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１梅江某地块项目可行性研究报告第一章市场分析一、天津市房地产市场分析二、区域市场分析第二章企业概况及财务状况一、公司介绍二、财务状况第三章项目情况介绍一、宗地位置二、主要技术经济指标三、地块现状四、周边环境及配套设施五、交通出行六、其它公司项目威胁分析七、项目机会分析八、综合评价第四章发展构想一、项目定位二、发展思路三、设计思路２第五章目标客户群定位一、目标客户概述二、目标客户的特质三、目标客户群描述四、从地域上划分五、从收入上划分六、从年龄上划分第六章实施方案一、产品设计思路二、价格定位三、开发计划四、开发时间安排第七章营销策略一、主题概念二、营销推广策略三、客户通道研究第八章经济分析一、投资估算二、销售额分析三、项目投资效益第九章结论附表一:建设投资成本估算表附表二:损益表附表三:现金流量表３附表四:借款还本付息估算表４第一章市场分析一、天津市房地产市场分析二十世纪九十年代以来，本市经济基本保持持续快速发展态势，据有关部门统计，自1993年至2003年，天津市国内生产总值年均递增12.4%，人均国内生产总值人均递增11.8%。在刚刚过去的2004年，全市生产总值完成2931.9亿元，按可比价格计算，比上年增长15.7%。财政收入达到502.1亿元，按可比口径计算，增长26.7%。全社会固定资产投资完成1259亿元，增长20.3%。社会消费品零售总额实现1052.7亿元，增长14.1%。城市居民人均可支配收入11467元，增长11.2%；农民人均纯收入6525元，增长11.3%。城镇登记失业率3.76%，实现低于4%的调控目标。城市居民消费价格上升2.3%，保持了经济快速发展，人民生活稳步上升的良好态势。经济的持续发展，为人民生活的改善提供了条件，加之政府近三年的大规模拆迁，也使房地产业供求状况显著改善。在今后几年，随着全国经济环境的平稳发展，本市良好的经济基础及产业基础将会促进本市经济持续发展，房地产业也面临着新的发展机遇。（一）房地产市场回顾近几年来，天津市把住宅产业作为拉动经济增长、改善人民生活的支柱产业之一。九五期间，实施了大规模的危陋平房改造，从1999年以来，又加大了住房制度改革的力度，并相继出台了一系列的房地产相关政策，对完善房地产市场，刺激住宅需求产生了积极的影响。住宅货币化分配政策的出台，福利分房政策的停止，使住宅市场消费主体发生了变化，由以集团购买为主转变为以个人购买为主，极大的扩充了住宅市场的需求主体数量，增加了住宅的需求量。住房贷款利率的下调，贷款总量、贷款年限、额度的增加，公房租金提高和产权出售，降低税费等政策的出台，对拉动住宅消费需求增长的作用很大。经过这几年一系列培育有效需求，规范供给市场措施的实施，使本市房地产市场基本保持了稳定、均衡、快速发展的势头，并在2003年大规模拆迁、大规模的城市基础设施建设的影响下，本市的房地产业实现了跳跃式的发展。（二）房地产市场当前特点房地产投资：继2003年，天津房地产投资首次突破200亿元后，2004年天津房地产投资继续保持快速增长，完成255亿元，同比增长20.6%，占全市固定资产投资的比重为20.3%。房地产情况：2004年全市各类房屋累计成交面积达2106万平方米，销售金额590.4亿元，分别比上年增长30.1%和58.7%。商品房市场销售情况：商品房交易1292.2万平方米、销售金额432.3亿元，分别比上年增长26.5%和51.3%；商品房均价为3345元/平方米，比去年增长19.6%，实现了跳跃发展和新阶段。存量房销售情况：存量房成交813.7万平方米、销售金额158.1亿元，分别比上年增长36.4%和83.3%。商品房上市量情况：1至12月份，商品房上市量为1070.6万平方米，同比增长16.9%。小结：2004年，天津房地产市场发展迅速，房屋交易活跃，价格趋于平稳上升，销售势头不断走强。同时各项指标也表明了天津市的房地产市场已经进入了快速发展的大好时机。（三）天津房地产市场关键点分析z商品房成交量增长26.5%，均价增长19.6%，快速发展。2004年销售商品房面积1292.2万平方米，销售额432.3亿元，销售均价3345元。2003年销售商品房面积1022万平方米，销售额286亿元，销售均价2796元/平方米；元/平方米，市内六区均价突破4000元/平方米。2004年全市商品房均价为3346元/平方米，市内六区商品房均价已达到4038元/平方米。市内六区均价仅去年一年增长近800元/平方米，同比增长25%。商品房均价走势图0500100015002000250030003500400019971998199920002001200220032004元/平方米z拆迁的催化作用虽减弱，但未来两年拆迁仍有存量政府公布的数字显示：2003年计划拆迁面积为300万平方米，实际拆迁面积450万平方米（真正拆迁面积约850万平方米），2004年政府计划拆迁面积300万平方米以上，但根据2004-2007年拆迁面积将达到1500万平方米，拆迁与需求的比例如果按1：3计算，则未来三年内，将增加刚性需求4500万平方米。z二三级市场梯级消费良性发展2004年全市存量房成交813.7万平方米、销售金额158.1亿元，比上年增长36.4%和83.3%，７二三级市场的梯级消费良性发展。z天津市城建力度加大——增大需求新增城市道路面积580万平方米，建成桥梁19座。完成快速路一期工程，实现通车81公里。住宅竣工1052万平方米，增长35%；销售商品房1292万平方米，增长26.5%。海河综合开发改造进展顺利。京津城际铁路客运专线可行性报告已获国家批准，并进入开工准备阶段。京津高速公路复线和天津滨海国际机场改建项目已上报国家发改委。地铁二、三号线的建设也已经获得了国家发改委的批准，京沪高速公路天津段和黄万铁路正在加紧建设。加强了市容环境综合治理，加快治理市区河道，基本完成74公里铁路沿线环境综合整治。全国首批创建无障碍设施建设示范城通过国家验收。完成创建国家环保模范城市既定目标。随着海河改造、地铁一号线、城市快速路的进一步建设，将继续增大刚性需求。z房地产投资力度加大——增加供给全市2004年房地产投资完成255亿元，竣工面积1052万平方米，竣工量小于销售量，目前的房地产供给尚不可满足多层次消费者的需求。故2004年天津房地产将进一步加大房地产的供给。z天津市经济将实现飞跃——提高购买力2004年天津GDP、人均居民消费水平、人均可支配收入、住房消费比例均大幅上升，截止2005年上半年经初步统计，天津国民生产总值实现1334.1亿元，增长15.9%。主要特点是：1．（1）经济结构进一步优化。上半年，规模以上工业增加值增长26%，仍是经济增长的主要推动力量。高新技术产业产值增长43.1%，占工业的比重为32%，同比提高2.9个百分点，对工业增长的贡献率达41.8%。六大优势产业产值增长34.7%，占全市工业的比重达70.4%，同比提高2.3个百分点。服务业发展加快。上半年，服务业增加值增长12.9%，为近7年同期最好水平。主要行业发展比较协调，交通邮电、商贸餐饮、金融保险和房地产业均实现两位数增长。海港、空港发展势头强劲。港口吞吐量9765.9万吨，增长23.8%，集装箱182.2万标箱，增长25.5%；民航客运量78万人次，增长87%，货运量3.7万吨，增长61%，均创历史新高。消费活跃，旅游升温。社会消费品零售总额523亿元，增长16.1%；“五一”黄金周接待游客比前年增长20.3%。运行质量和效益有新提高。上半年，财政收入251亿元，增长19.6%，增速逐月加快。工业产销率98.48%，同比提高0.6个百分点。1至5月，规模以上独立核算工业企业实现利税226.2亿元，增长41%，同比加快20.8个百分点，综合经济效益指数170.8，提高23.3个点。节能降耗居全国先进行列。水重复利用率达到87%；万元产值耗标煤0.56吨，取新水7.57立方米，分别下降21%和25%。（2）农业生产形势趋好。由于采取措施，促进农业生产，农民种粮积极性高涨。农作物春播面积418.2万亩，比去年增加27.6万亩；夏粮产量3.78亿斤，增长5.3%，实现6年来首次增长。８肉、菜、奶、水产品等主要农副产品产量增加。农业机械销售比去年同期增长45.6%。（3）对外开放保持良好势头。上半年外贸出口94.1亿美元，增长44.7%。机电产品和高新技术产品比重提高，1—5月，分别占全市出口的69.9%和47.7%，同比提高8.4和11.5个百分点。利用外资大幅增长。上半年，新批外商投资企业538家，增长9.8%，合同外资额32.2亿美元，增长67.3%，实际直接利用外资12.9亿美元，增长34.3%。对内开放有新突破。外地来津投资协议额210.6亿元，增长1.3倍，实际到位额128.5亿元，增长1.2倍。其中来自外地民间资本的投资协议和到位额分别占53%和45%。滨海新区继续快速发展，生产总值预计增长20%，占全市的比重达43.3%，同比提高0.6个百分点。（4）重点项目建设进展较快。上半年，全社会固定资产投资544.1亿元，增长27.5%，增幅比一季度回落11个百分点。在严格控制低水平建设的同时，加强了产业技术改造、基础设施和生态环境建设、社会事业发展等领域的投资。42个市重点项目全部开工建设，一汽丰田汽车、力神电池、天津港扩建、县城电网改造、地铁一号线、城市快速路、污水处理、引滦水源保护、公共卫生体系建设等项目进展顺利。（5）在经济发展的同时，居民收入继续较快增长。上半年，城市居民人均可支配收入5476.9元，增长10.2%，农民人均现金收入4020.5元，增长12.1%。安置就业10.69万人，同比增长23.9%，其中安置下岗失业人员6.77万人，增长24.4%。通过开发公益性岗位和实施灵活就业，安置“4050”人员1.56万人。社会保障制度建设有新进展。2、今年前三季度，滨海新区加快产业结构调整和区域功能布局调整，经济发展继续保持领跑地位。1至9月份新区实现地区生产总值1112.76亿元，增长20.2%；累计完成工业总产值2858.79亿元，增长32.3%；外贸出口达到129.45亿美元，增长35.6%；实际利用外资18.37亿美元，增长27.3%。预计到年底，地区生产总值可达到1500亿元，工业总产值达到3800亿元，外贸出口达到165亿美元。新区电子通信、石油开采、汽车产业、冶金等支柱产业继续实现快速增长。电子通信产业不断壮大，生产移动电话4593万部，实现工业产值1040亿元，增长26%。石油开采业实现高速增长。渤海、大港两大油田生产原油1312.68万吨，增长26.3%；生产天然气6.57亿方，增长5.5%；中海石油天津分公司加大油气开采力度，全年原油产量预计达到1300万吨，将成为继大庆、胜利油田之后我国第三大油田。以钢管公司为主的冶金行业，已成新的经济增长点。汽车产业实现突破。丰田锐志轿车下线，成为新区汽车产业的新亮点。新区各单位努力改善投资环境，利用外资势头良好，项目质量明显提高。前三季度，新批三资企业项目444个，增长18.7%。９港口物流强势增长，天津港港口通航等级明显提升，货物吞吐量同比增长18.9%，截至10月末，已突破2亿吨。集装箱吞吐量353.45万标准箱，同比增