河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案

1河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）和《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、河南省人民政府〈关于进一步加强国有土地资产管理的通知〉（豫政[2001]74号）、国土资源部〈关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知〉（国土资源发[2006]307号）、河南省国土资源厅〈关于更新调整城镇土地级别与基准地价工作安排的通知〉（豫国土资发[2006]102号）精神，为更好地完成全省城镇土地级别与基准地价更新调整，统一技术标准，在〈城镇土地分等定级规程〉（GB/T18507-2001）和〈城镇土地估价规程〉（GB/T18508-2001）基础上有所创新，提高质量和科技含量，特制定本方案。第一章城镇土地级别更新调整1.1城镇土地级别更新调整的范围根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，并结合我少实施，本次城镇土地级别与基准地价更新调整范围是：城镇土地利用总体规划确定的城镇规划区内的所有建设用地，城镇土地利用总体规划内、城镇规划区外的独立工矿区、产业集聚区、开发区、旅游区等用地一同参与评定。1.2城镇土地级别更新调整内容城镇土地级别更新调整包括城镇土地分类级别更新或证定和综合级别更新调整（综合定级是城镇国有划拨土地基准地价评估的基础）。分类级别更新调整是指按照《全国土地分类（试行）》（国土资发2[2001]255号）规定的城镇范围内的建设用地二级类，并适当取舍三级类，即：⑴商服用地：包括商业、金融保险、餐馆旅馆、其它商服用地；⑵工矿仓储用地：工业用地、创储用地、矿区用地；⑶住宅用地：城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地；⑷公用设施用地：公共基础设施用地、瞻仰景观休闲用地；⑸公共建筑用地：机关团体、教育、科研设计、文体、医卫、慈善用地等；⑹交通运输用地：铁路、公路、港口码头、民用机场中的站场用地；⑺水利设施：水工建筑设施用地；⑻特殊用地：军事设施、宗教、监教场所、墓葬地。1.3城镇土地级别更新调整的原则城镇土地级别更新调整应遵循以下基本原则：1.3.1综合分析原则城镇土地定级应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合分析结果划分土地级别。1.3.2主导因素原则在分析影响城镇土地级别各种因素的基础上，重点分析对土地级别具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。1.3.3地域分异原则城镇土地级别更新应掌握土地区位条件特性和分布组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级3别。1.3.4土地级差收益原则城镇土地级别的高低应与对应级别的土地收益或土地价格相一致。1.3.5定性与定量分析相结合的原则应对定性的、经验性的分析进行量化；通过定性与定量分析确定土地级别。1.4城镇土地级别更新调整的技术方法采用多因素综合评价、定量分析与定性分析相结合的方法，提示城镇土地质量差异，评定土地级别。1.5城镇土地级别更新调整的技术流程1.5.1城镇土地级别更新调整调查表格准备各地应根据定级工作需要，参考《城镇土地分等定级规程》附录B，结合当地实施情况制订城镇土地级别更新调整工作用表。1.5.2收集或制作工作底图城镇土地级别与基准地价更新调整工作底图应采用《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）（下同）规定的图件；若无上述图件，可采用覆盖城镇土地定级范围的城市总体规划图或其它反映城镇现状的图件作为更新调整的工作底图。城镇土地级别基准地价更新调整工作底图比例可按表1要求选择。城镇土地级别基准地价更新调整工作底图选择表1城镇类型城镇面积（km2）工作底图比例尺4中等以上城市≥501：5000—1：10000小城镇501：1000—1：50001.5.3建立土地级别更新调整因素因子指标体系1.5.3.1土地级别更新调整因素因子选择原则（1）因素因子指标值有较大变化范围；其变化对城镇土地质量有显著影响；因素因子对不同区位土地质量影响有较大差异；（2）因素因子选择应当严格执行《城镇土地分等定级规程》规定；（3）因素因子指标便于量化；（4）因素因子选择紧密结合本地情况。1.5.3.2城镇土地级别更新调整因素因子选择范围（1）商业用地、住宅用地、工业用地级别及综合级别更新调整因素、因子选择范围按《城镇土地分等定级规程》第12条有关规定执行。（2）公用设施用地定级因素因子选择，分析参考工业用地定级与综合定级；（3）公共建筑用地定级因素因子选择参考住宅用地定级；（4）交通运输用地定级因素因子选择参考商业用地定级；（5）水利设施用地因素因子选择，参考工业用地定级；（6）特殊用地定级因素因子选择参考综合定级。1.5.4城镇土地级别更新调整因素因子权重确定城镇土地级别更新调整因素因子权重的确定依以下原则：（1）各因素因子权重反映定级因素因子对土地质量的影响程度，其值与因素因子对城镇土地质量影响大小成正比，数值在0-1之间选择，5城镇各因素因子权重值之和为1.0。（2）某一因素涉及的因子权重值在0-1之间，每个因素对应的因子的权重值之和为1.0。（3）各因素重要性顺序和权重值范围，根据前述内容，参照《城镇土地分等定级规程》表B1、B2、B3、B4确定。商业、住宅、工业用地定级和综合定级不得打乱其规定重要性顺序，其余二级地类可根据本地专家咨询结果和实际情况适当调整。（4）因素因子权性的确定可采用特尔斐法，也可采用其他方法。1.5.5城镇土地级别更新调整资料的收集与调查1.5.5.1根据城镇建设用地各二级类及综合定级选定的土地级别更新调整因素因子选择范围，分别进行资料的收集和调查。1.5.5.2城镇土地级别更新调整资料收集调查内容和范围要求，按照《城镇土地分等定级规程》中13.3有关规定，并结合当地实际确定。1.5.5.3土地级别更新调整资料应首先到相关部门收集，收集困难的必须实地进行调查测算。1.5.5.4怍集和调查的所有资料、内容，必须填入《城镇土地分等定级规程》规定的相应的表格中，并将调查样点编号、实地位置及有关数据等标绘在工作底图上。1.5.5.5定级因素因子资料应全面、翔实、可靠。1.5.6城镇土地级别更新调整资料的整理与量化。1.5.6.1与各因素有关的设施、中心、样点位置及相关数据应标注在工作底图上。61.5.6.2根据不同地类定级要求整理资料，选择和确定定级因素、因子指标值、指数、功能分、作用距离及作用分。参考表2确定作用分值衰减（扩散）方式。各类点、线状因素作用分值衰减（扩散）方式选择表表2因素商服中心道路公交站点对外交通设施公用设施商业用地定级指数指数线性指数线性住宅用地定级线性线性线性线性线性工业用地定级线性线性线性指数线性公用设施用地定级线性线性线性线性线性交通运输用地定级指数指数线性指数线性水利设施用地定级线性线性线性线性线性公共建筑用地定级线性线性线性线性线性特殊用地线性线性线性线性线性7定级综合用地定级线性线性线性线性线性1.5.6.3各因素指标值均按相对值衡量。对于正相关性因素、因子，状况最优的赋予高分（100分），其余根据相对值大小依次在0-100分之间确定；对于负相关性因素、因子，则相反。1.5.6.4种种设施的作用指数大小与设施对土地质量的影响大小成正比，可参照确定因素权重的方法进行确定。1.5.6.5若因素指标值只在某一定范围内对土地级别产生影响，因素作用分应在该范围内计算。高于或低于该范围的指标值，分别按该范围内的最高值、最低值对待。1.5.6.6作用距离可按空间距离、道路距离等量测计算。1.5.7土地级别更新调整因素、因子作用分值计算的方法1.5.7.1面状因素包括供水、供电、供气、供热、人口密度（住宅用地还需考虑最佳人口密度）等，因素对土地质量的影响公与因素指标值有关。其量化计算公式为：ei=100*(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)式中：ei-i指标值的作用分；Xi-i指标值；Xmax-i指标值的最大值；Xmin-i指标值的最小值。按城镇规模大小，划分3—10个作用分值区间，编制作用分值表。81.5.7.2点、线状因素点、线状因素如商服中心、公共设施、公交站点、道路等对土地质量的影响既与因素指标值大小有关，又与土地距因素设施的相对距离有关。应首先根据规模计算设施自身的功能分，按衰减方式（参考表2）不同，计算因素（设施）对空间各土地定级单元产生的作用分值。其计算步骤为：（1）各因素按规模或类型求出各点或线状因素的功能分，其最大值为100。（2）计算因素内各规模或类型的点、线因素的平均作用范围。（3）点、线状设施边界范围内种点的因素作用分，均为该设施相应功能的功能分。边界范围以外的种点，根据不同因素及其影响随距离弯化的特性不同，以因素的功能分大小，采用相应的衰减公式计算获得各个相对距离的作用分。（4）当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍（铁路、高速公路、河流等）时，则先计算出至障碍可通行处的作用分值，以可通行处为结点，按结点处的因素作用分及剩余作用距离为半径，以结点为原点再次进行衰减。当障碍有较多的通行处时，可以忽略其存在。（5）利用计算机将各因素作用分值图叠加，绘制城镇内各建设用地二级类因素因子综合作用分值图。1.5.8土地定级单元划分值图1.5.8.1城镇土地级别更新调整的基本空间单位是定级单元。定级单元划分应保证同一格网内、同一因素分值差异小于100/（n+1）(n为土9地级别数)，土地定级单元大小一般在5m*5m至20m*20m之间，土地定级单元由计算机自动生成。1.5.8.2土地定级单元内的定级因素的作用分值或各因素综合作用分，以单元几何中心的分值确定。特殊情况下也可采用因素等分线平均值法、不同分值区面积加权平均法、明显变化点分值平均法等取值。1.5.9城镇土地级别划分和验证确定1.5.9.1城镇土地级别划分的方法根据因素因子综合作用分值图，用下列方法中的一种或几种确定各类各级别土地分值区间并划分土地级别。（1）总分数轴确定法；（2）总分频率曲线法；（3）总分剖面法。1.5.9.2城镇土地级别更新调整的验证与确定城镇各类土地级别更新调整后，应根据土地市场交易价格对更新调整后的土地级别进行验证，并聘请当地有关专家进行咨询验证。1.5.9.3城镇土地级别面积计算按更新调整后的级别计算级别面积，统计汇总分析各级别土地面积比例结构，分析存在的问题。1.5.10城镇土地级别更新调整成果图件编制1.5.10.1城镇土地级别更新调整成果图件包括：（1）更新调整后的城镇各类建设用地及综合级别图；（2）城镇各二级地类及综合定级总分值图；10（城镇土地定级各因素用途分值图（根据当地情况按八个二级地类和综合定级的因素分别绘制）。1.5.10.2各类图件应按照《城镇土地分等定级规程》要求编绘（各个二级类和综合定级，均编绘一份）。1.5.10.3已完成城镇地籍调查的城镇，将确定的土地界线落实到城镇地籍图上，落实土地级别界线时应保持宗地的完整性。1.5.10.4根据评定的土地级别成果图件，落实每一宗地对应的二级地类确定级别。宗地土地级别面积按地籍调查确定的宗地面积，宗地土地分类按地籍调查确定的宗地类别；逐级汇总各分类、各级别土地面积。1.5.11撰写土地级别更新调整工作报告、技术报告第二章城镇土地级别基准地价更新调整本次城镇基准地价更新调查包括城镇各类建设用地中的各级别基准地价和城镇国有划拨土地使用权基准地价评估。2.1基准地价更新调整的任务2.1.1遵照河南省国土资源厅《关于更新调整城镇土地级别基准地价工作安排的通知》（豫土资发[2006]102号）文件精神，根据《全国土地分类（试行）》，评估城镇各类建设用地中的各级别基准地价。2.1.2选择影响因素，更新调整级别基准地价修正系数表、因素指标11说明表；各地可根据需要更新调整或测算路线价，编制路线价修正系统与之对应的因素指标说明表。2.2基准地价的定义基准地价是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，是在现状条件下评估的一定年期的土地级别或均质地域在正常市场条件下的土地使用权收益的平均价