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2011年成都房地产市场年报2012年1月12日政策市场土地新开工商业2011年中国楼市总观点（引用国信证券部分观点）基本观点：2011是“政策市”总观点面积段物业类型排行榜住宅小结住宅预测预测建议商业小结商业趋势预测虽然支撑行业长期向好的因素依然坚实，基本面在未来至少十五年内仍有望继续向上，但由于政府垄断土地供应、开发过程的行政审批环节繁琐冗长，使得国内房地产业较易成为政府调节经济周期和平衡社会各阶层利益的工具，调控因此呈常态化。在此背景下，房地产市场表现与基本面经常会发生背离：①基本面好时，政策打压预期增强，导致基本面预期转差，房地产市场受压；②基本面差时，由于土地财政国情和房地产支柱地位客观性，政策松动预期增强，导致基本面预期向好，房地产市场恢复。从小周期看，由于目前房价问题政治化，导致房地产市场在政策打压下出现严重萎缩，一旦宏观经济预期转差并超过政府容忍度，将迎来政策松动、市场回升的预期。经济放缓、通胀回落，流动性及地方性行业政策面有望改善目前经济增速已放缓，通胀开始步入下降通道，房地产调控已产生明显效果，预计流动性及地方性行业政策面有望改善：①明年新增信贷投放量约8.5万亿，M1增速约11%；降准累计幅度约150bp，时点从11年12月开始；②地方性行业政策有望破冰，各地或陆续效仿南京、重庆推出扶持首次置业的政策，但限购会否取消仍取决于行业调整造成的痛苦程度及政府的耐受度。行业面临适度调整，若超调将严重影响社会、经济稳定按上述政策松动假设，预计12年新开工面积增-7%，房地产投资零增长，销售面积、销售额分别增5%和-2%，新建商品房均价跌7%。若政策松动大幅低于上述预期，行业指标跌幅将更大，并会严重影响社会、经济稳定。并购重组及战略转型为房地产行业带来新机遇调控常态化之下，房企将长期面临政策反复多变的风险和舆论不友好的风险，随着经营杠杆和财务杠杆下降，房地产将变得不那么“好玩”，一些企业将被动或主动退出行业，并购重组及战略转型为房地产行业带来新机遇。全国房产市场形式——房地产调控成效明显，景气指数回落至不景气区间，新增开工面积增速出现明显回落。房价上涨过快势头得到有限遏制，重点城市成交低迷。全国“政策市”特征明显。全国房地产景气指数已回落至不景气区间全国范围内房价过快上涨势头得到有效遏制全国新开工增速出现明显回落全国重点城市成交低迷经济面——预计2012年通胀有望明显回落，央行可能还会再下调两次存款准备金率，流动性有望改善。2012年通胀有望明显回落（2012年为预测趋势）存款准备金率还有100个BP的下调空间通胀开始回落CPI从2011年7月达到6.5%的高位后，开始出现回落趋势，据国信宏观小组预测，2011年末有望回落至5.2%，2012年末有望回落至2%左右。2012年流动性有望改善2011年10月外汇占款当月余额环比下降了249亿元，为近四年来首次下降。考虑到经济增速已放缓，通胀有持续回落可能，预计继续下调存款准备金的可能性增大。国信宏观小组预测2012年一季度、二季度分别还会下调两次存款准备金率，幅度均为50bp；预计2012年新增信贷投放量较2011年明显增长，有望达到8.5万亿元；预计2012年12月M1增速将攀升至11%，好于2011年末水平。经济面——GDP增速已逐步回落，预计在2012年全年，中国GDP增速将保持8.5%左右的水平。经济增速虽放缓，但依然保持在8%以上的水平。预测2012年的宏观政策面依然不会松动，但地方政府可能会出台一些地方性的“保市”政策。1997年-2012年中国GDP增速走势图（2011-2012年为预测）（单位：%）9.3GDP增幅（%）7.87.68.48.39.11010.110.411.611.999.110.49.28.51997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年政策导向扶持经济走向扶持经济走向经济走向抑制政策导向抑制时间政策导向1997年……2003年……2007年2008年2009年2010年2011年2012年根据中国社科院的预测，中国2012年的GDP增幅大概在8.5%左右；房地产政策趋势与中国经济走势一直都是相互背离的，根据现有经济发展情况来看，2012年房地产政策趋向应该依然延续今年的抑制导向；若明年中国经济出现大幅度的下降，不排除在2012年部分地方政府会出台相关的“保市”政策。2011年部分地方政府已出台的微调政策汇总城市南京重庆杭州佛山成都北京中山政策微调主要措施恢复最高可贷额度；对购买改善居住条件的普通住房职工提供必要支持主城买首套按揭房可申请财政补贴符合条件的购房者今年内在开发区内购房可享受最多20万元的补贴一、二手房市场限购条件均出现不同程度的松绑网上签约时对购房人的资格审核，由开发商和房产中介执行放宽普通商品房认定标准“限价不限购”，2011年12月31日到期不延续时间10月24日11月17日11月27日10月11日11月11日11月25日12月22日中央态度认可认可认可当日叫停一周后叫停认可认可预计2012年行业政策有望破冰，各地有望陆续效仿南京、重庆推出扶持首次置业者的政策，但“限购”今年是否会取消，仍取决于行业调整对社会经济造成的痛苦程度。开发企业资金层面——开发企业贷款高度依赖银行体系，2011年来银行贷款增速明显下滑，占贷款的比重也降至较低点。预计2012年资金压力将空前巨大。开发商投资资金来源构成开发商投资资金来源构成开发贷余额增速下滑紧缩政策下，房地产信托融资在2011年出现爆发式成长。银行信贷收紧，国内资本市场融资也基本被叫停。因此，信托融资出现了规模增长、收益率攀升的情况。但2012年房地产信托进入到秘籍兑付期，兑付压力会持续到2013年。2012年因流动性紧张、到期的房地产信托融资门槛和风险控制相对宽松，随附风险较大。而部分发行规模较大、集中到期的公司兑付压力较大。预计2012年部分中小开发商资金链将有断裂的可能。倒逼政策放松开发商B战略防御战略扩张行业面临适度调整，若超调将严重影响社会、经济稳定纵观全年，开发商在与政策的博弈之中逐渐走出囚徒困境，普遍采取战略防御应对，拿地扩张意欲大幅下降。战略防御开发商A战略扩张新增供应减少，未来销量或下降财政收入减少经济放缓B未来销量，市场占有率上升A未来销量，市场占有率下降财政收入平稳继续调控经济平稳A未来销量，市场占有率上升B未来销量，市场占有率下降财政收入平稳继续调控经济平稳A,B供应量均增加，未来销量均可能上升财政收入增长继续调控经济增长注：表中“红色文字”表示对开发商有利状态，“蓝色文字”表示对开发商不利状态，灰色底色为政府决策。“绿色区域”表示陷入囚徒困境，“红色区域”表示走出囚徒困境。预计12年新开工面积增-7%，房地产投资零增长，销售面积、销售额分别增5%和-2%，新建商品房均价跌7%。若政策松动大幅低于上述预期，行业指标跌幅将更大，并会严重影响社会、经济稳定。产业地产住宅限购剥离退出，抗寒能房企亮红跨界进入灯，在房大型房企开发商选将目光瞄地产主业准商业地外，开发更多内地大对新兴产市场，资金实力离房地产转向更具地产企业不济的中资，以加二三线城把投资目有成长性速分散地市商业地过卖地、险，提高地产”模外；转让项目险；年蓄势；式；对抗楼市寒冬，开发商八大出路：股权并购、海外掘金、涉矿能源、剥离退出、产业地产、商业地产、网上卖房、火拼价格。（引自微博，略微修改）调控常态化之下，房企将长期面临政策反复多变的风险和舆论不友好的风险；随着经营杠杆和财务杠杆下降，房地产将变得不那么“好玩”；商业地产一些企业将被动或主动退出行业，并购重组及战略转型为房地产行业带来新机遇。传统模式涉矿能源力减弱的海外掘金房地产的股权并购择通过加上市公司正陆续撤和香港房商把目光领域的投逆市拿下，为了稀小房企通释经营风光转向海的“产业+产主业风块，为明投资能力寻找资金；。网上卖房电商整合，正成为房地产行业的新变革。以网络竞拍和保证金支付，可迅速在开发商数十个楼盘同时开启降价促销；火拼价格品牌房企正以价换量，在一二线城市火拼销售楼盘，甚至全线降价近20%，有地产商还推出“三年保障回购”为释放高压库存回笼资金；代表企业：绿城代表企业：万科、和黄、绿地代表企业：绿地代表企业：水井坊、宏达（但剥离部分依然进行房地产开发）代表企业：首创代表企业：万科代表企业：SOHO中国、世茂地产代表企业：万科、龙湖、绿地、招商等政策之“限购令”——全国已有46个城市被限购，截至2011年12月底，已有20多个城市宣布2012年继续实行限购令。全国限购城市分区列表总观点政策市场土地新开工面积段物业类型排行榜住宅小结住宅预测预测建议商业商业小结商业趋势预测华南华北华东东北中南西北西南广东(3)福建(2)海南(2)北京天津山东(2)河北(1)山西(1)河南(1)上海江苏(4)安徽(1)浙江(7)黑龙江(1)吉林(1)辽宁(2)湖南(1)湖北(1)广西(1)江西(1)陕西(1)甘肃(1)新疆(1)青海(1)宁夏(1)内蒙(1)四川(1)云南(1)贵州(1)广州、深圳、佛山福州、厦门海口、三亚北京天津济南、青岛石家庄太原郑州上海南京、无锡、苏州、徐州合肥宁波、杭州、温州、金华、绍兴、舟山、台州哈尔滨长春大连、沈阳长沙武汉南宁南昌西安兰州乌鲁木齐西宁银川呼和浩特成都昆明贵阳惠。。。2008年至今中国房产调控政策的演化中央政府与地方政府全面刺激需求2008年底--2009年初政策刺激阶段货币政策：2008年央行连续五次降息需求管理政策：降低信贷门槛，刺激需求住房商业性贷款：首套房贷款首付同一下调至20%；改善性二套房贷款首付参照首套房执行；其他二套房及以上贷款首付由银行自行决定。首套房贷款利率由85折下降至7折；改善型二套房贷款利率参照首套房执行；其他二套房及以上贷款利率由银行自行决定。住房公积金贷款：2008年内连续五次降息，个人住房公积金贷款利率由2007年底的5.22%下降至2008年底的3.87%（五年以上）。税收政策：营业税征免年限由五年下降至两年（暂定为一年），并对增供给、调结构和抑需求的全方位调控2009年底--2010年政策收紧阶段货币政策：加息一次，五次上调准备金率需求管理政策：差别住房信贷政策住房商业性贷款：2010年初首套房（90平米以下）首付依然20%，90平米以上首付提高至30%；2010年底首套房贷款首付统一提高至30%，二套房首付由40%进一步提高至50%；三套及以上住房停贷，外地居民停贷；首套房贷款利率调高至85折以上，二套房贷款利率不低于基准利率的1.1倍。住房公积金贷款：参照商业性贷款实行差别化信贷政策，跟随商业性贷款也加了一次息。税收政策：营业税征免年限由两年恢复至五年，各地降低或减免税收的优惠政策终止执行；房产税预期明晰房产税、限购令及保障房建设的调控主线2011年至今政策维持阶段货币政策：上半年，分别上调利率和准备金率三次、六次，四季度开始下调准备金率需求管理政策：扩大限购范围与力度、强化差别信贷政策住房商业性贷款：二套房贷首付由50%进一步提高至60%，房贷款利率维持基准利率的1.1倍，加强对商业银行政策执行的监督。住房公积金贷款：贷款利率跟随基准利率上调三次，五年期以上由4.3%上升至4.9%，五年期以下由3.75%上升至4.25%。税收政策：房产税征收破冰，重庆、上海两城设立试点；继续加强商品房税费征管，保障房建设税费优限购令：限购城市数目由19个增加至46个，部分城市根据新国八个人转让住房免受增值税和所得税，下调契税。限购令：无限购令：19个城市已出台。条的要求出台更加严厉的限购细则支付期限70%。期限。2008年至今中国房产调控政策的演化（续）供给管理政策：土地出让：放宽地价款首付比例和开发贷:普通住房项目的最低资本金比例下降至20%，其他为30%；供给管理政策：加大供给，