第5章投资决策阶段的成本计划与控制

第5章投资决策阶段的成本计划与控制任课教师郭海滨第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室2基本要求与基本知识点•了解建设工程项目投资决策的重要意义•掌握建设工程项目投资决策的与成本计划与控制的关系及其主要内容，建设工程项目投资估算的内容，制定建设工程项目投资估算的方法。第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室3本章重点、难点•制定建设工程项目投资估算的方法第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室4教学内容•5.1概述•5.2投资决策阶段影响工程成本的重要因素•5.3建设工程项目投资估算和经济评价•5.4建设项目可行性研究及财务评价第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室5•5.1概述•5.2投资决策阶段影响工程成本的重要因素•5.3建设工程项目投资估算和经济评价•5.4建设项目可行性研究及财务评价第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室65.1概述•内容要点•建设工程项目投资决策的涵义•建设项目投资决策与成本计划与控制的关系•投资决策阶段成本计划与控制的任务第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室75.1.1建设工程项目投资决策的涵义•投资决策的涵义•建设工程项目投资决策是选择和决定建设工程项目投资行动方案的过程。•内容：论证方案的必要性、可行性；方案比选。•正确地项目投资行动来源于正确地项目投资决策。第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室85.1.2建设项目投资决策与成本计划与控制的关系•1、是合理计划和控制工程成本的前提•2、是建设工程项目成本计划与控制的关键阶段•3、投资决策阶段的成本计划是投资者进行决策的主要依据•4、投资决策阶段的成本计划确定了建设项目的成本控制目标•5、项目决策的深度影响投资估算的精确度，也影响工程成本控制效果第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室9图5.1费用（或可能性）与时间图第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室105.1.3投资决策阶段成本计划与控制的任务•任务•既包括根据供选择的方案，进行成本计划，确定投资估算额的过程；•又包括以积极的成本计划思想，在综合考虑项目的寿命周期成本、进度目标、质量目标、盈利目标等基础之上，对项目进行多方案比选的过程。第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室11•5.1概述•5.2投资决策阶段影响工程成本的重要因素•5.3建设工程项目投资估算和经济评价•5.4建设项目可行性研究及财务评价第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室125.2投资决策阶段影响工程成本的重要因素•因素：•建设区位的选择•标准的选择•方案的选择•设备的选择•融资模式的选择•时机的选择第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室135.2.1项目建设区位的选择•项目建设区位的选择对建设工程成本有重要影响。•分建设地区选择和建设场地选择两个层次。•建设地区选择是指在几个不同城市、地区之间对拟建项目适宜的建设区域做出的选择；•建设场地选择是指对项目具体坐落位置的选择。第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室14•建设地区的选择•建设地区选择是投资者确定投资方向后，首先面临的一个重要决策。•建设地区选择对拟建项目的影响是全方位的：建设成本，经营成本，营销推广，建设工期，建设质量，与项目或投资者的投资战略密切相关第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室15•项目建设地区的选择的复杂性•项目建设地区的选择不是一个简单决策问题，需要结合国民经济发展的需要、市场需求预测、各地社会经济资源条件，以及业主投资的意图、功能使用价值要求等，从广泛的地理范围内选择拟建项目的建设地区。第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室16第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室17•分析1：•某全国知名房地产开发企业集团，已经在北京、上海、深圳建立了分公司，负责本地区以房地产为主的相关业务的开拓发展。•作为集团的又一次重大战略决策，集团拟在重庆、武汉、沈阳等城市之间择其一，作为集团第4个分公司所在地。•第4个分公司的设立是为了进一步完善集团公司的区域扩张战略格局，使得集团品牌快速走向全国，逐步形成地产开发业务的核心竞争优势。第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室18•为了做出正确的选择，集团派出了以高层管理人员为代表的考察小组，分赴各个城市进行决策前考察。•思考：考察小组在各个城市主要应考察哪些内容？第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室19•主要考察内容•当地的房地产市场•保险、金融、证券市场•主要经济产业、投资环境•主要的工业区、经济开发区、典型企业•当地人才市场、教育培训市场、汽车市场•考察目的•了解该地区当前社会经济发展整体水平，人民生活水平、经济购买能力，未来发展潜力等第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室20•分析2：不同地区工业用地的差异：•各地区的土地政策是工业项目建设地区选择的最主要考虑因素之一。•对投资者具有吸引力的地区均具有非常优惠的工业用地政策。第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室21•例如：苏州•经济非常发达的苏州，工业用地长期保持在5万元/亩，但用途非常明确，只能用于工业，且不允许倒卖和炒做。•例如：天津•天津经济技术开发区工业用地价格根据企业用地年限、所属行业、投资总额和投资密度来决定。第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室22•例如：珠三角地区•经济发达的珠三角地区，工业用土地政策通常也较优惠，如阳江市对工业用地的作价是国家级项目30元/M2、省级项目40元/M2、高新技术项目50元/M2、一般项目60元/M2。第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室23•建设场地（厂址）的选择•建设场地的选择需要与项目拟建的功能相适应。•很多时候，与场地格格不入的建筑或建筑群，无论这些建筑单体多么出色，或者规划做得多么理想，整体结果却是难尽人意的。第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室24•例如：•没有足够停车空间的购物中心•坐落于飞机着陆跑道末端的新建住房•建于煤矿矿坑上方不远处的公寓建筑•正对于交通干线的小学•没有水源的村镇等等•这些项目显而易见都注定要失败，其失败的根源在于项目选址与既定用途不合。第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室25•建设项目所处的位置，同样对工程成本有重大影响。•主要体现在土地费用和建筑工程成本的高低。•例如：在城市市中心建设不仅土地投资、拆迁安置费用会占项目总投资较大的比重，而且施工的费用也会由于场地狭窄，施工车辆通行时间受限，施工扰民等因素的存在，比城市次中心或郊区大大增加。第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室26•土地投资比重差异第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室27•项目根据其功能性质，决定了其不同的选址区域。如下图所示：第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室28第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室29•相关分析：开发商对地段的认识与判断•地块的选择，对于建设项目尤其是房地产开发项目的成败具有重要的影响。•房地产具有增值性，其在很大程度上是土地在增值。•因此，什么是“黄金地段”？选择具有增值潜力的地段是房地产投资获利的首要条件。第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室30•开发商地价的测算•参加竞拍是开发商获得土地的主要形式。•作为开发商在竞拍之前需要认真进行土地价格的测算，以确定土地拍卖中地块的最高限价。保证开发项目成功具有重要的作用。•一般应采用剩余法确定土地的最高限价。第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室31•剩余法•所谓剩余法，是指通过估计将它开发形成房地产可以实现的预期价格，然后扣除为建造和销售该房地产所花费的必要成本费用以及正常的合理利润，所得的剩余作为土地价格的方法。第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室32•即：•地价=房地产销售价格-（建筑费+专业费用+利息+租售费用+税费）-利润第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室33•剩余法评估土地价格的可靠性，关键取决于以下两个预测：•一是，土地的开发利用方式是否正确，是否符合市场需求；•二是，对未来房地产价格预测是否正确。•因此，剩余法结果对市场变化的敏感性极大第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室345.2.2项目建设方案的选择•建设工程项目方案的选择，对项目的成本计划与控制具有重要的意义。•项目建设方案的选择需要有两种评判准则：•一是，能够直接带来项目建设成本的降低；•二是，尽管没有直接带来建设成本的降低（甚至还有提高），却可显著提高项目的性能，使项目获得最大的成功。第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室35•各阶段方案比选重点不同•越是项目建设的前期阶段，方案选择的重要性就越强。•投资决策阶段项目建设方案的比选，主要涉及：项目定位、建设标准、建设规模、总体方案、项目组成及布局、设施配套、占地面积、工艺流程、协作条件等。第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室36•1）项目定位的选择•定位——确定某一事物在一定环境中的位置，如产品在市场中定位、人物在组织中的定位、物品在某一地理位置的定位等。•项目定位对项目成败通常具有决定性的影响。不同类型的项目，其定位具有不同的内容。第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室37•房地产项目定位•是指房地产开发经营者经过研究市场前提、技术前提和资金状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产项目产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定其与众不同的价值地位的过程。第5章投资决策阶段的成本计划与控制2019年8月30日星期五青岛理工大学管理学院工程造价教研室38•房地产项目定位包括：•在市场研究基础上的市场定位（价格）；•在消费者使用方式和使用心理进行分析研究基础上的产品定位（户型设计）；•是将产品核心按消费者的理解和偏好方式传达出去的形象定位（如海景房、商业区房）。第5章投资决策阶