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1目录第一章计划标准和手册……………………………………………………01第二章拓展标准和手册……………………………………………………03第三章设计标准和手册……………………………………………………53第四章成本标准和手册……………………………………………………2072第一章计划标准和手册第一节标准项目计划标准编制:日期:审核:日期:批准:日期:文件概述文件目的明确项目重要节点的工作时间要求，确保项目的顺利开展。文件主导部门（岗位）地产集团企划部各职能部门的主要职责地产集团企划部负责项目计划标准的制定，并监督计划的实施。3项目计划标准1、付清土地款后15天取得土地使用证，并且售楼处正式开工建设；2、45天内获得用地规划许可证，同时将中级阶段的规划方案报送规划局；3、60天内要将最终的规划设计方案报规划局；4、75天内施工队要正式进驻现场，并做好一些辅助性的开工准备；5、90天获得工程规划许可证，同时破土动工；6、110天内获得施工许可证，并开始正式基础施工；7、多层、小高层项目150天内获得一期预售许可证，并实现开盘销售，高层建筑项目180天内获得一期预售许可证并实现开盘销售。4第二章拓展标准和手册第一节标准项目发展工作标准编制:日期:审核:日期:批准:日期:文件概述文件目的明确项目发展工作要求，确保相关工作顺利开展。文件主导部门（岗位）市场开发中心各职能部门的主要职责地产集团市场开发中心负责市场开发标准的制定，并组织实施。5项目发展工作标准序号标准事项具体要求1区域选择标准根据优势地区优先发展的策略，追求有质量的增长，加快二三线城市的区域布局，降低某些区域市场波动造成的投资风险；加快重点区域和已形成优势区域的发展，追求在二、三线重点城市的领跑者地位。1、在未来的版图规划中，经营重点仍以沪宁沿线、海南地区、山东半岛地区内的二、三线城市为主，加快完善这些区域内的布点，特别是加快向区域内的全国百强县前50位的县级城市渗透，并积极关注中西部地区有发展潜力的二、三线城市。2、已进入的重点城市和区域以调整、巩固、延伸扩张策略为主，力争做到区域领先。发展要保持一定速度，更要保证质量与速度的协调性，发展要与完善布局统筹考虑，市场巩固也是今后数年都要坚持的一项重要的策略。3、进入城市的选择标准：兼备资源禀赋与政策支持是目标城市选择的核心标准：资源禀赋：着重开发有一定经济基础（GDP超过300亿）、人口规模（80万以上）、房地产市场处于快速成长期的地级市、部分房价指数（房价收入比）不高、城市拆迁投资大的县级市、以及有自身特色如丰富旅游资源的中小城市。政策支持：充分考虑当地政府的政策支持力度和办事效益，致力于寻找政府办事效率高、大力支持房地产建设的市场。2基础信息收集标准详见《土地信息采集表（模板）》。3可行性研究报告内容标准详见《可行性研究报告（模板）》。6第二节手册一、信息筛选工作指引信息筛选工作指引编制:日期:审核:日期:批准:日期:流程概述流程目的规范项目可研前期的信息获取要求，确保相关工作顺利开展。流程主导部门（岗位）地产集团市场开发中心。各职能部门的主要职责地产集团市场开发中心负责土地信息的收集。7项目信息筛选指引市场开发中心利用一切可利用的信息渠道收集市场信息。信息渠道可包括：电视、报纸等新闻媒体，各地方政府推介会或招商引资会等，市场中介机构、以及集团的资源关系等。市场信息不仅局限于土地出让信息，也包括项目合作信息、政府“BT”合作项目信息等各类相关信息。市场开发中心收集信息后，有针对性的进行分类汇总，以公司发展战略规划为依据，结合公司的实际情况甄别相对可行的有效信息，并根据该信息土地的储备计划特点，筛选出部分地块组织现场踏勘工作。现场踏勘应包括该宗土地的自然性状、具体坐落、周边环境、配套设施、交通状况、周边有无污染源和危险源等。出具踏勘报告递交集团经理层会议讨论评审，评审通过后可着手针对地块市场进行市场调研工作。8地块踏勘记录表土地方全称项目宗地概况位置区域位置所在区四至范围东南西北地段及等级现状地形地貌地下情况待动迁情况需要安置或动迁的居民户人涉及单位或生产队个需要迁移的企业或工厂个其它交通出行公交线路在宗地及其周边的起始站轨道交通距宗地最近的站点快速干道市中心距宗地最快可达线路其它现状公共服务设施（距宗地3000米范围内列明数量、名称、距离）教育设施（列数量）小学中学大专院校幼托商业网点综合商场超级市场农贸市场其它银行邮局文化体育公园运动场馆图书馆游泳馆其它医院大市政配套：周边环境（含污染源等不利因素）：地价情况：其他说明：9二、市场研究工作指引市场研究工作指引编制:日期:审核:日期:批准:日期:流程概述流程目的规范项目前期的市场调研工作，确保相关工作的顺利开展。流程主导部门（岗位）地产集团市场开发中心各职能部门的主要职责地产集团市场开发中心组织项目拓展阶段的市场研究工作，形成研究成果。10市场调研工作指引项目市场调研的目的是判断项目的真实性及合作方的意愿，分析目标市场的基本环境；对调查结果进行定性分析，得出相关结论；为编制项目建议书（立项报告）、项目可行性研究报告提供准确可靠的依据。1．区域人文地理环境本节阐述目标城市的地理交通位置，人口规模及变化趋势、教育水平、居住分布情况，市区居民就业、失业状况，居民的消费心理和消费习惯，区域内的矿藏资源分布情况。以考察该城市在所属大区域的战略重要位置，确定城市的辐射影响能力。2．经济发展状况2.1宏观经济运行情况对目标城市近几年的GDP指标和人均GDP指标的发展趋势、人均可支配收入指标或职工平均工资水平的变化趋势、商业情况等指标分析，并以图表形式表达发展变化的趋势，并配以简明扼要的说明。主要是考察地区的经济发展水平，用以分析地区的发展潜力和能够支撑的购买力水平。2.2财政情况了解该城市的工业发展情况、支柱产业及主要工业企业状况，了解第一、第二、第三产业结构的变化趋势。目的是为了进一步了解城市的经济增长点，以及潜在消费客群所在。2.3经济发展趋势区域经济状况、区域经济发展趋势。3．城市的发展分析3.1城市的发展战略描述城市规划布局和城市化进程，了解城市的发展趋势，和整个市区的扩张方向，以及新城区建设的规划布局。3.2城市已建立的发展优势挖掘城市发展的亮点和特色。3.3固定资产投资情况分析城市近几年的固定资产投资和房地产的投资情况，充分考虑到房地产行业的自身特点决定了投资惯性效应，考察城市近几年的房地产市场的投资冷热情况，3.4基础设施情况、城市环境和绿化4土地市场分析4.1近三年的供应量及地块集中位置主要收集近几年的，特别是近三年的，土地上市情况。其主要指标有：上市11地块的土地性质、坐落位置、地块大小、规划指标、成交时间、成交价格（总价、单价、楼面地价）、摘牌单位、及成交附属条件等。综合衡量市区各板块的土地价格水平和土地供给结构，同时也反映土地市场价格的发展趋势。4.2市场上的存量土地、土地供应计划可到各地国土资源局查寻该城市近期土地收储状况，以及拟上市土地的数量、分布和大体时间计划。4.3市场上现有土地的价格水平收集并分析近期（本年度）招拍挂土地信息，并重点关注项目所在地附近的上市土地成交情况和正在上市公告期间的土地信息。为项目土地成本预测和项目经济效益预测提供相对可靠的依据。5．房产市场调查5.1城市生活区现状、规模、改造进度主要摸清城市居民的居住现状，如人均居住面积、旧城改造进度、安置小区的建设等相关指标的收集。主要分析居民现有居住条件与当地经济发展规模的匹配程度。5.2市场商品房的供给通过收集各类政府资料、网络和媒体的二手资料以及市场调研收集目标市场上在售和即将上市的各类商品房数量、价格、结构和分布情况。以便于准确的描述现期市场的供给状况。5.3市场的需求情况调查考察市区内拆迁力度大小程度。通过各种媒体、网络最大可能的收集到在售楼盘的各类户型的销售情况，去化速度。以考量城市房产的消化能力和购房者的需求结构。5.4商品房市场近几年的供求结构仅仅考察当年的房产市场的供求情况还不够，考虑到本行业的投资建设周期较长，正常情况下，一块土地从成交到房产交付使用至少需要1年时间以上。所以需考量目标市场近几年的每年成交总量、每年开工量、每年竣工量、每年新上市量等等指标，结合近期土地市场的成交情况，综合考虑当地的开发速度（如：北方地区要考虑冻土期停工时间），才能相对准确的预测第二年市场上潜在的竞争对手，当然这是以假设顺利取地后我公司的正常开发速度为前提的。另一方面讲，分析近几年的市场供求结构也可以了解市场的适销是否对路，市场畅销户型，消费者的消费习惯等。5.5典型楼盘个案调查针对目标市场内有特色的楼盘，要进行有针对性的踩盘调研。对于各个楼盘的自身的特设和亮点要做系统的归纳。12典型物业调查表楼盘名称开盘时间一期入住时间二期开发周期已开发面积建筑风格建筑类别多层小高层高层别墅建筑结构□砖混□框架□剪力墙所占比例开发商承建商占地面积地款建筑面积已施工面积已竣工面积已销售面积项目类别□普通住宅□别墅□公寓□经济适用房□商住楼待开发面积待开发物业类别预计待开发土地开发周期预测每年投入市场的供应量/价格/物业类型/档次所在城区详细地址是否现房□现房□期房规模档次户型及面积100m2以下100m2—120m2120m2—150m2150m2以上一期%%%%二期%%%%…主力户型所占比例容积率绿化率销售率价格情况最低价最高价开盘均价每层差价一期二期…价格走势描述销售状态□畅销□平销□滞销分析产生以上销售状态的原因地下室价格：底商：；车位：个，（地下个，地上个）租：元，售：元物业公司收费主力购买人群特征楼盘卖点13配套设施及装修标准结构：墙面：窗：卫生间：楼梯：单元门厅：供水：供气：供电：电梯：通讯：智能化：门：单元门：屋面造型：阳台：空调位：景观主题：小区大门：地下室：储藏室：小区道路：主团划分：汽车库：交通组织：周边环境交通状况该地块SWOT分析优势劣势机会威胁售楼热线楼盘网址楼盘外观图调研人员姓名调研时间调研人员评述开发商基本资料开发商景观设计建筑设计开发资质开发实力开发理念开发水平已建典型物业的基本描述146．政策、成本调查6.1规划管理条例、建筑设计规范、人防政策6.2开发流程及各种行政性收费、单位建安成本6.3水、电、气、采暖的成本等6.4项目介入可享受的当地各项招商引资的优惠政策常用报批报建收费表序号费用名称计费基础计费单位单价（元/m2）收费单位收费依据1大市政配套费2人防易地建设费防空m23公共消防设施配套费建筑面积m24建设项目综合开发费5城市生活垃圾服务费6白蚁防治费建筑面积m27卫生防疫审查费8建设项目资金审计费9新墙体材料费建筑面积m210工程图纸审查费及其他11合同管理费12建设项目环境影响评价费13噪音防治费14排污水费m215城市综合开发行业管理费建筑面积m216电表押金17散装水泥专项资金建筑面积m218教育费附加建筑面积m219住宅建筑面积m220其他建筑面积m221房屋交易手续费可售面积m222防震装置竣工验收23防震装置设计审核24地震设防要求审查25地震安全性评估报告审定157．目标地块情况调查7.1地块自然性状调查在现场踏勘记录基础上详细考察地块的四至范围；地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面七通一平现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。3000米范围内，可能影响到目标地块的不利因素，如：坟地、污染源、机场等7.2目标地块的公共配套设施（1）绿化系统、空气环境等（2）周边居住生活氛围描述（3）学校、医院、交通、购物等（4）水、电、气、采