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房地产风险与房地产法律叶宏伟博士浙大房地产投资研究所法律事务部主任21世纪不动产杭州区域副总裁浙江六和律师事务所律师一、政策风险1、政府（中央政府、地方政府）2、朱镕基在泰国、香港的两次讲话3、温家宝就“杭州现象”批字4、《七部委通知》5、杭州出台20%个人所得税政策6、16届三中全会7、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》8、央行6月13日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》9、杭州市2003年十件大事中的第一件大事：–为中低收入者提供一万套低价房二、市场风险1、供需不平衡2、房价上涨快土地价格坚挺，总体供不应求三、法律风险1、法律、法规多变例如：楼书性质2、立法趋势①对政府相关部门②对开发商、供给者、中介公司③对消费者四、房地产法律概述与房地产有关的法律法规有：《合同法》、《合同法司法解释》《土地管理法》、《城市房地产管理法》《担保法》、《消费者权益保护法》《浙江实施〈消费者权益保护法〉办法》《商品房销售管理办法》、《广告法》…（一）合法性与合理性1.法律依据–法律有明确规定–法律没有明确规定–法律规定相互冲突2.证据①书证②物证③当事人陈述④证人证言⑤鉴定结论⑥勘验检查笔录⑦视听资料（二）法律责任构成要件违法（或违约）行为主观过错损害结果因果关系五、杭州当前一手房争议焦点及著名案例1.广告与实际交付不符问题–要约与要约邀请2.面积“缩水”或“放水”问题3.交付问题①如何认定交付②交付的条件；条件不符的交付是否算法律上的交付③逾期交付的法律责任4、规划设计变更–影响商品房质量或使用功能的出卖人应当在有关部门批准同意之日起10天内，书面通知买收人5、装饰，设备问题，基础设施，公共配套问题6、产权登记逾期问题7、买卖号子问题8、其它问题–争议解决方式问题–房屋平面图–解决个别争议的形式问题六、二手房交易争议焦点及著名案例1、卖方违约①意向书签约后违约②转让合同签定后违约2、买方违约①意向书签定后违约②转让合同签定后违约3、标的物争议①附属设施②环境问题（噪音、光污染、死亡、犯罪率）③面积差异4、跳单问题5、中介公司不正当竞争6、交付问题7、主体问题表见代理、表见代表、委托代理8、标的问题拆迁、危房、查封、出租三、期房买卖四、违约金与定金五、面积“缩水”和“放水”问题六、质量问题七、交付逾期八、产权问题1、“老式私有宅院”需满足两个条件2、售后公房买卖需同住人签字3、非独立成套公房只可转让承租权九、“故意超贷”问题十、购房年限、土地使用权年限十一、、其他1、卖号子2、一房多卖3、户口迁移问题9、期房买卖10、违约金与定金11、面积“缩水”和“放水”问题12、购房年限、土地使用权年限13、其他卖号子、一房多卖、户口迁移问题建议：提高自身修养；法律事务的归口管理；着重学习合同法。谢谢大家!联系方式：–地址：浙江大学经济学院四楼–电话：13306713360–E-MAIL:jason@c21hangzhou.com.cn1995年的合同规定第十条交付期限甲方须于年月日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须是综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期。1、人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害。2、县级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过六个月。第十二条甲方逾期交付的违约责任除本合同第十条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，同意按下列第、、、项约定处理。1、逾期不超过天，按本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息，月利息按利率计算。2、逾期超过个月，甲方按乙方累计已付款的%向乙方支付违约金，合同继续履行。3、逾期超过个月，合同终止。甲方按乙方累计已付款的%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。买卖号子的法律分析有预售证与没有预售证收定金与不收定金企业与银行内容是否明确法律责任：1、行政责任2、民事责任（缔约定金与履约定金）金都雅苑、山水人家物权法简介合同法、物权法、民法典共五部分（共329条）1、总则2、所有权3、用益物权4、担保物权5、占有所有权占有使用收益处分用益物权土地使用权农村土地承包使用权宅基地使用权与房屋所有权相邻权典权担保物权抵押权质押权相关重要问题一、物权优先原则1、一房五卖2、100套600卖3、企业破产时的别除权（抵押权与融资租赁合同）4、承建单位的留置权5、两个例外：买卖不破租赁企业破产时的职工工资二、登记制度1、不动产与动产的登记2、存在的问题土地登记与房产登记（上海案件）草原登记、水登记、森林登记三、商品房预告登记四、善意第三人（是否交付）甲、乙、丙双牛大厦（业主与银行）五、车库、会馆的所有权标的物争议1、附属设施（海景城）花园面积、邮电局、银行、附属物面积差异2、环境问题噪音、光污染、死亡、犯罪率期房买卖1、房产商协助直接更名（备案问题）2、业主与业主交付逾期1、3道防线2、交付的条件（政策变化）3、免责条款A、不可抗力（非典问题，凤起都市）B、政府通知导致的逾期C、政府规定的交付条件变化D、政府过错产权逾期1、两道防线2、办证义务（单方、双方、三方）3、一证、两证、三证4、具体行政行为、抽象行政行为法律适用问题1、《消费者权益保护法》及《浙江省实施〈消费者权益保护法〉办法》2、合同法3、《商品房销售管理办法》约定不明条款的处理（一）、产权证逾期1995版合同关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。买受人有权退房，并按5%赔偿买受人损失。2000版合同关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按下列第项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。（二）上虞案件合同第七条买受人在约定之日五天内未办理按揭贷款的，买受人按日向出卖人支付逾期贷款额的万分之零点五的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。房屋用途（19条）住宅、综合、商业、工业户口、契税、电费纠纷解决仲裁诉讼合同主体1、授权书2、表见代理、委托代理、表见代表土地使用权年限和出让金70年50年40年出让金的缴付（1400万、7万）