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7月30日-31日，2005北京•中国地交会&国际地产高峰论坛将就国际考量下的中国房地产产业化发展趋势进行探讨，搜狐焦点网进行现场直播，请广大网友关注。论坛时间：2005年7月30日—31日论坛地点：中国国际贸易中心展览大厅论坛厅（北京建国门外大街一号）主题演讲：梁上燕谈品牌、资本和土地时间：7月30日下午嘉宾：宏宇集团董事副总裁梁上燕【主持人】：第二位演讲嘉宾是，我想在这里首先跟各位介绍一下她的履历，梁上燕女士应该说是中国资深的市场营销策划专家，同时也是EMBA，获得2002年中国建设报评选的中国楼市推动力人物大奖，作为这么多年活跃在中国房地产市场营销一线的专家，梁上燕女士也是我多年的好朋友，应该说她从90年代初期一直到现在都非常的活跃，她98年至2000年10月份，梁上燕女士作为碧桂园营销部的人士进行了策划，开盘一个月内月销售额达到15亿的中国房地产销售奇迹，2002年6月至2003年7月任香港吕宋溪集团的执行董事，先后在国内各大中城市留下了活跃的身影，也在国内的数个城市担任过讲师。在2000年10月到2004年2月，全面负责宏宇集团的工作，在01年星河湾以掀起你的盖头楼打响华东的第一枪，01年度该楼盘获得广州最受欢迎十大楼盘的榜首，最近各位都清楚北京星河湾经历三年的改造，于2005年7月2号正式开盘。下面有请宏宇集团董事副总裁梁上燕女士为大家做精彩的演讲，大家欢迎。梁上燕：各位嘉宾，各位朋友，下午好。我注意到会议的话题是品牌、资本和土地，曾经有人对时下房地产的状况做了描述，04年是鼎盛的乐观，05年是鼎盛，06年是鼎盛的不乐观，我觉得反映了时下房地产行业的基本情况。从04年政府出台的831大限的房地产政策，我们看到已经有了很明显的成效，我们根据房地产市场系统的数据，过去供求矛盾比较突出的杭州，南京，青岛等城市，出现了大量的需求。七部委出台了政策以后，我们看到今年1到5月份，在16个城市中商品房成交量是在增长，二手房的成交开始趋减，可以看到投机型的购房在减少，买方和卖方都到十字街头，开发商和老百姓都在谨慎的观望，我们也看到今年上半年房地产行业还是很平稳的，向前发展。前不久国家统计局新闻发言人说今年上半年房地产价格是上涨10.1，今年房地产价格增幅依然超过了经济的增长。广州星河湾刚刚过去的二季度也拿到了冠军，每个月有1个亿在销售，广州星河湾都是大面积高价位的，这里是有深层次的原因，一个是大家买房的目的发生了变化，已经不是单纯以居住为要求，有相当一部分人群向舒适性，高品质的条件而转变，所以我们有一个观点就是品质地产时代的到来是整个房地产市场逐步走向成熟的一个标志。作为宏宇，星河湾可能被认为是中国去模仿学习最多的楼盘，包括园林的设计可能有上百个楼盘，但是宏宇集团并没有很快速的扩张，也就是四年后在北京卖出了星河湾。这是因为宏宇有这个战略在这里，只要是这个保持得好，都向我们传递一个信息，品质地产的时代已经来临，它的到来也是我们房地产走向成熟的一个标志，因为房地产行业和其他行业一样都是随着成熟而成熟，曾经中国的家电业和电脑业都是这么过来的，所以现在有了长虹，海尔，现在有了方正，房地产业重整的时代已经到来。对于房地产开发商来讲，机遇和挑战是并存的，谁有不同的竞争力谁就能柳暗花明又一村，我把宏宇五年来是怎么走的，企业的追求和理念跟大家讲一讲。梁上燕：现在大家看到的是北京的星河湾，刚刚在7月2号正式开盘，6月18号请社会公众参观，它的地理位置我们可以看到是在大家非常熟悉的是长安街，长安街后面是故宫，这边是路过朝阳门，朝阳门延伸过来就是东三环，四环，我们是在这个边上，在这个地方。三年前这个土地大家都非常熟悉，但是三年后大家可以用一句话来形容，不可想象，因为大家当时对这块土地并没有看上眼，我们的董事长自己去看了以后拿下了这块地，大家当初都没有看到这个地的核心点在哪里？这是改造前后的变化，这个是三年前星河原路的一个原貌，这是在改造过程之中，可以看到很多变化，这是在基本改造完的实景，过去的围墙电线杆已经不存在了。这是星河湾周边小区的一些原貌，这是在改造过程当中，配电房在这里，这是改造之后的配电房环境，改造之中的。现在的实景，刚才看到的大家在全中国到处可常见的围墙和道路，这就是现在改造之后的所有的环境。这是生态公园，当时也是一片空地，我们在两年前改造成了一个生态公园。因此回到刚才我在前面所讲的，我们希望这是企业自己内部的标准，我们用五把尺子做为一个标准，第一把尺子我们希望可以给业主70年满意的生活和不断增值的物业。从拿到这块地开始你怎么去规划，用材用料过程之中都要做得很好，还有后续的很多文化和生活，要靠很好的管理和提升才能做到。广州的星河湾过去四年是一个铁的例子，四年前我们的开价是4900，现在我们的价格是9000。宏宇要给城市带来50年不落后的景观，创立全国性甚至国际性的品牌，我们要给企业每一个员工自豪的职业生涯业绩。第五个尺子就是一个房地产企业里面要有长远的生命力和别人无法替代的核心竞争力。这个核心竞争力是企业打造产品的一个能力。在团队里面每个人都知道星河湾的标准，而不是四年前董事长一个人去砸出来的境界，因此我们认为在房地产开发过程中，核心竞争力是企业打造产品的一个能力，包括开发创新以及施工建设能力等等方面。星河湾的一个广告语所讲，好房子是可以自己说话的，一个充分满足消费者住宅的功能，必须富有时代感和创新，包括了新材料，新工艺，新设计，这些又是成功的另外一半，另外一半是产品的设计要根据不断的完善和成熟的过程。梁上燕：开发商要盖出高品质的住宅，必须要有以下两种能力，第一个是应该有一个出众的整合资源的能力。第二个是品质控制的能力。我们通过刚才首先是在规划之中的，接下来我们看一下星河湾目前产品的形态。刚才说我们五把尺子里面其中有一条就是要引导一种行业不断进步的标准，这个包括了我们在整个园林绿化之中，大家发现我们用了三年多的时间，在北京把城里的楼盘推出市场，关键在整个园林的建设过程当中下了非常多的工夫，因为我们发现在北京冬天树木不是冷死的。我们发现北京到冬天的时候一是缺水，因此大家去到星河湾看的以后就会发现我们把所有的土地都进行了改良，在那里一些国槐都是一排一排连起来的。像这一种过程之中在星河湾是非常的多。那么宏宇的理念四年来一直都是抱着舍得、用心、创新的要求去完善自己的企业。这是大家从生态公园看上去的北京星河湾，我们希望带给大家的是一道五十年不落后的风景线，这个故事在广州一直也在流传，包括砸出来的品位，夺出来的境界，在广州的星河湾我们仍然坚持了所有的这些追求。我们也可以借鉴看一下四年前的广州星河湾是什么样的状况，1800米的木道非常的漂亮，但是大家看一下开发前的原地块是这样子，这就是开发后的广州星河湾，与刚才大家所看到的就是这样一个状况。梁上燕：开发前的水道是这样子，这是开发之后我们1800米的木道江堤，开发前江对岸是一些仓库，我们看到很多树木是在没有开发之前去种的。这是刚才大家看到的改造之前的木道，改造之后的。这些都是星河湾的实景了，因此星河湾一直用一种永恒的态度建房子，我们希望在任何一个城市，我们希望能对我们所在的城市兑现一份城市，让自己的楼盘成为一个亮丽的景观，因为大家知道中国的土地资源是有限的，未来可能全世界20年后，中国可能要用到50％的能源都需要到国外去引进，所以怎么样珍惜土地是我们每一个开发商需要去思考的问题，这是广州星河湾的环境营造和保护。因此在去年广州星河湾就作为广州唯一的社区在加拿大与众多的社区一起追逐，获得颁发的金奖。在这个评奖的条件里面，他会问你在你那里生活的人群是不是很骄傲，心情是不是很舒畅。我发现国际环境规划的标准里面首先就会关注住在那里面的人是不是心情很舒畅，这也一直是我们的动力。企业必须有出众的整合资源的能力，尽管你有很好的产品规划，建设能力，但是房地产是一个复合型的产业，它需要专业的团队，我们花钱请专家是很容易的，但是怎么样引导这些专家齐心合力的把它当做一个完美的作品去追逐，这是非常重要的。我们最重要的在北京星河湾的打造过程当中，我们自己就投入了70多名设计师，40多名采购人员，也涉及了水暖通各个专业，这些都是经过星河湾自己的设计人员反复的修改和完善才去完成的。第二个能力是品质的控制能力，因为有了好的设计能力不等于能够盖出好的房子，最近很多开发上参观了我们的星河湾之后，都这样说你们的施工好主要原因在于施工，他们自己的达不到他们的要求，我们有一整套施工检查和监察的制度。因此我们认为如果有出众的整合资源的能力还有品质控制的能力，这个企业的核心竞争力最终就表现为企业的良好形象，这个企业形象是企业的外在表现，可以理解为大众对企业的信任，企业在今天已经发展成为了形象力。怎么样才能树立一个企业好的形象，就能打造出一个好的品牌。用广州星河湾的例子，大家看到广州星河湾有4000多户业主，目前已经四期有4000多套房子销售，销售额已经接近20多个亿，北京星河湾开盘一个月，销售额6个多亿，在今年的房地产界我们认为还过得去。我们用数据可以去说话，我们看到04年星河湾是最小的面积205平方，三个月销售6个亿，每个月两个亿。05年获得了番禺区的销售冠军，大家知道番禺区有八大企业在里面，那么我们以每个月超过1亿的销售额冲击了广州楼市的常规淡季，在05年刚刚过去的二季度，我们再次获得了番禺区销售冠军，星河湾是3.62亿元。我们可以看到一个品牌的影响力，企业的形象对一个房地产的影响，这个核心竞争力我们也许可以举出很多，比如除了品牌，还有资金运作能力，市场能力等等，但是就我个人的体会，我认为上面三个方面是最为重要的，而且各个方面也不是孤立的存在，他们是相互依存，相互作用，相互支撑的。我们可以看一下星河湾从软硬件配套的话，这是星河湾的幼儿园，小学，这些跟产品同时建好。还有星河湾的四季会已经建好，将在9月10号全面开张，也是针对星河湾的人群他们需要什么样的生活方式，要有一个好的配置。梁上燕：在过去的四年多时间里面，其实我们认为房地产的改造中，它除了一个硬件，其实软件是很重要的，业主买了它远远不是一个带装修的房子那么简单，星河湾有很多高级的社交平台带给业主，包括在广州做的论坛，欧洲房地产开发商到了星河湾，他们来到广州星河湾之后，本来在交流会上准备了15分钟的发言，晚上发言的时候他们一直追着我问，梁总，在中国这样的房子多不多，我说不多，他们就很高兴，因为他们觉得在中国怎么可能会有这么多的这样房子。由于有了这样的环境，我们在7月2号开盘之后，也有十国的大使跟他们的密友在我们的星河湾开了一个Party，他们觉得有这样的环境太难得了。这就是从图上看到的北京星河湾的现场的实景，这也是已经建好的我们园区的园林，还有很多我们的园区由于楼距比较宽大，所以我们也看到北京星河湾比广州星河湾有了一些北方的大气，这是我们的楼板房，现在大家看到的星河湾的9个样板房全是标准。我们看到房地产的开发项目也与所在的政策和法规是有密切相关的，而且具有浓厚的地方色彩，房地产市场发展到今天，我们认为他已经从最初的没有竞争，价格竞争走向了成熟，各种概念都难以持续，铺天盖地的广告也难以持续。回顾中国房地产走过了15年了，从去年开始，经历了针对房地产泡沫有没有的争论，整个房地产行业在宏观调控的政策下都在进行转折，必须思考我们房地产发展思路应该怎么走？这对于房地产业的发展都会有非常深的影响。也就是在这个形势下，我们宏宇集团的两个项目都取得了很好的成绩。我们亲身体验了星河湾开发六年的模式，这些模式与国家调控的政策是不谋而合的，我们相信一个关注社会，关注消费群，关注品质和品牌一定是有竞争力，一个差异化的企业品牌行为，他所做出的品牌一定是有竞争力的。因此宏宇集团愿意跟中国房地产企业一起做出不懈的努力，谢谢大家。主持人：刚才梁总用短短的半个钟头时间跟大家分享了星河湾六年以来的创业历程，以及他们追求的高标准严要求的开发模式，当中也不乏一些，北京星河湾带来的一些新的气象。