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番禺罗家商业中心项目可行性研究报告118项目简介项目简介项目简介项目简介1.1项目情况介绍项目情况介绍项目情况介绍项目情况介绍番禺罗家商业中心拟由深圳泓源投资有限公司开发建设。项目位于番禺区东环路、清河东路与市莲路交界处，总占地约10万㎡，为集体性质用地。项目拟分两期开发，一期占地46940.3㎡，拟开发成商业物业；在项目一期用地范围内有罗家电脑城、罗家购物广场、多家餐饮企业以及五金、配件、杂货等商铺；项目地块临东环路项目地块临东环路项目地块临东环路项目地块临东环路项目地块临清河东路项目地块临清河东路项目地块临清河东路项目地块临清河东路项目地块临市莲路项目地块临市莲路项目地块临市莲路项目地块临市莲路项目地块临街项目地块临街项目地块临街项目地块临街番禺罗家商业中心项目可行性研究报告2表表表表：：：：罗家商业中心项目一期规划指标罗家商业中心项目一期规划指标罗家商业中心项目一期规划指标罗家商业中心项目一期规划指标序号序号序号序号指标指标指标指标数值数值数值数值单位单位单位单位1.占地面积46940.3平方米2.容积率23.许可建筑面积93880.6平方米4.建筑密度≤0.35.许可单层建筑面积14082.09平方米6.一期拟开发面积67000平方米7实际容积率1.4273458绿化率≥0.31.2研究目的研究目的研究目的研究目的研究项目番禺区相关物业的市场状况，判别项目的市场前景，寻找项目的市场空间，以论证项目的可行性；确定项目的市场定位，并通过行之有效的策略，争取实现项目市场价值最大化。1.3研究方法研究方法研究方法研究方法本报告通过分析广州市及番禺区宏观经济、人口状况、房地产市场状况、区域现状及有关规划、各商圈相关物业发展状况及项目区位等因素对项目发展的影响，结合项目自身的条件、规划要素，判别项目的市场前景，及确定项目的市场定位，提出项目建议；梳理各种对项目发展的利弊因素，扬长避短，提出行之有效的招商、经营策略建议，实现项目最大的市场价值。具体采用的研究方法有：研究方法一研究方法一研究方法一研究方法一：：：：定量定性分析法定量定性分析法定量定性分析法定量定性分析法根据客观、科学、公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料库、政府统计文献、城市规划和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访等形式，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论番禺罗家商业中心项目可行性研究报告3据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。研究方法二研究方法二研究方法二研究方法二：：：：类比法类比法类比法类比法在本次研究中，我司通过考察番禺各种类型的商业物业，通过对其优劣势的分析，并结合我司积累的商业地产方面的经验，将项目与潜在的竞争对手进行比较，通过研究竞争对手的发展现状以及其成功与失败之处，为项目扬长避短提供有效的参考。番禺罗家商业中心项目可行性研究报告4番禺区整体经济情况010000002000000300000040000005000000万元05000100001500020000250003000035000400004500050000元地区生产总值29405243325467368122742554984709400人均地区生产总值32006355483863543889469652000年2001年2002年2003年2004年2广州市及番禺区社会经济状况及城市发展趋势广州市及番禺区社会经济状况及城市发展趋势广州市及番禺区社会经济状况及城市发展趋势广州市及番禺区社会经济状况及城市发展趋势2.1广州市及番禺区社广州市及番禺区社广州市及番禺区社广州市及番禺区社会和经济运行情况分析会和经济运行情况分析会和经济运行情况分析会和经济运行情况分析2.1.1国民经济发展情况分析国民经济发展情况分析国民经济发展情况分析国民经济发展情况分析国民经济持续快速发展国民经济持续快速发展国民经济持续快速发展国民经济持续快速发展，，，，人均国民生产总值不断攀升人均国民生产总值不断攀升人均国民生产总值不断攀升人均国民生产总值不断攀升2005年广州市生产总值（GDP）5115.75亿元，按可比价格计算，比上年增长13%。番禺区2005年生产总值（GDP）596.3亿元，比上年增长13.8%，增长速度比广州市全市高0.8个百分点；其中南沙分区后番禺区的生产总值（GDP）473.3亿元，比上年增长10.3%，人均国内生产总值为52253元。番禺区自2000年以来生产总值都保持10%以上的增长速度，经济实力进一步加强。（数据来源：番禺统计年鉴、番禺统计信息网）产业结构优化产业结构优化产业结构优化产业结构优化2005年南沙分区后番禺区的三次产业分别为26.5亿元，242.6亿元，204.2亿元，分别比2004年增长5.2%，7%和15.9%；第三产业所占比重为43.1%（不含南沙），且增长速度分别比第一产业和第二产业高10.7%和8.9%，比广州市番禺罗家商业中心项目可行性研究报告5产业结构分析8.32%7.77%7.63%6.94%6.74%5.75%5.60%52.73%53.11%52.69%54.74%59.12%55.56%51.30%38.94%39.12%36.98%38.33%34.14%38.69%43.10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2000年年年年2001年年年年2002年年年年2003年年年年2004年年年年2005年年年年2005年不含南沙年不含南沙年不含南沙年不含南沙第一产业第二产业第三产业全市平均水平高3.3个百分点，在全市12个区（县级市）中，增速居第一位，显示出番禺区第三产业的增长幅度比第一产业和第二产业快，产业结构的优化调整正在加速进行中。投资力度继续加大投资力度继续加大投资力度继续加大投资力度继续加大，，，，投资结构有所调整投资结构有所调整投资结构有所调整投资结构有所调整广州市全年完成全社会固定资产投资1445.33亿元，增长7.1%；新增固定资产605.01亿元，下降45.6%；固定资产投资率为28.3%，比上年下降2.0个百分点。房地产开发投资488.86亿元，增长2.5%，占33.8%，比重比上年下降1.5个百分点。番禺区受广州固定资产投资影响下，固定资产投资总额增长激烈，自2000年以来一直保持40%以上的增长速度发展，2003年达到78%的近年最高速度。房地产投资在宏观环境的影响下有所调整，番禺区2003年和2004年投资额都有所降低，出现负增长。番禺罗家商业中心项目可行性研究报告6商贸业发达商贸业发达商贸业发达商贸业发达广州市2005年全年实现社会消费品零售总额1898.74亿元，稳居全国大城市第三位，增长13.2%。全年批发零售业商品销售总额7368.95亿元，增长14.9%。批发零售业销售额较快增长。全年批发零售业实现增加值530.43亿元，增长12.7%。实现零售额1591.88亿元，增长13.5%。番禺区2005全年实现社会消费品零售总额231.9亿元，增长23.1%，高于市平均水平9.9个百分点，增速居全市第一位。在社会消费品零售总额中，批零贸易业184.2亿元，增长24.6%，餐饮业43.4亿元，增长26.9%。由此可见番禺区零售贸易业整体上增长速度比广州快。2.1.2人口分布及增长情况人口分布及增长情况人口分布及增长情况人口分布及增长情况2005年末广州市户籍人口数750.53万人，比上年末增加12.86万人，增长1.7%；近年番禺区人口增长速度缓慢，2000年至2003年间共增长5万人，2004年年末全区总人口102.87万人，比上年末增加5.19万人，增长5.05%，是2000年以来增长最快的一年，人口总量相对稳定。番禺零售业发展情况0400000800000120000016000002000000万元社会消费品零售总额68310378283698025211204281552400批发零售贸易业5110335777377311998350291148300餐饮业1386781696032066792383013399002000年2001年2002年2003年2004年番禺罗家商业中心项目可行性研究报告72.1.3居民生活水平居民生活水平居民生活水平居民生活水平、、、、消费结构情况分析消费结构情况分析消费结构情况分析消费结构情况分析居民人均收入逐年递增居民人均收入逐年递增居民人均收入逐年递增居民人均收入逐年递增广州市城乡居民收入水平不断提高。2005年全市单位职工平均工资为33839元，增长9.1%。全年城市居民家庭人均可支配收入18287元，增长8.3%，农村居民家庭人均纯收入7080元，增长6.9%。2005年1－9月番禺区城镇居民收入平稳增长，居民家庭人均可支配收入13989.69元，比上年同期（下同）增长4.5%。以此收入测算，全年城镇居民收入为18653元，高出广州居民366元。生活质量进一步提高生活质量进一步提高生活质量进一步提高生活质量进一步提高广州市全年城市居民家庭人均消费性支出14468元，增长10.3%。其中，服务性消费支出5068元，增长8.9%，占消费性支出的35.0%。2005年1－9月番禺区支出增长较快，人均消费支出10915.46元，同比增长9.4%。2004广州市城市居民家庭人均可支配收入16884元，人均消费性支出13121元；番禺区城乡居民家庭人均可支配收入17988元，比广州平均水平多1104元，人均消费性支出13189元，比广州平均水平多78元。数据表明番禺区城乡居民生活水平比广州市平均水平高。番禺区户籍人口情况番禺区户籍人口情况番禺区户籍人口情况番禺区户籍人口情况80859095100105110万人常住人口939496981032000年2001年2002年2003年2004年番禺罗家商业中心项目可行性研究报告8城乡居民年末储蓄余额加速上升城乡居民年末储蓄余额加速上升城乡居民年末储蓄余额加速上升城乡居民年末储蓄余额加速上升番禺区人均储蓄余额增长迅速，2000年至2004年增长速度都超过10%，从2000年的26736元增长至2004年的45502元，由此可见番禺居民的消费能力不断加强。2.2广州市及番禺区商业发展情况广州市及番禺区商业发展情况广州市及番禺区商业发展情况广州市及番禺区商业发展情况根据广州市整体发展战略“东进，西联，南拓，北优”，番禺区地处广州市南部，是南拓战略的重点区域。广州市区划调整后“新番禺”的商业网点发展规划已初步编制完成，到2010年，番禺将沿地铁发展建四级网络，北部发展批发市场，南部主攻农副产品交易，番禺区居民生活情况030006000900012000150001800021000元030006000900012000150001800021000元从业人员年平均工资1130012148138301550317116人均可支配收入152321632917988人均消费性支出1115012009131892000年2001年2002年2003年2004年人均居民储蓄余额01000020000300004000050000元人均居民储蓄余额26736303193387741127455022000年2001年2002年2003年2004年番禺罗家商业中心项目可行性研究报告98个镇商业中心和28个楼盘商业中心构成的商业中心区和一批社区商业中心区。根据《广州市番禺区2004~2010年商业网点发展规划（送审稿）》，未来番禺区商业发展空间结构体系将由两大系统、三条发展轴、四级网络商业功能区和五大重点发展区为主体，构建多中心、多层次、均衡分布的组团式布局。三条发展轴是地铁三号线发展轴线、地铁四号线发展轴线和沙湾—中心城区—石基商业发展轴线。四级网络则由包括易发商业步行街商业中心、番禺广场—罗家现代商业中心、汉溪现代商业中心在内的区级中心区，由6个商业中心组成的区级副中心区，由8个镇商业中心和28个楼盘商业中