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大牌开发商的对策70/90政策下一、前言与绪论三、绿地90墅二、万科金色系列四、金地90+小复式五、总结一、前言与绪论故事从一块平凡的布料说起……前言与绪论同样的一块布，不同的大师可以剪裁出完全不同的款式……前言与绪论同样的90平米，不同的地产大腕又会如何点缀？拼贴？裁剪？前言与绪论大牌的设计师为不同的明星定制红毯礼服前言与绪论大牌的开发商又为谁定制特别的90㎡？前言与绪论答案是我们前言与绪论我们是——既要照顾到钱包，又要照顾到的一群人前言与绪论能满足我们的90平米，必须是——领先的：倡导者、传扬者，而非追随者创新的：有自身理念融入其中值得借鉴的：得到认可，受到追捧前言与绪论作为一生可能仅此一次购买的奢侈品纵观上海的住宅市场这些品牌的90+产品列入考虑范围二、万科金色系列90㎡的三房——万科对空间的全新诠释万科金色90+系列状态：已售罄所在板块：三林板块物业类型：多层、小高层占地：5.3万方容积率：1.59总建面：8.5万方绿化率：35%90+特色户型简要客户构成：自住，年轻人为主状态：已售罄所在板块：三林板块物业类型：别墅、高层占地：18.7万方容积率：1.5总建面：10.5万方绿化率：50%90+特色户型简要客户构成：自住，年轻人为主户型分析——金色雅筑、金色里程位于城市中的住宅，满足客户对便捷城市生活的追求万科金色系列万科金色里程、金色雅筑90+户型鉴赏金色里程89平米3房缺点：动线不佳，客卧朝北客厅开间不宽进门及餐厅空间较局促书房面积较小仅有一个卫生间优点：主卧设置衣帽间卫生间干湿分离储物间设计缺点：排布不佳；南卧紧挨厨房、客卧靠北仅有一个卫生间厨房卫生间均为夹缝窗，不利于采光和通风金色雅筑93平米3房优点：卫生间干湿分离主卧附带衣帽间U型厨房设计万科金色90+系列样板房实景图——金色里程样板房展示主卧紧靠厨房卫生间没有全明设计万科金色90+系列样板房实景图——金色雅筑样板房展示客厅开间不宽，只能摆放液晶屏电视机餐厅空间较小，两个厅空间局促万科金色90+系列户型总结特征1：2房空间升级3房享受传统意义的90㎡两房经过万科的重新打造，通过提高面积使用率改造成创新的小三房特征2：麻雀虽小五脏俱全90㎡的空间里，起居室、餐厅、厨房、书房、衣帽间一应俱全；布局虽显紧凑却对日常生活的没有太大影响万科金色90+系列同时，铺天盖地的广告宣传为万科90+系列笼络了极高的人气……万科金色90+系列项目名投放次数起始时间高频时间段代表性媒体万科金色雅筑2808年5月08年9月租售情报、东方早报新民晚报、新闻晨报万科金色里程5208年8月08年10月11月09年2月上海楼市、租售情报、新闻晨报、东方早报08年5月，金色雅筑的高调宣传引起了强烈的市场反响，在需求与人气不断高涨的同时，万科又乘胜追击，先后推出了金色里程等一系列90+产品，万科的90+理念逐步在市场上被认可及推广，形成了一个具有品牌影响力的产品线。万科金色系列我们到底要不要买万科的房子？！房价飙升！炒房不断！投机无数！广告铺天盖地！万科金色90+系列购房关键词关键词1：两房空间三房享受90平方米的高得房率3房；万科巧妙设计的l型厨房、“三分离式”卫生间、“大面积的飘窗和阳台”以及有效整合和运用了“边边角角”的空间，让面积得到了充分的利用关键词2：低价的超值享受90+的产品面积小，总价低,这也是万科90+产品积聚高人气的原因之一。此外万科90+产品一大创新即MINI情景花园洋房，层层退台设计，可谓低总价提供类别墅的生活体验关键词3：万科品牌从首创“物业管理”模式而响彻全国到全国第一个业主委员会的成立，从万客会的成立到近年来“建筑无限生活”品牌理念的提出，万科品牌的已经在市场上形成一定的影响力；因此每次有“大动作”都会得到市场的关注万科金色90+系列最终，他们还是被这片小小的空间所打动……万科金色系列李小姐&周先生身份：金色雅筑业主来源：6号线沿线客户年龄：27岁/29岁职业：外企白领现身说法：准备做婚房，冲着万科品牌慕名而来，小三房的设计，带装修，功能齐全，小区的花园洋房式的风格很漂亮，总价也在接受的范围。楼盘周边的配套设施较全，两个人都在张江上班，地铁6号线十分便捷！自住是首选——万科金色系列王先生身份：金色里程业主来源：三林区域客年龄：38岁职业：国企职员现身说法：家住在三林，看到家乐福门口的广告，过来看看，小三房的设计很有特色，总价也不是很高，准备自己用来住，本身对于周边的环境也较为熟悉，教育配套不错，孩子上学更方便了。而且三林现在属于世博经济辐射区，房价估计还会涨。——改善居住，投资为辅万科金色90+系列在这个炒房的年代，这两个项目的入住率均高达90%——原因是万科金色90+系列以中产家庭的首购（年轻白领为主）及经济型改善客户（因动迁获得资金的客户占有一定比例）为主中—————中产年—————年轻上—————上海轨—————轨道附—————附加值关注社区品质、产品附加值对轨道交通依赖度高上海本地的客户浦东浦西的客户各占一半，而外地的也只占了一成左右；这说明对于从小居住环境拥挤的本地人而言这样的户型恰到好处万科金色90+系列但是，豪华品牌包装背后的负面评论也不绝于耳……万科金色系列评论1：房子比想象中稍微大一点，90㎡的3房，厅（面子）还是可以的，但是厨房很小，卫生间更小，并且被拆成了三间让人很不习惯。阳台很小更本放不近大的滚筒洗衣机，房间墙壁很薄，隔壁说话这边都听得到评论2：听说外墙内保温，材料多所以会减小实用面积，对于小房型更是致命伤；而且交房是精装修房，自己就没办法布置了评论3：房型不好，饭厅客厅连在一起，房间小、小房间就更小！卫生间、浴室和电梯墙围成了一个面积不小但是用不上的过道——你总不能在厕所门口摆个桌子什么的吧，再说也没那么大的地方~评论4：住久了居然发现房子出现不隔音、漏水、地板发霉、装修材料假冒伪劣等问题，90%的房子都在漏水，还有10%是没有入住的，这台夸张了！万科金色90+系列这时，万科掌门人王石出来说话了万科金色系列——住宅小型化的必然趋势是万科自1997年以来已经形成的定论2001年，王石已明确提出“小户型将是未来市场的主流”2006年12月，“万科可能住宅设计竞赛”的方题定为：80平方米的可能性——70/90政策出台后，我们就根据万科的总体营销思路走，往小户型方面发展；同时，市场需求和反馈也给了我们很多思路：90平米左右的房子，有效利用合理规划的话，能延长户型的使用周期，满足成长型家庭所需——企业做的廉租房，如何作为一项商品介入到城市的政策性廉租房市场，万科也正在研究琢磨的过程中，在产品层面，也要做很多研究表面上，万科为顺应70、90政策，提出了2+1的创新户型————实则，万科早在10年前开始了他的小户型战略！！！万科金色系列嫌90平太大？！还要更小的？！万科金色城市状态：在售所在板块：北蔡板块物业类型：高层占地：6万方容积率：1.99总建面：14万方绿化率：50%80+特色户型为主80+户型均已售罄简要客户构成：自住，年轻人为主户型分析——金色城市——继承90+所有优点的80+万科金色城市万科金色城市80+户型附加面积解析建筑面积：79㎡一房三房79㎡99㎡赠送约20㎡两个设备平台设备平台设备平台万科金色城市80+户型鉴赏南北通透，房型方正11㎡8.5㎡约3.6米L型厨房，餐厨一体，完善了功能仅有一个卫生间过道较长赠送的两个房间均朝北，且空间局促主卧落地窗设计，增加视野入户玄关带隐蔽式收纳空间万科金色城市样板房实景细部近11平米的赠送面积主卧间的落地窗设计万科金色城市80+户型附加面积解析建筑面积：76㎡一房二房76㎡87㎡赠送11㎡设备平台赠送11㎡设备平台万科金色城市80+户型鉴赏U型厨房空间，料理台功能分区入户玄关带隐蔽式收纳空间约3.7米约6平米的露台直连客厅，增加奢侈感仅有一个卫生间主卧落地窗设计，增加视野南北不通透，影响空气流通万科金色城市样板房实景细部近11平米的赠送面积约3.7米面宽开间万科金色80+系列户型总结两个户型均有10～18特征1：1+N房，更多空间继90+系列后，80+在其基础上再次深度剖析空间，更多的功能间，1房可变成2房，甚至3房。空间被科学化的划分，面积缩小的同时却不影响居住品质特征2：赠送设备平台两个户型具有10-20㎡左右的赠送面积，可自行改造成书房，儿童房或储藏室。这一点无疑赢得了许多购房者的青睐特征1：入户收纳空间80㎡的空间虽不大，但是入户设有玄关及收纳空间，实用方便，且更巧妙地提高了主人的私密性万科金色系列为了这个刚出生的娃儿，父母没少花心思万科金色80+系列项目名投放次数起始时间高频时间段代表性媒体万科金色城市5508年6月09年5月6月租售情报、东方早报新民晚报、上海楼市借着08年推出的90+房型的热潮和积聚的高人气，为80+的推广做了很好的铺垫。加之09年年中为80+产品系列做的一系列的高调宣传，为该楼盘积攒了极高的关注度万科金色系列这位80+的宠儿在开盘后的3天就被疯抢完毕并且，自住性需求较90+更高万科金色系列80+客户看重的是什么？房型？价格？环境？升值潜力？品牌？万科金色90+系列相较于90+更高的附加值——80+房型都很方正，利用率也很高，更重要的是它有许多附赠的面积，实际面积都要比建筑面积多出20平方米左右，原本一房可变两房，两房变三房，更令人可难以置信的是原本一房的C1户型居然变成了小三房！相较于90+更多的弹性空间——对于家庭生活的可塑性大，有几个空间都是可以根据每个家庭的需要，进行重新打造的；比如，同样是一个放置拖把、扫帚的设备平台，在传统户型中设备平台只能“始终如一”地履行它的职责，而在万科80+产品系的房子中，主人可以获得更多更自由的选择，可以将设备平台改作孩子的阳光活动室，改成藏书室，改成客人房间等等——这是客户与开发商共同认定的90+现身（金色雅筑）双城奇兵（金色里程）王者归来（金色城市）万科金色系列东浦万科金色系列同策观点我们认为，万科紧跟“7090”政策推出了金色系列中一系列的90+户型（金色里程、金色雅筑），并且紧随其后推出了80+户型（金色城市）；其创新性、经济性、实用性的户型引起了年轻购房者强烈的关注，一房二房变三房、四房成为了其灌入的理念。万科的90+80+产品的热卖最有利地证明了其成功。万科越做越大，面积越做越小——其中蹊跷终得见三、绿地90墅90平米能做别墅？！绿地90墅绿地布鲁斯小镇绿地蔷薇九里所在板块：松江新城物业类型：联排别墅、小高层占地：18.7万方容积率：1.39总建面：26万方绿化率：35%90墅面积段：80㎡、95-98㎡推量：09年12月首次推出300套房源，至今共陆续推出526套去化速度：开盘首日去化200套，目前剩下10套房源简要客户构成：轨道9号线沿线客户，自住投资比例各半所在板块：惠南物业类型：联排别墅、多层、小高层占地：8.6万方容积率：1.25总建面：10.75万方绿化率：37%90墅面积段：84-92㎡、92-98㎡目前销售情况：尚未开盘的客户蓄水期，200套房源已有1000组意向客户意向客构成：区域客较少，市区客为主；投资客多来自温州绿地90墅户型分析——蔷薇九里佘山脚下、有天有地；闲看花园、后停车位蔷薇九里95㎡附加面积解析三层阁楼二层一层地下室赠送地下室面积33平米、层高约3米一层赠送花园，面积约4平米二层赠送北向露台，面积为4平米一层连二层挑高6.3米，可分割出一间约12平米的卧室三层为主卧套间，高2.7米；赠送北向露台，面积为6平米阁楼是从三层分割出来，可使用面积为10-15平米，尖顶处约2.5米阁楼+三层=5.2米开放式车位蔷薇九里95㎡户型鉴赏一层地下室二层阁楼三层一层南北通透，但由于栋距只有3-6米、日照和私密性受到影响客卫只能摆放一个座便器餐厅空间略显局促楼梯狭窄，宽约1米二层北卧室略显局促附赠的2楼、3楼露台可由物业统一搭建玻璃房客卫餐厅北卧约5米不能封闭的车库最高处2.5米的阁楼蔷薇九里95㎡实景图片细部约4平米的入户花园交房时未隔层的挑高大厅1F2F3F阁楼蔷薇九里80㎡附