2012年成都豪宅市场研究报告

成都豪宅市场研究报告2013年1月11日成都房地产市场分析壹page3成都经济发展与政策走势成都GDP及第三产业平稳增长，增速高于全国平均水平，未来增长后劲十足，商业地产发展拥有良好的土壤！数据来源：成都市统计局成都市GDP及第三产业增长情况（2004-2012年9月）2012年国内GDP57.34万亿元，从三驾马车对GDP贡献率来看，投资、消费仍为拉动GDP的主力需求，在全球经济影响下，出口对GDP形成拖累。相对成都宏观经济运行良好，地区生产总值（GDP）稳步增长。2012年全市实现GDP6854.6亿元，上半年增速全国第一，下半年继续保持高速增长，跻身全国10强。成都经济增速持续数年高于全国平均水平，并且未来增长后劲十足。经济快速发展尤其是第三产业快速发展，为商业地产的发展奠定了坚实的基础。2012年四川省实现社会消费品零售总额首次突破7000亿元大关，2012年四川省社会消费品总额将增长18%，绝对额超过9000亿元，跃上1个千亿级新台阶。成都房地产市场分析壹2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年成都市GDP（亿）203123702750332439014502555165095734第三产业105711821343158518142233278533493221GDP增长率19%13.50%13.80%15.30%12.10%14.70%15.00%19.00%17.90%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%010002000300040005000600070002002年-2012年成都社会消费品零售总额走势2012年1-11月，成都市社会消费品零售总额为3021.2亿元，达到了一个新的高度，成都市民消费结构、消费习惯已逐步走向国际化。2012年人均可支配收入为23932元(不到4000美元)，人均消费性支出17795元，按照国际惯例，人们的消费需求处于由物质需要的实用层次，向心理需求相联系的体验层次快速转移的过渡期，体验消费将是相当长时间的持续消费核心。成都是一座消费型的城市，住房消费占非消费性支出比重45.2%；其中非消费性支出占家庭总支出的26.2%；也就是说住房消费占总消费性支出的比重15%，属于小康水平。随着闲暇时间的大幅度增加，成都城市的游憩需求已经成为一种基本生活需求。成都房地产市场分析壹成都经济发展与政策走势2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年社会消费品零售总额709.51771.5875.281005.91155.21357.51621.21779.92179.62585.933021.10.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.00单位：亿元page5社会零售商品销售总额节节攀升，居民人均可支配收入稳定上升，购买力持续增强。数据来源：成都市统计局成都作为西部的商贸中心，进出口总量呈逐年递增态势，2012年成都进出口总额379.1亿美元，增长53.9%，反映出成都对外经济联系更加紧密，通过资本等要素留人、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模化经济等途径，促进区域经济进一步发展。同时，居民购买力持续增强。2012年成都市城市居民家庭人均可支配收入达到23932元，居民可支配收入稳定上升，购买力不断增强。2012年城镇居民家庭人均消费性支出为17795元，消费支出呈上升态势。2011年城市居民恩格尔系数为37%，比重逐年下降，居民财富进一步积累，投资及储蓄比重不断升高。2012年全年成都社会消费品零售总额保持平稳的增长，全年增幅几乎保持在18%以上，高于全国水平，显示地区消费能力稳步增长。2012年成都市实现社会消费品零售总额3021.3亿元，其中，批发和零售业实现增加值581.0亿元，增长12.4%；住宿和餐饮业实现增加值244.1亿元，增长12.5%；社会零售商品销售总额节节攀升，消费品市场呈现持续繁荣景象。成都房地产市场分析壹成都经济发展与政策走势成都市2012年社会消费品零售额走势page62012年受国家房地产调控的影响，房地产开发投资增速有所放缓，社会固定资产投资中房地产开发投资占比31.87%成都作为以第三产业为主的城市，地方财政对房地产行业依然有依赖作用。在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前，GDP对房地产的依赖程度难以弱化（房地产开发投资/GDP0.2），而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的。2011年全市固定资产投资累计完成5006.02亿元，比去年同期增长19.2%，其中第一、二、三产业投资完成比例分别为：0.75%、30.11%和69.14%从经济类型看：国有经济完成投资1418.90亿元；非国有经济完成投资3587.12亿元；民间投资完成3192.05亿元成都房地产市场分析壹成都经济发展与政策走势成都市2012年固定资产累计总额走势2012年成都市房地产开发投资走势2000-2012年1-11月年成都全社会固定资产投资及房地产投资情况2005-2012年1-11月成都城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图20.1%16.3%7.2%32.4%25.4%19.8%17.4%21.6%0%10%20%30%40%0100020003000400050006000700080002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年1-11月城乡居民储蓄存款余额（亿元）增幅0%5%10%15%20%25%30%35%40%0100020003000400050006000全社会固定资产投资总额（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资占固定资产投资比重成都房地产市场分析壹我方观点：固定资产投资、房地产投资以及居民储蓄余额稳步增长2012年12月12日房产税试点明年有望扩围沿海城市,广东深圳首当其冲2012年11月24日中央屡释坚持楼市调控信号各方热议政策新手段2012年11月18日国土部：住宅用地闲置面积等于10450个足球场2012年11月12日住建部：加快完善符合国情的住房体制机制,坚持房地产市场调控政策不放松2012年11月3日万科、保利等大开发商不惧调控，发布业绩，称提前完成年销售目标，部分开发商逐渐将重点从现金流安全转变为保证利润率2012年10月27日香港对内地炒家收重税2012年5月8日多个城市“松绑”公积金房贷，包含武汉、南昌、郑州、沈阳等多个城市2012年12月13日中国财政部：1-11月土地出让收入同比降17.5%2012年10月7日陕西划定房地产合理利润率为10%2012年6月8日央行三年来首度降息，下调金融机构一年期存款基准利率0.25个百分点2012年5月12日央行年内第二次下调，人民币存款准备金率下调0.5个百分点成都房地产市场分析壹2012年楼市动态2012年金融政策动态6月5日住建部坚持执行调控政策，执行差别化信贷、税收政策和住房限购等措施1月31日温家宝抑制楼市投机，促房价合理回归2月13日王钰林地方政府不得擅自调整楼市政策3月5日温家宝2012年抑制楼市投机，巩固调控效果，促房价合理回归3月14日温家宝房价还远远没有回到合理价位3月23日秦虹抑制投资投机需求长期不变4月13日温家宝坚持调控不动摇，增加普通商品房供给4月25日住建部房地产司抑制投资需求，支持居民合理购房需求4月29日秦虹控制房价上涨，加大保障房供给，满足市场刚性需求5月17日张小宏决不让调控出现反复5月19日温家宝严格实施差别化信贷、限购政策，增加普通商品房供给，推进保障性安居工程建设6月27日王钰林限购政策短时间内不会放开6月18日住建部严格执行好差别化住房信贷政策5月20日梁小青“扬州新政”应当予以肯定和支持2012年领导人、单位针对房地产行业的重要讲话成都房地产市场分析壹上半年领导专家强调各类政策从严，延续2011年政策不放松8月29日国务院：将稳步推进房产税改革试点发改委：坚决抑制投机投资性需求防止房价反弹12月25日住建部坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求11月12日住建部坚持房地产调控不放松2012年领导人、单位针对房地产行业的重要讲话（完）7月7日温家宝经济下行压力仍然较大决不让房价反弹7月12日国土部坚定不移贯彻房地产调控政策7月13日国家统计局调控不能放松7月15日徐绍史继续坚持房地产调控不动摇7月19日国土部&住建部坚决防止房价反弹7月26日财政部：严格实施差别化住房税收政策银监会：坚决贯彻落实国家房地产调控政策7月31日中央政治局各地要坚持楼市调控政策8月13日住建部房价若反弹将引出更严厉调控政策8月18日国务院督查组不得以任何理由放松对楼市调控8月23日住建部正研究进一步强化楼市调控的政策措施8月28日央行下半年将会严格实行差别化住房信贷政策9月29日国土部&住建部开发商囤地一年禁止再买地10月19日国土部：调控将持续从紧12月2日国土部要贯彻十八大的精神完善国土规划12月9日中央政治局会议明年坚持房地产调控政策不动摇12月18日国土部建立房地产企业大地块跟踪督查制下半年各部委频繁出政策，警惕市场反弹，加强督查力度成都房地产市场分析壹普通住房标准调整厦门、天津、上海、中山、东莞公积金政策放宽厦门、沈阳、重庆、滨州、克拉玛依、蚌埠、济南、信阳、呼和浩特、南昌、郑州、武汉、上海、深圳、南京等限价调整中山（叫停）：住房限价由去年每平5800元上调至6590元减税或补贴营口、扬州、南京、深圳减税或补贴芜湖（叫停）湖南（官方否定）河南（被撤销）户籍放松上海（叫停）：居住证3年以上可购二套房户籍放松从化、遵义、贵阳限购松动象山（官方否定）厦门（官方否定）石家庄（未获上级主管部门批准）珠海（叫停）公积金政策放宽重庆：叫停公积金余额补缴政策预售监管武汉、山东、广州首付标准调整：武汉、天津利限令：陕西税费收紧香港、澳门中央坚持调控，地方微调暗涌，这一基调仍贯穿2012年中国楼市。政策宽松与收紧并存，如多地放松公积金政策，而像陕西则从严调控，出台“限利令”；从以上地方微调政策看出，在中央调控红线内的微调政策，中央表现出较大的容忍度，而对于像放松限购到两套及以上住房，或者借机为两套及以上住房提供贷款利率优惠的，中央坚决取缔。成都房地产市场分析壹2012地方微调暗涌，默许被停各半，保刚需促经济成主流由于受调控政策影响，2011－2012年10月成都土地成交宗数、成交面积较前两年都有大幅下滑，但受2012年刚需市场利好影响，且华府板块等一批优质地块的入市，土地成交价格较前三年却有大幅上涨。2009－2012年土地成交情况成都房地产市场分析壹2009年2010年2011年2012年成交面积（亩）1484619984931614124成交价格（万元/亩）39145245056401002003004005006000500010000150002000025000受楼市调控影响，11年至12年上半年挂牌土地减少，基本都是底价成交，且屡现土地流拍，成都土地市场成交降至冰点。下半年受市场利好及国家土地政策影响，大批土地入市，成交溢价一再上涨，尤其在今年-11月份，成交溢价屡次突破100%。2012年单月土地成交情况成都房地产市场分析壹01000200030004000500060007000800090000501001502002503001月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月2007年2008年2009年2010年2011年2012年供应面积（万平米）销售面积（万平米）成交均价（元/平米）2012年全年新增供应量（万方）销售备案量（万方）备案存量（万方）主城区890.54847.99908.68近郊1299.411191.421298.1远郊408.05370