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永泰房地产集团（连云港）有限公司文件专用纸第1页共32页江苏省连云港西墅海岸项目规划方案和初步设计任务书永泰房地产集团（连云港）有限公司二〇〇八年三月六日PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建永泰房地产集团（连云港）有限公司文件专用纸第2页共31页目录一、项目概况‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥01二、用地性质和规划条件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥03三、地形地貌及工程地质‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥04四、东哨路规划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥04五、周边概况及远期规划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥05六、目标客户群定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥05七、项目卖点的塑造‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥05八、设计依据‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥06九、设计原则‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥07十、功能划分及分布‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥08十一、小区道路交通规划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥09十二、竖向规划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10十三、景观规划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10十四、住宅建筑设计‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12(一)建筑风格与色彩(二)建筑体量与尺度(三)建筑材质(四)住宅户型设计(五)建筑立面(六)建筑朝向(七)控制噪声干扰(八)日照间距(九)结构专业(十)给排水专业PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建永泰房地产集团（连云港）有限公司文件专用纸第3页共31页(十一)暖通专业(十二)燃气系统(十三)电气专业十五、产品标准‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21十六、物业管理要求‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21十七、设计成果要求‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22（一）概念规划方案设计阶段（二）修建性详细规划阶段（三）初步设计阶段十八、规划设计成果的提交形式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥28十九、附件附件一：建筑单体设计限额附件二：室外道路及景观设计限额附件三：西墅海岸项目产品配置书PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建永泰房地产集团（连云港）有限公司文件专用纸第4页共31页连云西墅海岸项目规划方案及初步设计任务书一、项目概况(一)工程名称：连云港西墅海岸项目(二)建设单位：永泰房地产集团（连云港）有限公司(三)项目位置：本项目位于江苏省连云港市连云区东哨西墅片区东哨路北侧位置。引自《连云港东部城区东哨西墅及北崮山周边地区控制性详细规划》（连云港市规划局东区分局）东哨西墅地本案PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣永泰房地产集团（连云港）有限公司文件专用纸第5页共31页支支路九20R490R448R478R120用地勘测定界图（连云港市规划局东区分局，2007年11月9日）该区域是连云港市在“城市东进、拥抱大海”的总体发展战略下主导城市发展方PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建永泰房地产集团（连云港）有限公司文件专用纸第6页共31页向的东部滨海地区，规划中的滨海新城即从北崮山、商务中心区，经过西大堤再到连岛，是关系东部滨海地区建设成败的战略节点。北崮山为未来CBD的起点，为连云区新的发祥地。今后，该区域将构建成滨海公共港湾，打造完整的“滨海空间走廊”。紧靠连霍高速起点，交通优势明显。东哨西墅片区位于连云港滨海新区核心区域，西临连云区政府行政中心（在施工），东依官山，北依山望海，南临东哨路，路南侧为居住用地及大面积的人造湖区，与山海景观相呼应。距项目用地不到1公里位置有一个保留渔村，规划中为海港酒吧一条街，并附带一个占地约100亩的沙滩地。本地块具有低矮山体独得的地势，其四周均有绿色景观体系的山体资源，拥有奇石景观和沙滩，背山、面湖、望海，是连云港港口地区稀有的山海景观之地，是滨海新区的起步区域，是东部滨海城区亲近大海的最理想地段之一。目前滨海新区只有区政府行政中心在施工，西墅路和西墅东路大市政及道路施工于08年上半年结束。其他区域大市政道路规划已完成均为待开发区域。二、用地性质和规划条件1.规划建设用地类别：居住用地。2.总用地面积：75333.71平方米（合113亩）。其中：建设用地面积：70667.02平方米（合106亩）；代征地面积：4666.69平方米（合7亩）。3.总建筑面积：约11万平方米。其中地上：9.1万平方米；地下：约1.9万平方米。4.规划容积率：≤1.35.建筑密度：≤30%；6.建筑限高：底层为主，局部中高层。需在设计中通过日照、景观分析充分论证后最终确定。7.绿地率：≥35%，人均公共绿地≥1.0平方米。8.建筑退让距离：①东：建筑退让用地边界≥8米，并满足北侧居住建筑日照间距要求；退PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建永泰房地产集团（连云港）有限公司文件专用纸第7页共31页让东端项目用地边界≥6米。②西：建筑退让用地边界≥5米；③南：东哨路红线宽20米，建筑退让用地边界≥5米；④北：建筑退让用地边界≥10米。⑤其他：用地范围内自然山石需予以保留，用地内外应有隔断措施。9.建筑间距：居住建筑日照间距系数≥1.5，高层住宅建筑应进行日照计算分析同时满足《江苏省城市规划管理技术规定》（2004版）。并满足消防、安全、卫生的相关要求。10.机动车停车泊位：居住建筑≥1.0辆/户;公共建筑≥70辆/万平方米。11.非机动车停车泊位：居住建筑≥2辆/户;公共建筑≥750辆/万平方米。公共建筑和居住建筑的停车场应分开布置，不得相互干扰。12.交通组织：出入口位于用地南侧，通道宽度≤12米。距离公交站台≥10米。应避让市政杆线等设施。三、地形地貌及工程地质1.地形标高及等高线依据地形测绘图（1:500）。目前场地内仍有部分房屋未拆除和大量建筑垃圾未清运，所以此测绘图部分标高数据为垃圾堆物标高，此位置为无效数据不能作为场地现状地坪的设计依据，需场地平整后进行补测方为有效数据。2.地质情况另见地质初步勘查报告。四、东哨路规划㈠道路规划：道路红线宽度20米，机动车路板12米宽，两侧人行道各4米。路面竖向规划标高见《连云港东部城区东哨西墅及北崮山周边地区控制性详细规划》。㈡市政管线规划：1.给水：DN300；2.雨水：d600,沿路向东排放。3.污水：d400。4.供电：10KV。5.燃气:中压DN200,至支路八中端。6.供热：DN300,至支路八中端且有热力站。7.电信:Q12.电信端局位于平山北路与行政路交叉口处。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建永泰房地产集团（连云港）有限公司文件专用纸第8页共31页五、周边概况及远期规划见《连云港东部城区东哨西墅及北崮山周边地区控制性详细规划》（连云港市规划局东区分局）。六、目标客户群定位：服务于山东、江苏等地的国际人士的第一宅院。本案容积率是1.3，又靠近政府办公新址，可以建设：一部分精装酒店公寓，既可满足70/90的规划要求，又可满足市场需求，如是价格可以参考目前的海景产品，加上山海景观、精装修和小户型低总价、以及社区成熟物业品牌管理的加分，定位均价为：12000元/平方米，体量预估4万平方米左右，占可售面积的45%；另一部分为townhouse产品，户型面积在200-250平米之间，零星布置几套大户型，价格定位均价18000元/平方米。体量预估5万平米，占可售面积的55%。产品必须符合上述的价格标准，才会在当时的条件下赢得土地利润的最大化！产品差异化、豪宅精装是迎合市场需求的。同时可以借周边的人气广告效应。特殊人群自然有特殊的需求，而连云港聚集特殊人群的能力有限，需要借助渠道的能力和媒体的覆盖范围！七、项目卖点的塑造(一)独有的区位1．位于海滨新城的起点。2．具有面湖、背山、望海之稀缺的景观资源，四面对景。场地为坡地，南低北高，南北高差月20米，用地内及周边有大量形态各异的奇石，前湖大面积水体、植物、动物等生态要素丰富，具有良好的生态和人居系统。3.在本项目中的居民不仅与市中心区有便捷的联系，拥有享用现代化私人交通工具的条件，又能充分利用周边便利的公交系统。还能享受到新鲜的空气、良好的生态环境。4.位于海滨新城的商业圈内，不仅能够提供全面的生活服务，物业更具有看得见的升值空间。(二)高性价比住宅1.站在客户的角度将住宅的每一部分的空间进行细致入微的设计，在住宅使用功能得到充分满足的前提下，使用空间得到最佳优化，在保证生活质量的同时，帮客户节省不必要的支出。2.住宅产品、室内外空间、景观设计、材料的选用无一不贯彻以人为本的思想，客户的舒适性不仅体现在感官，更体现在每一天的生活中。化为居民能够感受到的新理念，将新科技转化为新的生活要素。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建永泰房地产集团（连云港）有限公司文件专用纸第9页共31页4．项目的成功开始及建造将形成整个连云区及连云港市乃至江苏海岸线住宅产品新形象，在同行业中它将是一个“新生活品质的缔造者和领跑者”。(三)安全舒适的环境—人性化社区1.本项目将通过设计营造宜居社区，塑造居民交往空间，增加人们的交流机会，增强居民之间的互相信任感，构建安全社区。2.在建筑和景观设计中，贯彻安全第一的思想。安全坡岸、人车分流等设计使儿童不仅能够尽情地享受自然，而且能够得到安全保障；无障碍设计使老人不仅能够在家中颐养天年，还能够自由地出入于室内和室外空间，并享受社区提供的便利的服务。3.通过对配套商业、社区服务、安全保卫等系统的精心安排和设计，使居民能够生活在全方位的生活服务和安全网络中。4.生态化的环境设计理念使人们在享受现代生活的同时，感受与自然的亲近。充分渲染本项目面湖、背山、望海的景观地域优势。将环境的生态化发挥到极致；随着景观四季变化的色彩，带给人们无尽的幻想，彻底解除工作的疲劳和生活的压力。5．为业主营造一个享受现代生活的社区，以产品取信于人，以热情服务于人，以国际化的水准修建理想中的家园。八、设计依据(一)国家及江苏省颁发的有关法律、法规、规定及各现行设计规范；包含但不限于：1．《城市居住区规划设计规范》GB50180-932．《民用建筑设计通则》JGJ37-87GB87－87???3．《住宅建筑设计规范》GBJ96-864．《建筑设计防火规范》GBJ16-875.《人民防空工程设计防火规范》GB50098－986.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067－977.《商店建筑设计规范》JGJ48－888．《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95109.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50－2001,J114－200110.《汽车库建筑设计规范》JGJ100－9811.《人民防空地下室设计规范》GB50038－9412.《居住建筑节能设计标准》GB50189-200513．《公共建筑节能设计标准》GB50189-200514．中国建设部《建筑工程设计文件编制深度规定》2003年版初步设计要求为原PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建永泰房地产集团（连云港）有限公司文件专用纸第10页共31页则。(二)连云港东哨西墅片区控规2007（调整后）：地块名称：A-02-02。含本项目市政规划、东哨路道路规划及竖向标高、用地周边排洪水渠规划等。(三)东哨西墅小区规划设计条件：连规东条（G）（2007）216号（2007年11月9日生效）。(四)用地勘测定界图（连云港市规划局东区分局，2007年11月9日）(五)项目用地现状测绘图（1：500）(六)《江苏省城市规划管理技术规定》（2004版）。(七)《江苏省住宅建筑设计规范》DGJ32/J26-2006(八)连规发〔2007〕188号《关于进一步规范建筑层