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关于住宅精装修管理讲座的成果分享2010.10.29-10.30.Part1成果·分享•一、精装修的市场定位•---提升对精装价值的认知能力•1、住宅装修的演变•2、国际市场的趋势与潮流•日本——标准化指标；法国——轻装修重装饰；•韩国——住宅建筑、装修一体化；德国——领先于住宅节能•3、推广精装修住宅存在的问题•4、模式的优缺点分析与探讨•模式一：菜单概念精装修；•模式二：集成概念精装修；•模式三：全成品住宅工厂化精装修；•模式四：管理型精装修•模式五：资本运营管理型精装修：•5、国内精装修市场优势与风险分析Part2成果·分享•二、精装修的项目定位分析----提升市场研究的能力•1、客户细分原则、方法及基本结论•项目设计策划的定位设计；•项目环境、消费环境、设计需求调研分析；•精装修项目的市场环境和专业设计方向定位；•2、精装项目与客户的对应：精装项目属性评价•3、客户与精装产品的对应Part3成果·分享•三、户型优化设计的原则•----提升把握客户需求的能力•1、空间细分原则、方法及基本结论•2、经验提示：•户型方案阶段要考虑的内容；•装修细化设计阶段需要注意的问题；•如何选择工业化的专业施工&精装工程的项目管理；•精装修住宅中新技术及设备的选择；•3、精装住宅产品九大系统介绍•四、户型优化设计的操作技巧•---提升精准产品定位的能力•1、空间优化原则、方法及基本结论•空间组合分析•交通流线分析•传统空间分析•功能空间模块分析•部品设计模块分析•设备设计分析——上下水强弱电空调地暖水处理智能化报警系统•人文设计分析——光环境无障碍安全保护色彩•对应精装部品介绍•2、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价•3、户型与品质的对应Part4成果·分享Part5成果·分享•五、精装设计项目程序化管理•---提升精装设计管理的能力•1、精装设计程序•2、设计流程模型•3、设计流程框架•4、精装住宅的建筑与室内设计呼应关系一、精装修的市场定位-1(住宅装修的演变）•住宅精装修的精细化设计已经将成为房地产开发的必然发展趋势目前，正处在于一个转型调整期，由以往的半成品毛坯交房转化为全成品住宅交房的转变。政府的挑空政策，整体住宅精装修时代的来临，房地产市场将进行新一轮的洗牌。同时，促使着住宅建筑技术的升级迫在眉睫。•1；建国初期，为解决人民的居住问题，使“居者有其屋”是当时的重要政治任务之一，但受到社会经济能力的限制，住宅常为多户合住，橱卫空间多为几户共用。这个时代的居住目标仅仅是“一人一张床”。•没有装修的阶段•2；20世纪六、七十年代，受到自然灾害和文革的影响，城市住宅建设发展缓慢。•文革初期，住宅标准一度降底，到后期有所缓解。独门独户，满足家庭使用要求的小面积住宅，已成为多数人的希望。橱卫空间的独立已成为各户使用的基本要求。•开始进入粗装修的阶段一、精装修的市场定位-1(住宅装修的演变）•3；20世纪70年代末到80年代，改革开放推动了经济发展，也有效带动了城市住宅的建设。“一户一套房”成为居住的目标，住宅面积比以往有所增加，住宅中的空间配置，基本能满足当时人们的生活需要，部分套型出现了独立小方厅（即餐厅），初步实现了“居寝分离”。•全面进入粗装修的阶段•4；1998年，我国全面推行商品房政策，城市住宅的形式大为改观。居住者的需求得到进一步重视，各功能空间进一步完善，“一人一间房”是这个时期的居住目标。套型设计也丰富起来。•进入毛坯房时代•5；2000年以来，住宅的商品化特征越来越发明显，户型设计呈现多样化的趋势。从“健康住宅”、“绿色住宅”、“生态住宅”、“亲情住宅”、“另类住宅”到“第二居”。营销策划开始走向市场，住宅设计新概念层出不穷，居住的舒适性，健康性和文化性受到普遍关注。一、精装修的市场定位-1(住宅装修的演变）•2003年以后，户型设计也出现了消费超前的倾向，单户面积开始增加，市场上追崇着大户型和豪宅，部分住宅开始出现精装修，以广州星河湾，北京现代城，UHN国际村，万方阿波罗计划为代表的住宅项目，拉开了精装修的序幕。•北京、上海等国内主要城市率先精装修房，最初以外销房的形式推向市场，内外销并轨后高标准的项目都是以精装修形式进行销售；•香港和海外开发商，包括：新鸿基地产、仁恒集团、嘉里建设、瑞安等开发商所开发的项目大部分以精装修交房形式为主；国内开发商这几年也在大力推动精装修房开发，包括万科、绿城、星河湾等。•开始进入精装修的阶段•6；2008年，政府全面支持的城市住宅工业化精装修产品交付政策，更加注重住宅的产品化发展，全面实现城市住宅的提包入住的整体精装修，强调宜居人文关怀，注重生活品质、提倡低碳环保、创新生活方式的产品型工业化住宅（未来方向）（政府行为）•2010年的房地产新政，必将快速推动住宅精装修的发展进程•全面进入精装修的产品时代一、精装修的市场定位-2(国际市场的趋势与潮流）•日本—60年发展，标准化指标，人性化动作•特点：1、所有在售房都是全装修房。2、对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。3、日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲自体验所有建材的优点。4、局部采用菜单式装修，比如墙面涂装。一、精装修的市场定位-2(国际市场的趋势与潮流）•韩国——住宅建筑、装修一体化、•特点：1、所有在售房都是全装修房，天地墙、厨卫都是标准装修配置。2、项目整体考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修一条线考虑。水、电、煤等各种管道都是浇筑混凝土前预备好。3、工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高。一、精装修的市场定位-2(国际市场的趋势与潮流）·美国—法制健全，没有为个体服务的装修企业•特点：•1、法制健全，没有为个体服务的装修企业，全部为开发商做整体服务。•2、基本实现产业化，一般不准买毛坯房，出售的全部是全装修房。•3、避免手工操作。手工操作不可控因素多，误差大，容易发生质量通病。一、精装修的市场定位-2(国际市场的趋势与潮流）•法国——轻装修、重装饰•特点：•1、高层和多层集合式住宅为完全满足使用要求的成品房。•2、对于节能有欧洲标准要求。•3、全装修房比较简单装修，除厨卫全装修外，墙面为乳胶漆，基本不吊顶，保证基础照明。但后期购房者自行进行装饰。一、精装修的市场定位-2(国际市场的趋势与潮流）•德国——领先于住宅节能•特点：1、大部分为精装修，仍有少量毛坯房出售。2、为防止装修过程的偷工减料，材料供应商与装修企业协会及相关专家就安装质量和事故责任签订合同，如有公司违反则取消会员资格。3、住宅节能处于世界领先水平，所有房屋的墙体和所有设备等方面节能措施确保到位。成果·分享一、精装修的市场定位-3(推广精装修住宅存在的问题）•推广精装修住宅存在的问题：•1、市场认知度有待提高•简单装修，全装修，公寓式精装修，居住生活方式的演变。•2、企业的不成熟•开发企业，装修设计师，装修施工企业，装饰材料供应商，•家居部品供应商到底都应该分担什么样的角色？•3、政策不成熟•行业市场如何规范、住宅装修设计与施工验收标准的建立、•政府是否提供财政补贴、开发商税费减免、买房者税费减免等。•4、主管部门推广方式的不成熟•建设主管部门、行业协会、媒体导向•5、业主维权意识不成熟成果·分享一、精装修的市场定位-3(推广精装修住宅存在的问题）•推广精装修住宅存在的问题：•传统装修的社会反映•多数人的装修经历疲劳症•人力物力的资源浪费•材料成本不透明，装修预算成本无法控制•工业化程度不高，工艺技术没有统一标准，质量无法保证•部品工艺不规范，效率底品质感较差•施工管理不规范，缺乏产业工人的系统培训。施工现场环境污染严重，•长期噪音扰民现象的困扰•环保质量难以控制•时间成本的不可控成果·分享一、精装修的市场定位-3(推广精装修住宅存在的问题）•推广精装修住宅存在的问题：•1、担心装修风格雷同、没有个性，而且在实用性上也只有自己装修才最清楚，70%不接受客户都谈到了这点。•2、受访不接受客户中多为女士，她们认为家还是要自己装更有味道。•3、部分客户认为有很多时间，以前房子也是可以自己装好的。•4、部分超高端客户客户认为，开发商装修的标准达不到自己的要求。•5、担心开发商信誉和装修品质，认为买精装房不放心，这部分客户大多对龙湖不是很了解。•6、曾经买过精装房，以前的精装房交房的就没有跟宣传是一样的，以次充好，大骗小骗总会受骗。•7、买这样的房子，一辈子也没几次，还是自己装修比较好。认为自住就自己装，投资可以考虑。•8、担心施工方的大面积施工质量没有把握。成果·分享一、精装修的市场定位-4(模式的优缺点分析与探讨）•模式的优缺点分析与探讨：•模式一•菜单概念精装修：•由开发商主导，选1-2家装饰公司配合，给购房者提供N种装修•设计方案和装修预算菜单。不仅是地板、墙面、瓷砖的颜色，•连材质都是可变化选择的。而且样板间建设在实楼中，入住前•不会拆除，以此作为购房者挑选精装修的示范。成果·分享一、精装修的市场定位-4(模式的优缺点分析与探讨）•模式的优缺点分析与探讨：•模式二•集成概念精装修：•全装修住宅采取标准化、模块化设计、专业化、流程化施工，系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商，重点考虑成本优势。•自主管理，也可进行管理托管，整合发包，统一协调监控，既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻烦。成果·分享一、精装修的市场定位-4(模式的优缺点分析与探讨）•模式的优缺点分析与探讨：•模式三•全成品住宅工厂化精装修：•全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装部品、施工到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖不同消费层面的住宅产品，建立梯度产品体系设计。否定了精装修就是“毛坯＋装修”。•以万科为例：“万科全面家居解决方案”从项目定位、设计、部品配置、施工到后期服务的一系列标准体系。•精装方案致力于追求业主导向，从户型设计入手，强化室内精细化设计。通过为业主创造价值，实现业主终身锁定。。成果·分享一、精装修的市场定位-4(模式的优缺点分析与探讨）•模式的优缺点分析与探讨：•模式四•管理型精装修：•以全程运营管理为基础的全装修解决方案，需要建立统一的技术标准。•由精装项目管理公司总承包统一管理精装修设计及部品研发生产，精装构件工厂化生产与现场流程拼装。各个环节形成精装住宅产业的共生体系。•运营管理型的精装修模式可以包含以上三种业务模式。•比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙伴关系。•由总承包商统一管理装修及部品分包商，将装修设计、土建、施工、监理一体化，共同创造优秀的住宅产品。成果·分享一、精装修的市场定位-4(模式的优缺点分析与探讨）•模式的优缺点分析与探讨：•模式五资本运营管理型精装修1、精装修工程的房地产资本运作概念指在装修工程项目中，乙方不直接收取甲方的工程款，而是通过本项目完工后的可售商品房进行等价置换，抵冲工程款。成果·分享一、精装修的市场定位-5(国内精装修市场优势与风险分析）•国内精装修市场优势与风险分析：•优势：•展现设计师对建筑的整体理解，体现建筑的美感；•精装修提高项目档次，易成为地区标杆性项目；•增加项目成本，转移部分收入，降低增值税和所得税支出；•提高销售收入、销售回款和项目利润率；•小区居住品质提升，便于后期的管理和服务。•风险：•统一装修标准一样与客户个性化化差异；•交房结果与装修房宣传的效果图或样板房不一致；•装修质量差，不能满足客户的需求；•精装修资金压力大，存在资金风险。成果·分享一、精装修的市场定位-5(国内精装修市场优势与风险分析）•国内精装修市场优势与风险分析：•有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，•不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全•面地提供整套家居解决方案。•全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、•景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个•细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在•毛坯房上做装修已经有了很大的