旅游地产-芜湖方特欢乐世界

1CRIC案例旅游地产芜湖方特欢乐世界此报告仅供客户内部使用。未经CRIC书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制易居/克而瑞（中国）信息技术有限公司ChinaRealEstateInformationCorporation2012.07摘自《2012CRIC新港生态湖旅游开发项目定位报告初稿》2A.芜湖方特欢乐世界3芜湖方特欢乐世界将文化、科技、旅游整合为一体，形成高科技动漫特色主题公园，为娱乐消费文化产业打造了平台，成为安徽省乃至“长三角”地区文化旅游市场的成功主题公园类项目代表个案概览项目地址芜湖方特欢乐世界座落于安徽省芜湖市芜湖长江大桥开发区开发及投资深圳华强集团投资兴建，总投资20亿元营业日期2007年10月项目规模总面积约125万平方米，其中陆地面积约53万平方米，水面面积约72万平方米。项目定位中国目前规模最大的第四代主题公园，堪称“中国内地版的迪士尼乐园”。属于芜湖华强旅游城的一部分。经营状况门票价格统一门票制：成人160元/人；儿童120元/人客流量开业两年累计：国内外游客超过360万人次，门票收入4.5亿元4区位特点:相对劣势芜湖方特欢乐世界选址在芜湖建设，在市场区位条件上已处于一种相对劣势地位。芜湖是皖南的一个中等城市，市区人口仅60余万，经济发展水平不高，周边也都是中小城市，因而本地市场容量十分有限。优势条件在4小时车程范围内（通过高速公路网络）覆盖了以沪宁为核心的长三角客源市场，同时本项目还处在长三角地区至黄山的必经之路上。芜湖距南京100公里，距合肥不到2小时的车程。内在条件:开发商背景优势华强文化科技集团是国内唯一一家具有大型主题公园设计，研发，主题公园大型成套设备生产，安装和运营能力的公司。政府区域规划背景支持2007年，国家有关部门确立芜湖市为国家级动漫产业发展基地。区域产业规划的背景为项目提供配套、技术、人才支持。与本项目相似，芜湖方特基本区位条件存在需要克服的弱势因素；相应策略是积极开拓优势条件，此外开发商的专业背景及政府政策支持是项目成功的重要内在条件5功能布局图欢乐世界园区功能布局华强广场火山＆精灵西部传奇恐龙半岛嘟比＆海螺湾区儿童王国火流星悟空归来阳光广场方特欢乐大道渔人码头北大门南大门嘟噜嘟比农庄海螺湾水世界太空世界神秘河谷615个主题功能区、100多个娱乐休闲项目，全园一体化运用高新技术，强调参与性和惊险刺激的体验感；规划景点与功能区对应结合，配套布局完善功能分区特点：•依照主题性质划分功能区按主题项目分类，由阳光广场、方特欢乐大道、渔人码头、太空世界、神秘河谷、维苏威火山、失落帝国、精灵山谷、西部传奇、恐龙半岛、海螺湾、嘟噜嘟比农庄、儿童王国、水世界、火流星等15个主题项目区组成。•娱乐项目数量众多内容丰富芜湖方特欢乐世界中的主题项目、游乐项目、休闲及景观项目共100多个。其中包括许多国际一流的大型项目，大部分项目老少皆宜。•公园的内容涵盖现代科技、未来科技、科学幻想、神话传说、历史文化、综合表演、儿童游乐等多个方面。形式新颖，内容丰富，适应不同年龄层游客的需要。规划布局：•开放式区域与收费式结合园区入口处的阳光广场、方特欢乐大道、渔人码头是全开放式区域，游客可以自由出入。•景点与功能区对应结合配套布局：配套包含酒店餐饮及商业，配套面积6万平方米。包括方特园外自营项目方特客栈、方特假日酒店、公园入口处的商业广场、欢乐大道商业街。73•2007年，芜湖市紧抓动漫、信息等产业加快发展的机遇，多措并举，动漫产业异军突起，取得了明显成效。以动漫为主题、总投资16亿元的华强方特欢乐世界项目建成营业；•2007年11月，国家新闻出版总署批准在芜湖建设国家动漫产业发展基地；•2008年元月，位于芜湖高新技术开发区占地200亩、总建筑面积达27万平方米、总投资4.5亿的芜湖国家动漫产业发展基地正式签约即将开工建设。12005华强旅游城规划22007芜湖动漫产业基地规划2009方特梦幻王国通过对文化、科技、旅游多资源整合，项目迅速形成了以文化理念、高科技动漫主题为核心的自主品牌及知识产权的方特梦幻王国主题公园•2005年底，华强旅游城项目立项并开始动工，总占地面积3.31平方公里，其中旅游用地1.66平方公里，商业和住宅项目用地1.65平方公里。包含住宅地产项目、商业项目、文化科技产业项目。•2010年5月，芜湖将拥有第二个以动漫为核心的大型文化产业主题公园———“方特梦幻王国”项目属于“芜湖华强文化科技产业园”一部分。•“方特梦幻王国”包括未来世界、生命起源、卡通城堡、嘟比历险、魔法城堡、盘丝洞、兵马俑、水漫金山、猴王、十二生肖等十二个主题区，均以动漫与高科技为核心。届时人们可以感受到两个分别以科幻和文化为主题的，充满幻想和创意的动漫王国的魅力。以自主品牌、自主知识产权为核心的主题公园市场整合文化理念与高科技动漫资源整合模式文化科技旅游8芜湖方特欢乐世界凭借便捷的高速公路交通优势，对周边区域客源导入起到积极拉动作用交通导入性分析：交通路线1.上海、苏锡常、南京等城市出发：经沪宁/宁马芜高速至芜湖下。2.合肥、巢湖等皖北城市出发：经合巢芜高速，抵芜湖大桥收费站出口下。3.宣城，杭州等城市出发：经芜宣杭高速，抵芜湖收费站出口下。4.江西，铜陵，黄山等城市出发：经铜陵中转经芜大高速至芜湖出口下市区进入：多路公交及专线车通达4小时车程范围内（通过高速公路网络）覆盖了以沪宁为核心的长三角客源市场，同时本项目还处在长三角地区至黄山的必经之路。长江方特芜湖长江大桥合芜高速芜宣杭高速合肥南京上海马鞍山杭州黄山宣城4小时车程范围圈1.5小时车程范围圈江西沪宁高速宁马芜高速铜陵1234巢湖9客源构成表现：•统计数据显示，方特欢乐世界2009全年游客构成中，本省游客占41.3%，江苏游客占40%，浙江、上海、湖北、河南等地游客约为18.7%。•年龄构成上以一家三口、年轻之家为主。•均以1-2日游居多，存在住宿需求；以节假日、周末出游为主，峰值出现中长期假日。•2008年和2009年“五一”小长假接待游客量均超过6万人，2009年国庆黄金周接待游客超过14万人。•“口红效应”明显：2008年，公园以安徽、江苏、长三角等地客流资源为主。在金融危机的影响下，公园的辐射区域依然得到有效拓展，浙江及中部城市来团率、自驾游数量均有明显增加，全年游客量一举突破200万人次，成为了安徽继黄山、九华山之后的第三大旅游景区，景区门票收入甚至已经超过九华山，居全省第二。客源发展趋势：•辐射范围逐渐扩大。09年以来，方特欢乐世界积极开拓旅游市场，客源分布不断扩大，除长三角地区的安徽、江苏、浙江、湖北等市场继续保持增长外，上海、江西、河南、山东等地客源也有所增加。•旅游形式不断丰富。方特欢乐世界继续开展自驾游、团队游和学生游等特色服务来满足市场需求。•主题娱乐式旅游正与传统自然风光式形成激烈竞争，将在未来较长时间内，抢占原有的传统旅游市场。随着芜湖周边城市对旅游需求的不断提升，客源发展成聚集化与辐射力并行发展的趋势，在竞争日趋激烈的长三角旅游圈，强化自身核心竞争力依然是重中之重2009全年客户构成比例本省游客41%江苏省游客40%浙江、上海、湖北、河南等19%本省游客20%南京游客40%浙江、上海、湖北等40%2009年1-7月客户构成比例10以旅游娱乐为发展主线，芜湖方特欢乐世界作为先期引擎启动，商业、住宅及向其它产业领域的拓展共同提高旅游城的竞争力；房地产借势旅游城的发展，成为当地的生活核心，获得市场的认可与肯定芜湖方特欢乐世界•公园占地124.7万平方米，其中陆地面积52.7万平方米，水面面积72万平方米。•旅游城的“欢乐核心”华强旅游城商业•总建面约11万平方米由阳光广场区、CITYWALK区、渔人码头区，大型餐饮娱乐区和超市区五大部分共同组成，项目经营业态包括超市、餐饮、休闲、娱乐、精品店、健身会所、婚纱摄影、西餐酒吧、美食广场等，按照以体验式消费为主题的商业街区经营模式，只租不售，统一产权，统一管理，建成后将引领芜湖市城市商业和旅游商业的新时尚，成为市民休闲购物的首选醇美华城（住宅社区）占地约1.64平方公里，共分为十个地块，总建筑面积达260万平方米。社区整体占当属芜湖在建最大的健康社区，被誉为旅游城的生活核心。依托方特欢乐世界和华强城市广场两大资源，区内规划有幼儿园、小学、中学、高中，未来将形成四层式完整教育体系，并与名校联姻，让每一个入住社区业主的后代能享受一流的教育资源。11随着游客活动构成的不断完善与成熟，项目的整体收益结构更趋合理，并在以后的发展中得到持续性的突破•园内商业以餐厅、商铺形式存在，数量近50家。•2008年，这些总量的园内配套商业，收入超过三千万元，园内的这些二次消费占到了门票收入的15%。•2009年全年游客接待量超过200万人次，门票收入达2.6亿元，同比增长13%，成为长三角地区知名文化旅游目的地和江城新的经济增长点。直接游客收益二次消费收益+门票配套酒店、餐饮商业租赁和直接营销收入收益模式研究•项目营业两年来，吸引国内外游客超过360万人次，门票收入就达到了4.5亿元。景观项目游乐项目主题项目休闲项目节假日特色活动演出项目游客活动构成