资产评估之现行市价法

资产评估之现行市价法现行市价法即市场比较法。市场比较法也称市场法、比较法、现行市价法。它是指通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的异同，并将类似资产的市场价格进行合理调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。原理比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下:交易实例1→比准价格1交易实例2→比准价格2由比准价格1、2、3综合确定最终比准价格。交易实例3→比准价格3比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力.1、基本公式以比较法评估土地价格用以下公式:V=VB×A×B×D×E式中:V:待估宗地价格;VB:比较实例价格;A:待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数B:待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数D:待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数E:待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数2、程序(1)收集宗地交易实例;(2)确定比较实例;(3)建立价格可比基础;(4)进行交易情况修正;(5)进行估价期日修正;(6)进行区域因素修正;(7)进行个别因素修正;(8)进行使用年期等修正;(9)求出比准价格。3、交易实例收集宗地交易实例资料收集范围包括:地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。1、确定比较实例要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。2、建立价格可比基础各比较实例应在以下方面统一:付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。3、交易情况修正交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。提条件选用比较法，必须的前提条件是:1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得;2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的成交案例。与估价对象完全相同的房地产是不可能找到的，这就要求对类似房地产进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。特点应用比较法(一)特点1、比较法具有现实性，有较强的说服力。2、比较法以替代关系为途径，所求得的价格称比准价格。3、比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。4、比较法需要估价人员具有较高素质。5、比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。(二)适用条件仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。①有足够数量的比较案例(案例数量应在3-10个之间);②与待估土地具有相关性和替代性;③交易资料的可靠性;④交易合法性。估价步骤比较法估价步骤为:1、收集交易实例;2、选取可比实例;3、建立价格可比基础;4、进行交易情况修正;5、进行交易日期修正;6、进行区域因素修正;7、进行个别因素修正;8、求出比准价格;影响因素交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种:(1)有利害关系人之间的交易;(2)急于出售或者购买情况下的交易;(3)受债权债务关系影响的交易;(4)交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易;(5)交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易;(6)相邻地块的合并交易。(7)特殊方式的交易。(8)交易税费非正常负担的交易;(9)其它非正常的交易。将各特殊因素对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算。交易情况修正公式为:VE=V0×Ep/EE(14)式中:VE:情况修正后的比较实例价格V0:情况修正前比较实例价格Ep:待估宗地情况指数EE:比较实例宗地情况指数因素修正5.2.7估价期日修正估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。主要用地价指数进行修正。修正公式为:VE=V0×Q/Q0(15)式中:VE:估价期日宗地价格V0:交易期日宗地价格Q:估价期日地价指数Q0:交易期日地价指数5.2.8区域因素修正区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。修正公式为:VE=V0×DP/DE(16)式中:VE:区域因素修正后的比较实例价格V0:区域因素修正前比较实例价格DP:待估宗地区域因素条件指数DE:比较实例宗地区域因素条件指数5.2.9个别因素修正个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。个别因素修正的主要因子包括:宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。修正公式为:VE=V0×SP/SE(17)式中:VE:个别因素修正后的比较实例价格V0:个别因素修正前比较实例价格SP:待估宗地个别因素条件指数SE:比较实例宗地个别因素条件指数5.2.10土地使用年期等修正土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。修正公式为:Vt=V0×K(17)式中:Vt:年期修正后宗地价格V0:年期修正前比较实例价格K:年期修正系数K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n](18)式中:r:土地还原利率m:待估宗地的使用年期n:比较实例的使用年期除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正，如容积率修正等。比准价格1.比准价格确定所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果，作为比准价格:(1)简单算术平均法。(2)加权算术平均法。(3)中位数法。(4)众数法。2.适用范围比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其它估价方法中有关参数的求取。