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1收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告成都三维旅游管理咨询有限公司2001年11月2收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告项目负责人：张江魁项目组组长：高平项目组成员：孟友周静愚敬敏李旭成都三维旅游管理咨询有限公司2001年11月3目录内容提要……………………………………………………………………………………１第一部分项目的特性……………………………………………………………………2一、项目的由来……………………………………………………………………………2㈠项目委托单位及其委托要求……………………………………………………………2㈡受托单位的责任、工作程序……………………………………………………………2二、本项目的特殊性………………………………………………………………………21、旅游景区的特殊性………………………………………………………………………22、仙水岩项目的特殊性…………………………………………………………………33、旅游景区特殊性、仙水岩项目特殊性决定的评估的特殊性………………………4三、评估论证的法规和政策依据…………………………………………………………5四、评估论证依据的数据采集、认定及调整……………………………………………5第二部分项目现状评价…………………………………………………………………9一、资源评价………………………………………………………………………………9㈠道教的历史文化价值……………………………………………………………………9㈡崖墓的历史文化、科考价值……………………………………………………………9㈢丹霞地貌的艺术观赏、科考价值………………………………………………………10㈣休闲度假旅游……………………………………………………………………………10二、条件评价………………………………………………………………………………10㈠区位条件…………………………………………………………………………………10㈡自然条件…………………………………………………………………………………11㈢地域组合条件……………………………………………………………………………11㈣经营条件…………………………………………………………………………………11三、市场与产品评价………………………………………………………………………12㈠现有客源市场评价………………………………………………………………………12㈡现有产品评价……………………………………………………………………………124四、效益评价………………………………………………………………………………13五、投资环境评价…………………………………………………………………………13㈠硬环境评价………………………………………………………………………………13㈡软环境评价………………………………………………………………………………13第三部分项目发展前景分析……………………………………………………………15一、分析的前提和几个说明………………………………………………………………15二、龙虎山景区市场定性分析……………………………………………………………15㈠资源定位…………………………………………………………………………………15㈡产品定位…………………………………………………………………………………16㈢市场定位…………………………………………………………………………………16㈣市场划分…………………………………………………………………………………16㈤龙虎山景区未来客源增长中可能的利好因素…………………………………………17㈥对仙水岩的制约因素和不利因素………………………………………………………19㈦加入WTO后对龙虎山景区的影响……………………………………………………………20㈧定性分析的结论…………………………………………………………………………20三、定量分析………………………………………………………………………………20㈠对不同市场范围内旅游接待量增长趋势的综合分析…………………………………20㈡区域旅游系统的生命周期………………………………………………………………23㈢龙虎山旅游容量…………………………………………………………………………26㈣2020年龙虎山景区国内旅游接待量预测…………………………………………………27㈤仙水岩景区的接待量……………………………………………………………………31第四部份经济分析………………………………………………………………………35一、收入、成本及收益分析………………………………………………………………35㈠收入分析…………………………………………………………………………………35㈡成本分析…………………………………………………………………………………36㈢景区经营收益分析………………………………………………………………………41三、投资方案评估…………………………………………………………………………42㈠几个问题的说明…………………………………………………………………………42FF5㈡景区资产价值评估………………………………………………………………………44㈢内含报酬率测算………………………………………………………………………………45㈣投资回收期法（TD）……………………………………………………………………46四、三种评估方法所得结论说明…………………………………………………………………47五、对四个最有价值方案的会计测算……………………………………………………………48六、风险分析………………………………………………………………………………………54第五部分评估结论及投资建议………………………………………………………………55一、评估结论所依据的若干前提…………………………………………………………55㈠政治经济和政策稳定性前提……………………………………………………………55㈡数据真实性前提…………………………………………………………………………55㈢自然环境保护前提………………………………………………………………………55㈣正常有序的经营和积极促销前提………………………………………………………55二、评估结论………………………………………………………………………………55㈠项目的可行性……………………………………………………………………………55㈡市场前景及投资回报……………………………………………………………………55㈢不利因素…………………………………………………………………………………56三、给委托单位的若干建议………………………………………………………………56㈠对出让单位主体资格的质疑……………………………………………………………56㈡对转让经营权范围的界定………………………………………………………………56㈢投资开发商在上述范围内的经营管理权限的界定……………………………………56㈣要求景区管理当局对协调仙水岩与其他景区关系作出承诺…………………………57附件：龙虎山景区基础数据资料6收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告内容提要龙虎山景区是江西省主要旅游区之一，具有国家级风景名胜区、国家地质公园、国家森林公园、全国AAAA级景区等品牌，仙水岩崖墓是全国重点文物保护单位。为筹措后续建设资金，拟以15000万元出让仙水岩经营权30年。本评估论证的目的是：评估仙水岩的资源价值、判断其未来发展趋势尤其是客源市场走向，同时对收购方案作财务分析。对龙虎山景区现状的评估结果：从资源角度看，龙虎山、仙水岩的资源具有旅游价值，但在全国范围比较，其价值一般；从市场角度看，这样的资源状况在江西这个特定区域具有较好市场价值；从开发状况和经营条件看，景区现有条件已经基本适应国内旅游接待需要并有能力支撑客源成倍增长的需要。对项目发展前景的评估结果：龙虎山的景区定位是融道教圣地、崖墓奇观与丹霞山水为一体的独特景观；产品定位是中国东部独有的、具有吸引力的、生态与历史文化相结合的休闲旅游产品；市场定位是以国内旅游为主的生态休闲旅游目的地。2020年以后的旅游接待量在100万—120万人次之间，仙水岩在其中占70％左右，可达到78－86万人次。对收购经营权方案的财务分析结果：仙水岩的收入来源基本上只有门票收入，其成本中需要调整人力成本和促销费用两个因素。通过资产评估法、内含报酬率测算、投资回收期法三种方法测算了20个方案并选出最有价值的4个方案。评估论证结论：仙水岩有较好的客源市场前景；收购经营权的经济效益在良到一般之间；有较高的现金流量；4个最有价值的收购方案内含报酬率在11.5—12.7％之间，静态投资回收期在9—12年之间，动态投资回收期在10－14年之间，所得税税后的回报在7879－34928万元之间，折现后在5692－19409万元之间。第一部分项目的特性7一、项目的由来㈠项目委托单位及其委托要求1、委托单位江西国力实业发展有限公司（以下简称：委托单位）是一家在多个领域进行投资、开发、经营的集团性公司，拟投资旅游景区开发经营。2、委托的项目龙虎山景区是江西主要旅游景区之一，为实施发展规划，拟通过出让包括仙水岩在内的核心景区经营权以筹集后续建设资金。根据招商文件，景区提出的要约为：以15000万元人民币（下同）出让仙水岩经营权30年。3、委托的要求为了投资决策的科学性，委托专业旅游咨询公司就本项目进行评估和可行性论证。㈡受托单位的责任、工作程序1、受托单位成都三维旅游管理咨询有限公司（以下简称：受托单位）是专业旅游咨询机构，受托承担本项目的评估论证。2、受托单位的责任受托单位应当按照“市场优先”、“客观中立”、“不拔高不贬低”的原则，对该项目作出独立的判断和有客观依据的结论。3、工作程序通过现场踏勘、与相关人士座谈、查阅公开资料和财务数据、发调查表等方式广泛收集资料；进行分析研究，独立得出结论，然后撰写评估报告；委托单位聘请专家对评估报告进行评审。二、本项目的特殊性1、旅游景区的特殊性旅游景区不同于其他行业，甚至与同属旅游行业的旅行社业、旅游酒店业、旅游运输业也有较大差异，其特殊性在于：⑴门票收入是景区的最主要收入，而客源是带来门票收入的唯一途径。景区8的非门票收入（旅游商品、住宿、餐饮、娱乐等）也是完全依赖客源的。旅游景区不同于生产企业，一个旅游景区开发完成以后，其产品可以被无限次的重复使用，除了新建、改建接待设施外，不需要继续大量投入，维护的成本也是有限的。因而客源就成了唯一重要的收入来源。⑵旅游景区的经营成本相对稳定，除了新增建设项目投资外，固定成本基本不随增量客源增加，变动成本随增量客源增加但主要是其中的人工费用和宣传促销费用增加。因此，旅游景区有一个关系其生存的客源临界点，客源总量一旦越过了这个临界点，所增加的门票和非门票收入基本上可以都认为是纯收入。⑶景区的促销力度直接关系客源的增长。中国公民爆发式的旅游热潮并不是对任何景区一视同仁，而一定是优先选择知名度最高的、资源最珍贵、最稀缺的景区作为旅游目的地。宣传促销得力可以使资源一般的景区炒得最热、客源最火，反之最珍贵最稀缺的资源也可能默默无闻。⑷景区的门票定价方式不同于其他产品，考虑的无形因素（资源的等级、景区获得的品牌称号等）多于成本因素。除了景区为了促销和在淡季给予折扣票价外，核定的门票价格只会上调而不会下调。⑸越是成熟的景区有越多的“回头客”，他们或者作为陪同或者专门观赏某一个局部或者只是为了休闲而不再游览全程，也就不会再购买全票。因而随着景区的成熟，门票收入不再是简单的票价与客源的乘积，而表现出边际收益递减的规律。2、仙水岩项目的特殊性仙水岩是一个十分特殊的项目，其特殊性在于：⑴不是整体开发而是局部收购。虽然仙水岩是龙虎山这个整体的核心部分，但毕竟作为一个局部。它在外部环境、供应条件、宣传促销、客源流向等方面无一不与整体有着千丝万缕的联系，甚至在很大程度上受制于整体的状况。我们在评估中必须考虑它的资源构成、产品组合、旅游者游览线路、收购后它与上下游单