商品房销售量价齐升，受市场成交量快速回升的影响，苏州住宅市场成交价格也水涨船高，连续11个月保持环比上上涨趋势。2009年1-12月，苏州商品住宅成交均价为7340.32元/平方米，同比上涨8.75%，单月达到8701.03元/平方的高峰，环比1月上涨42.45%。随着苏州楼市的回暖，“买涨不买跌”心理重返，大量投资及改善型需求入场，精装修公寓及别墅等高端住宅成交比重明显增加。09年苏州市场回顾：商品房住宅市场苏州商品住宅新增预售走势图41.9322.2936.0274.5651.6357.7987.1650.4963.6550.1136.0578.1828.7121.3850.8382.2967.2358.8243.7950.1560.7321.4056.6455.450.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.002008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月万方2008年月平均供应面积：54.15万方2009年月平均供应面积：49.78万方2008-2009苏州商品住宅供求比走势图0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月万㎡0.000.501.001.502.002.503.00供应面积成交面积供求比供应分析12月全市商品住宅新增房源55.45万平米，新增4571套，与11月相差无几，维持在55万方左右。环比下降幅度为2.10%，同比也下降了29.07%。09年全年月均供应面积为49.78万方，相比于08年月均54.15万方的水平，有所下降。这和08年金融危机和楼市前景不明，新开工面积减少，后续项目开发沿后等因素有很大关系。供求分析住宅成交集中放量，供销关系再度紧张。其中12月全市商品住宅新增供应55.45万方，成交量106.21万方，供求比为0.52，需求缺口面积约51万方。从全年来看，1-2月份供求比偏大，楼市还处于冰冻期，随着3月以后楼市小阳春，苏州市场供求比发生反转，之后全年处于供不应求的状态，市场存量大幅消化。苏州商品住宅可售与去化周期0200400600800万㎡0.005.0010.0015.0020.0025.00可售面积（万㎡）542504502459464395350346342279266235去化周期（月）21.411.711.58.697.215.874.874.824.693.723.503.00Jan-09Feb-09Mar-09Apr-09May-09Jun-09Jul-09Aug-09Sep-09Oct-09Nov-09Dec-0909年苏州市场回顾：商品房住宅市场去化周期（12月可售/2009年月均成交量）表示目前市场的存量，如果按照2009年月平均去化速度在没有新增供应得情况下还能有多久全部售完。可售情况：09年12月底苏州全市可售面积为235万方，较11月进一步下降。从全年来看苏州全市可售量随着市场的复苏逐月减少。去化周期：12月底苏州全市去化周期为3个月，达到全年最低，市场严重供不应求，后续价格将进一步提升。09年苏州市场回顾：总结•苏州市占据长三角重要地位，已