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【子珑·润城】物业管理方案桂林市桂安物业管理有限责任公司2007年10月25日目录致函一、桂安物业管理有限责任公司简介二、【子珑·润城】概况三、桂安物业管理公司组织架构四、【子珑·润城】物业管理架构设置及人员成本费用核算五、【子珑·润城】物业管理服务费用约定六、【子珑·润城】物业管理内容设定七、【子珑·润城】物业接管要求八、【子珑·润城】物业管理服务分项标准与管理承诺九、【子珑·润城】物业管理规章制度及操作规程结束语致函尊敬的房地产开发公司负责人：桂安物业管理有限公司非常荣幸能为贵公司负责的【子珑·润城】商住楼提供物业管理方案建议。由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解贵公司【子珑·润城】商住楼之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【子珑·润城】商住楼进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵司审阅。我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意及热情为贵司领导的【子珑·润城】商住楼提供优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵司建立愉快、良好的合作关系！一、桂安物业管理有限责任公司简介桂林市桂安物业管理有限责任公司是桂林市公安局的直属企业—桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司，总公司占80%股份，其他自然人占20%股份。桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创办的，是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业，是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。现拥有固定资产1000多万元，客户150余家，客户聘请保安员1900余名。公司下设办公室、保安部、财务室、分支机构包括“技防公司”，“金豹武装押运公司”、“桂安物业管理公司”；并开办保安培训基地1个、农场1个、保安器材销售部1个，承接全市110开锁服务业务等。整个保安队伍分9个大队，21个中队进行管理。2000年被公安部、全国总工会、共青团中央联合授予“首届全国百优保安员”。2004年11月被评选为中国保安协会第三届理事会常务理事单位，总经理张辉同志被选为常务理事。桂安物业管理有限责任公司注册资金50万元，物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下，致力拓展物业管理业务，从众多物业管理企业的竞争中相继接手了奇峰小筑、恒祥花园、三星大厦、北斗·城南旺角、金山龙谷、商务经贸大厦、汇通广场、彩虹小区、东方巨龙旅游公司、干细胞医院、阳光旅行社、龙辉市场、惠之林化妆品有限公司、桃江园休闲山庄、恭城白天鹅大酒店、丹林大酒店、美都饭店、香江饭店、广运商贸城、旅游发展总公司等楼盘的物业管理及专业化的人防服务管理项目。奇峰小筑位于桂林市普陀路与朝阳路交叉处，占地面积30万平方米，以别墅群为主体，配以高低错落，适合普通大众购买力的高级公寓。区内娱乐购物场所，酒楼等服务行业应有尽有，设施齐备。小区住户3500多户，情况错综复杂，是桂林市乃至广西最大的物业小区，桂安物业公司进驻后，使小区面貌发生了根本改变，获得了小区业主及业主委员会的一致好评。彩虹小区位于桂林市象山区翠竹路，占地面积2.4万平方米，建筑面积5.8万平方米，住户数540户。桂安物业管理有限责任公司本着服务至上的宗旨，在小区努力建立自己公司的信誉及管理品牌。金山龙谷为典型的别墅楼群，座落于桂林市临桂县兴临路9号，已建成的建筑面积约40000㎡，小区内绿化面积占总面积的53%，小桥流水、高山瀑布、完备的监防、巡更系统更提高了小区别墅品牌及档次，桂安物业管理有限责任公司进驻，实施了专业化物业管理，更显小区的风采。北斗·城南旺角位于瓦窑旅游批发城，建筑面积约40000㎡，12栋住宅楼，监防系统完备，我公司现在正在进行前期物业管理。桂林市第二文化宫座落在桂林市象山区瓦窑社区，二文化宫内集亭台楼阁、小桥流水、休闲小筑、园林绿化、球场等为一体的群众文化场所。桂安物业管理有限责任公司以一个专业化的管理，给瓦窑社区市民提供了一个安全、舒适、休闲、娱乐场所。美都饭店座落于宁远河畔，集餐饮、住宿为一体的从事旅游业饭店。在桂安物业管理有限责任公司保安专业化管理运作后，让宾客尽享宾至如归的美好意境。桂安物业始终坚持以客户满意为先导，以目标管理为核心。在物业管理实践中，通过提高自身管理素质，追求完美服务，不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求，努力成为业户的“好保姆、好管家”，成为发展商的“好参谋、好帮手”，成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。精良的服务品质，使桂安物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可，亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍，公司在册员工200余人，管理层人员平均年龄为35岁，所受教育涉及物业管理、企业管理、工民建、计算机、自控、暖通、给排水、无线电、供配电、等专业。公司在管及在谈项目涉及文化、科研、医疗、商业、超大型住宅小区等多方领域，每接管一个新的项目，便针对项目的实际特点及客户的需求，进行充分的研究，严密合理的设计，迅速建立与之相适应的服务管理模式。目前，公司管理实力日益增强，管理制度更加科学严谨，管理理念愈加体现了人文精神，促进并带动各项经营管理工作。同时借助总公司的整体优势，结合本行业的特点，探索出一条具有“桂安”品牌特色的发展新路，在物业管理行业中牢固地树立“桂安”品牌形象。公司企业精神：人本精神、乐业情怀、诚信服务、求实管理。公司经营方针：一尘不染、滴水不漏、细致周到、专业追求。公司管理目标服务是本、管理是魂、信誉是源、形象是根。二、【子珑·润城】概况1、地理位置：【子珑·润城】位于市区南侧，南环路与凯风路交汇处，交邻德天广场，南接融合花园，与繁华的瓦窑批发市场、第八中学相呼应，交通相对便利。2、功能、结构、面积：1）本大厦为主体钢混框架剪式结构商住楼，分别为11层及13层，总建筑面积20400㎡。2）地下1层：停车场，设备房，面积共2700㎡，分有汽车、摩托车、自行车停车区（位）。3）第1-2层：商业群楼，为内商场（分隔单个铺面），面积3000㎡，无扶梯。4）第3-13层：高级住宅楼17000㎡，160户。三、桂安物业管理公司组织架构四、【子珑·润城】物业管理架构设置及人员成本费用核算1、我司进驻【子珑·润城】的具体时间，终以双方合同约定为准，初步建议为：①双方合同签订之日起至【子珑·润城】通过竣工验收并正式交付之日止，作为物业公司的前期介入阶段。②从通过竣工验收并正式交付之日起至《物业管理委托服务合同》有效终止日为止的正常管理阶段，期间负责成立小区业委员会。总经理公司副总策划总监公司副总人防市场总监财务部办公及人力资源管理市场运作部董事长、各阶段的收费标准，服务内容以及派出人员要求可根椐项目销售及工作需要，进行协商，相关费用由双方协商确定。3、前期介入阶段所需人员配置及人员工资分配如下：序号职务人数基本工资（元/月/人）工资总额（元/月）备注1物业管理专业咨询管理员112001200对项目前期工程建设、项目物业销售、公共设施选择及安装调试，提供可行性建议2安管员（保安员）1950950售楼部及施工现场需求，对项目治安、保卫、交通秩序进行相关管理4、正常管理阶段所需人员配置及人员工资分配如下：序号人员设置数量工资标准工资小计一管理层人员1经理1人1500元/月1500元/月2财务收费及办公事务主管1人1000元/月1000元/月二工程技术类人员1水电工1人1000元/月1000元/月三保安类人员1队长1人1000元/月1000元/月2保安7人750元/月5250元/月四保洁绿化类人员1保洁2人650元/月1300元/月五工资总额及人员总数1工资总额11050元/月2人员总数13人注以上人员工资含通信、交通补助，养老、失业、医保、教育基金补助等。5、正常管理阶段每月费用总支出：序号项目测算依据测算公式月支出（元）一管理人员工资费用管理人员13人1＋2＋3172081员工工资110502养老保险费工资的20%11050元×20%22103其它费用工资的17.5%(福利费14%,工会基金2%,教育基金1.5%)11050元×17.5%19334国家法定假日加班费平均每月加班4天计,每日按9人计算(5250元＋1300元)÷26天×4天×200%2015二公共设备设施1＋250001公共设施(电梯维修、配电系统、年检及维保、公共设施及场地、维修及养护、公共照明系统维护、消防系统维护、供水系统维护、发电机系统维护、安全监控保修期间内由开发商负责项目除外。保修期间外，该项目将由1000元/月调整为4000元/月。1000元/月1000系统维护等)2电梯运行电费及水加压电费4000元/月4000三清洁卫生费1＋23001消杀费300元/月3002垃圾处理费由住户交环卫处四绿化养护费1＋22941农药化肥费30元/月302绿化清洁用水100吨/月264五办公费用1＋2＋36001办公用品(含折旧)200元/月2002办公用水电200元/月2003办公通讯费200元/月200六社区文化费由开发商承担七税收按5.8%计算23400元×5.8%1357八利润按10%23400×10%2340小计一至八项一至八项270996、费用收入核算：序号物业性质收费单价收费面积估测费用收入小计1住宅1元/月/平方米建筑面积约17000㎡17000元/月2商业门面1．8元/月/平方米建筑面积约3000㎡5400元/月3停车场30元/位1000元/月4费用合计为23400元/月收入-支出=23400-27099=-3699元备注空置物业部分按100%收取生活垃圾费按环卫部门的价格为业主代收或由环卫部门另行收取收入减支出不足部分由开发商全额足月补偿，补偿期限为1年7、项目前期物业开办费用：使用部门物品名称数量单价（元）合计（元）备注安管部办公桌2套300600电风扇2台200200警棍3根50150对讲机3部7002100服装11套5005500春、秋装11套、冬装11套餐具1套800800上下铺床4张3001200绿化保洁部枝剪2把50100喷雾器1个120120软水管50米4200保洁设备1批300300公共设施维护部步梯1把200200绝缘鞋1双8080水电工具1套800800管理处办公室电脑1套50005000办公桌2套300300电风扇1台120120档案柜1个500500电话机1部150150文件夹架类1批400400饮水机1台400400沙发1套800800合计元五、【子珑·润城】物业管理服务费用约定（一）物业管理服务收费约定：1、物业管理服务收费不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造、年检的费用，公共维修基金使用依照国家建设213号文件规定执行。2、住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.00元，向业主或物业使用人收取；该物业管理服务费不包含楼道照明、可视对讲电费；但包括小区路灯、公共保洁绿化用水及电梯用电电费的费用，不包括生活垃圾清运费用。3、门面物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.80元，向业主或物业使用人收取；该物业管理服务费包括小区商业门面外围路灯、公共保洁绿化用水费用，但不包括商业垃圾清运费用。4、因业主原因或开发单位销售原因空置房屋及商业门面，依照上述标准