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房地产业税务稽查风险控制及疑难问题处理钟必2012年7月昆明博客：云中飞财税新干线云中飞个人简介钟必，网名云中飞，资深税务稽查官员，全国税务系统主流培训讲师，在网上具有广泛的影响力。广东税务干部学院兼职教师，珠海市注册会计师协会教育培训委员会委员，2011年广州地税局《房地产税务稽查业务培训班》特约培训讲师,2011年扬州税务进修学院《房地产开发企业税务稽查培训班》特约培训讲师,2012年深圳国税局海洋石油分局《金融企业税务风险点班》特约培训讲师，2012年福建税校《全国地税系统处级稽查局长培训班》特约培训讲师。参与了国家税务总局教育中心标准化课程《企业所得税政策法规》的编写和《广东省地税局稽查案例选编》的编写，参加过全国税务系统2010年教学科研(税务稽查)论坛并进行示范演讲。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实操性强，信息量大，受到普遍欢迎。云中飞的主要研究方向是企业所得税和房地产相关税收。开篇语当前房地产企业的纳税环境12月1日全国所得税工作会议精神内部情况通报:企业所得税后续管理高收入者个人所得税管理，2012年稽查重点抓好核心业务，纳税服务和税收征管工作迈出新步伐。加强非居民税收管理，规范增值税等税种管理，着力加强高收入者个人所得税征管，做好土地增值税清算工作，积极推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管。构建全方位防范骗取出口退税体系。加快金税三期工程建设步伐，加强信息化日常管理。思考：税务局是怎么选案约谈房地产企业的土地增值税？土地增值税税负率=已交土地增值税/收入合肥市地方税务局关于印发《合肥市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)》的公告2011年第1号第二十一条对有以下情形之一的房地产土地增值税清算项目，由稽查局进行清算复核：（一）清算后实际税负低于其预征率的；0（二）清算后实际税负明显低于同区域同期同类房地产开发项目税负水平的；（三）市局认为有必要进行清算复核的。云中飞点评辽地税函【2012】92号:辽宁地税这一次抓住了土地增值税的要害七、关于中介机构问题对从事土地增值税清算的中介机构提供虚假清算报告的，地方税务机关不予采信，并将其列入土地增值税清算不予采信名单。（二）房地产业2012年税务稽查形势2011年一、指令性检查项目1\资本交易项目（上市公司和非上市公司的股权交易项目）2\广告业3\和办理电子、服装类产品等出口退（免）税的企业。二、指导性检查项目2011年国家税务总局确定的税收专项检查指导性项目包括四类：①房地产业、建筑安装业；②高收入者个人所得税；③金融行业非居民企业；④各地根据本地实际开展的其他项目。（一）房地产业、建筑安装业也许很多人会奇怪，已经连续几年被重点稽查的房地产业为何今年“退居二线”，成为指导性检查项目。这是因为，我国已连续9年将房地产业列入了指令性检查项目，特别是近几年来，为了配合国务院做好房地产市场的调控工作，税务机关通过发政策和严稽查两种手段加大了对房地产企业的税收监管。2010年，税务机关又在房地产企业稽查方面下了大力气，进行了彻底的检查。因此，今年国家税务总局决定，将房地产企业列入指导性检查项目，不再组织全国性的检查，而是由各地自行组织检查。房地产行业仍然很严峻三、严厉查处重大税收违法案件按照国家税务总局的部署，今年将从四个行业入手查处大案要案。1、是继续做好虚开黄金销售增值税专用发票走逃企业和重点嫌疑企业的检查工作；2、是重点查处煤炭、建材、交通运输、再生资源等行业仿造真票套打、虚开增值税专用发票和虚开“四小票”违法案件；3、是重点查处利用电子、服装类产品等骗取出口退税案件；4、是重点查处房地产、建筑安装等行业偷逃税案件。总局：2012年税务稽查重点税收专项检查指令性项目：①接受成品油销售增值税专用发票的企业；(立即停止)②资本交易；③办理电子、家具、服装类产品等出口退（免）税的企业及承接出口货物业务的货代公司。2012年税收专项检查指导性项目①房地产业、建筑安装业；②地方股份制银行、地方商业银行；③高收入者个人所得税；④非居民企业；⑤各地根据本地实际开展的其他项目。（三）房地产企业反避税形势深圳市地税局需如实披露房地产企业关联交易的详细情况和交易定价。近期，深圳市地税局抽调了反避税系统的业务骨干组成专家小组，意图着手完善土地增值税的反避税监管。按照深圳税务局的规定，与外资企业报送《企业年度关联业务往来报告表》相类似，辖区内房地产企业（含内资）在填报《土地增值税清算申报表》时，需如实披露房地产企业关联交易的详细情况和交易定价。而对于这部分关联分包商的利润水平的确定，深圳地税局预计将会使用BVDOsiris数据库或其他国内有效数据库进行可比性分析，并根据可比性分析的中位值对房地产企业关联交易定价进行调整，重新确定土地增值额并相应调整房地产企业应该补缴的土地增值税额。云中飞点评:当前最流行的两种减少土地增值税的做法1避税、2偷税本次讲课的主要内容第一部分：一、收入方面（7个收入类型）1、未完工开发产品收入（原来的预售收入）2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入3、分解收入和截留收入4、销售收入及售后回租5、预租及租金收入6、视同销售收入第二部分：成本费用方面一、企业所得税扣除办法二、重点费用的扣除1、工资、福利费和劳务费用的扣除工资方案的设计2、融资费用费用的扣除，房地产信托如何税前扣除3、广告费（业务宣传费）、业务招待费的扣除一：融资费用的扣除附表三29行“利息支出”：第1列“帐载金额”填报企业向非金融企业借款计入财务费用的利息支出。结论：企业向金融企业借款是不存在纳税调整的。一、思考：金融企业包括哪些企业？逐条解读国家税务总局2011年34号公告只要本省金融机构有这个利率水平,从宽掌握一、关于金融企业同期同类贷款利率确定问题根据《实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构?“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。财税[2009]64号有延期财政部、国家税务总局关于金融企业贷款损失准备金企业所得税税前扣除有关问题的通知财税[2009]64号五、本通知自2008年1月1日起至2010年12月31日止执行根据《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的有关规定，现就政策性银行、商业银行、财务公司和城乡信用社等国家允许从事贷款业务的金融企业提取的贷款损失准备税前扣除政策问题，小额贷款公司是不是金融企业呢？财政部国家税务总局关于金融企业贷款损失准备金企业所得税税前扣除政策的通知财税[2012]5号根据《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的有关规定，现就政策性银行、商业银行、财务公司、城乡信用社和金融租赁公司等金融企业提取的贷款损失准备金税前扣除政策问题，通知如下。思考:向非金融企业借款的利息支出税前扣除需要什么凭证?1\借款合同2\首次支付利息的凭证3\本省任何一家金融企业提供金融企业的同期同类贷款利率情况说明4\发票,(1)公司:代开发票(2)个人:代开发票,代扣个人所得税。25.5.%的税企业之间借款如何开具发票税前列支？国税函发［1995］156号《营业税税目注释》规定，贷款属于“金融保险业”税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税。二、借款的相关性原则同一集团下的一间制药厂从银行贷来的款无偿转借给关联的房地产公司，其向银行支付借款的利息不允许税前扣除，因为款项已经借出，没有给企业带来任何生产效益。不符合相关性原则《企业所得税法》第8条和《企业所得税法实施条例》第27条的规定。三、资本弱化示意图利息支出额增加，减少应纳税所得额债权性投资实施条例第一百一十九条企业所得税法第四十六条所称债权性投资，是指企业直接或者间接从关联方获得的，需要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以补偿的融资。企业间接从关联方获得的债权性投资，包括：（一）关联方通过无关联第三方提供的债权性投资；（二）无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连带责任的债权性投资；（三）其他间接从关联方获得的具有负债实质的债权性投资。资本公积，盈余公积，和未分配利润正数要加，负数不用管。权益性投资企业所得税法第四十六条所称权益性投资，是指企业接受的不需要偿还本金和支付利息，投资人对企业净资产拥有所有权的投资。实施条例第一百一十九条按《条例》释义P370解释，权益性投资包括股本，资本公积，盈余公积，和未分配利润自有资金不需要思考：从关联方获得的，不需要支付利息的借款需要纳税调整吗？云中飞点评2012年3月30日国家税务总局局长在线访谈：有两条重要的融资政策财税［2008］121号：反资本弱化一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：(一)金融企业，为5：1；(二)其他企业，为2：1。二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。(只需要符合条件之一?还是两个都要？)“除……外”到底是什么意思?两公婆闹离婚老公:你到底要怎样才答应和离婚?老婆:除了这套房子外,你要给我100万现金你认为老婆的真实意思是:A:只要100万现金.B:这套房子和100万现金都要。如果文件第一第二点合并这样表述，则不会产生歧义：一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：（一）金融企业，为5：1；（二）其他企业，为2：1。但企业实际支付给关联方的利息支出，如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，不受上述比例限制，在计算应纳税所得额时准予扣除。第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。同期同类贷款利率如何理解:是指基准利率,包括浮动利率。国税函【2003】1114号：包括基准利率，也包括浮动利率。（作废,此文件国家税务总局网站已标明全文失效)人民银行在2004年10月29日取消了浮动利率的（银发[2004]251号）司法上限4倍中国人民银行关于取缔地下钱庄及打击高利贷行为的通知银发[2002]30号二、严格规范民间借贷行为。民间个人借贷活动必须严格遵守国家法律、行政法规的有关规定，遵循自愿互助、诚实信用的原则