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北京联合大学导入课题内容纲要拓展体验媒体视角菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级导入----眼花缭乱的还贷方式中央电视台理财教室：如何选择还房贷菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级导入----眼花缭乱的还贷方式等额本金等额递减等额本息等额递增浮动利率固定利率存抵贷双周供菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级房贷还款规划内容纲要房贷还款房贷还款计算的基本原理还款方式的规划选择各种还款方式的比较123菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级Aj0123…j…n-1nPjjiA1ip121ip31ipjip1终值现值房贷还款计算的基本原理----货币资金的时间价值菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级A1A2A3An-1An0123………n-1n……iA1/1221/iA331/iA111/nniAniAn1/＋njjjiA11/贷款本金不同时点上的还贷金额货币资金时间价值在房贷中的应用折现菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级各种还款方式的比较固定利率浮动利率利率波动等额本息等额本金等额递减等额递增额度多少季供月供双周供周供还款周期循环贷存抵贷气球贷灵活便利菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级•等额本息还款法：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。•应用：目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的还款方式。等额本息还款法缺点：其利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较等额本金还款、等额递减要高。优点：每月还款额相同，操作相对简单。菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级等额本金还款法•等额本金还款法：即借款人每月等额偿还贷款本金，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。•应用：也是银行传统的还款方式，但实际采用的不太多。缺点：开始时每月负担比等额本息要重，尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。优点：随着时间推移，还款负担逐渐减轻。总的利息支出要比等额本息要低少。菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级二居室：建筑面积100平方米单价：6,250元/平方米总房款：62.5万元（暂不考虑相关税费）•八成按揭首付：12.5万元贷款：50万元贷款期限：20年（240期）贷款利率：7.20%（0.85=6.12%）案例分析菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级50万元20年月供本金:500000÷240=2083.33(元）首月还贷额=2083.33+500000×5.10‰=4633.33(元)第2个月还贷额=2083.33+（500000-2083.33）×5.10‰=4622.71(元)……第n个月还贷额=2083.33+[500000-2083.33×(n-1)]×5.10‰第N月应还贷款额=贷款本金/还款月数+尚未偿还的本金数×月利率等额本金法---月还贷额的计算公式菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级01000020000300004000050000600001234567891011121314151617181920偿还期偿还金额（元）利息偿还额本金偿还额等额本金法下各期偿还本息对比图菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级0123………239240PAAAAA贷款本金月还贷额手工计算太繁琐了！10051.010051.010051.05011)1(240240万nniiiPA等额本息法--月还贷额的计算公式菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级050001000015000200002500030000350004000045000500001234567891011121314151617181920偿还期偿还金额（元）本金偿还额利息偿还额等额本息法下各期偿还本息对比图菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级0100002000030000400005000060000偿还金额（元）1234567891011121314151617181920偿还期偿还本金（万元）5050等额本金等额本息偿还利息（万元）本息合计（万元）30.727536.804580.727586.8045等额本金法Vs.等额本息法菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级现在收入，预期以后收入会减少或家庭经济负担会加重一般为中老年人等额本息现在收入少，预期收入将稳定或增加一般为青年人等额本金不存在孰优孰劣还款额变动趋势自己的收入趋势相匹配等额本金法Vs.等额本息法菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级等额递增/减还款法•等额递增/减还款法：是指客户与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和相应递增或递减的额度进行还款。间隔期最少为1个月。•应用：两种还款方式没有本质上的差异。是等额本息还款方式的一种变体。把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。缺点：开始或后来的负担较重，尤其等额递增的利息交纳是各种方式中最多的。优点：灵活性强菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级6.12%6.39%6.12%6.04%5.81%5.75%5.51%5.31%5.04%6.84%7.11%7.20%4.00%4.50%5.00%5.50%6.00%6.50%7.00%7.50%2004.10.292005.3.172006.4.282006.8.192007.3.182007.5.19利率下限利率上限优惠利率九折八五折菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级2006年2月28日推出“双周供”房贷2006年1月5日推出固定利率房贷菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级月供/双周供•“双周供”：指每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。•应用：此种方法是个完全的“舶来品”，主要适应国际惯例(特别是欧美国家)的周薪制客户。缺点：对于月收入不宽裕的贷款人来说，双周供的还款方式会增加一定的经济压力。优点：双周供还款与按月还款相比，可以减少利息负担、有效缩短还款期限。由于双周供比月供的还款频率高，贷款本金减少得更快，整个还款期内所归还的贷款利息将小于月供，同时还相应缩短了贷款期限。菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级月供/双周供菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级固定利率房贷•普通固定利率房贷：是指购房者在签订购房贷款合同时如果选择了这种贷款，在贷款期限内不论银行利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。•应用：2006年1月5日光大银行率先推出。缺点：但如果利率水平走低，在房贷利率固定的前提下，也可能出现购房者为房贷多交钱的情况。优点：房贷利率并不随市场利率的变化而调整，能在一定程度上帮助借款人规避利率波动的风险。菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级固定利率房贷思考题：连线近期利率走势中央电视台第一时间：再次降息对房贷的影响菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级气球贷•气球贷：其贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。气球贷款的实际贷款期限较短，其对应期限的贷款利率也较低，还贷期限却可以和普通房贷一样最高可贷３０年。缺点：1：只有正常还款的客户才能在每次贷款到期时享受行内续贷服务，否则将必须支付较大数额贷款本金2：仅信用记录良好的客户方可办理气球贷优点：1：月供压力小，贷款买房更轻松2：还贷期限短，房贷理财更轻松3:信用记录好，到期续贷尽安心菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级存抵贷•存抵贷：按揭购房者只需将活期存款账户与房屋贷款关联起来，并将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，就可达到少交贷款利息的目的。•应用：这是房贷产品与理财概念真正意义上的有机结合，使客户的资产和负债能够相互融通，实现客户资金安排上的最大便利。缺点：银行审批较严格，较一般按揭贷款利率高，且存款额度有下限，仅适合有大量存款的借款人。优点：利率优惠，还款方便，可以减少贷款利息的支出。菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级循环贷•循环贷：也称个人住房循环授信，是指借款人将商品住房抵押给银行而获得的贷款额度，在规定时间和额度内借款人可以分次提款、循环使用。缺点：银行审批较严格，仅适合经常有贷款需求的借款人。优点：方便提前还贷，利率优惠，并提供了方便快捷的融资渠道，使固定房产流动起来，满足各种期限的融资需要；同时使借款人在房产上涨趋势中获得更大的贷款额度。菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级还款方式的规划选择•等额本息：适合收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，如公务员、教师等收入和工作相对稳定的群体。•等额本金：适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。如中年以上的人群，经过一段时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。•等额递增/递减：通常与借款人对于自身收入状况的预期相关，如果预期未来收入呈递增趋势，则可选择等比递增法，减少提前还款的麻烦；如果预期未来收入呈递减趋势，则可选择等比递减法，减少利息支出。菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级还款方式的规划选择•双周供：适合拿周薪和双周薪或者是还款能力较强、希望缩短还款期限的贷款人。•固定利率房贷：有固定收入、预期未来利率会升高、对利率风险有比较清楚认识的借款人。招商银行还推出结构性固定利率房贷：购房者在固定期限中可以选择不同结构方式约定固定期。如利率固定５年的贷款，可以在贷款前２年固定执行一个利率,后３年执行另外一个不同的利率。固定１０年的贷款，可以在前５年执行一个利率，后５年执行另外一个利率。菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级还款方式的规划选择•气球贷：计划提前还款、预期未来收入会有大幅增加的客户、收入不均衡的客户、计划在中短期将贷款转往他行的客户。•循环贷：收入较为稳定和丰裕，重视市场情况善于灵活调度资金的中青年白领购房阶层；小企业主、个体经营者等自雇人士和高收入白领人士。•存抵贷：适用计划持有房产期限较短或有提前还贷计划，有较强融资需要，资信良好的借款人。菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级拓展体验----轻松算本息，自己做理财师菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级函数表达式:PMT(rate,nper,pv)等额本息还款法下：每月还款额PMT(0.0051，240，500000)=￥3616.86贷款本金月利率总月数菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返回上级IPMT(0.0051,1,240,500000)=￥2550表达式:PPMT/IPMT(rate,per,nper,pv)贷款月利率所求利息月数总贷款期贷款本金PPMT(0.0051,1,240,500000)=￥1066.86PPMT、IPMT——Excel中的本息分离函数菜单导入课题内容纲要拓展体验媒体视角课间休息结束放映返