土地增值税清算鉴证报告

2016年第7号附件4土地增值税清算鉴证报告（纳税人委托中介机构进行土地增值税清算时使用）单位签章：年月日土地增值税清算鉴证报告（20）土增鉴字号公司：我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况（主要披露以下内容）（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。二、鉴证结论经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额：元；2.扣除项目金额：元；3.增值额：元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）：%；5.适用税率：%；6.应缴土地增值税税额：元；7.已缴土地增值税税额：元；8.应补（退）缴土地增值税税额：元。清算事项的具体情况详见附件。本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。税务师事务所所长（签名或盖章）：中国注册税务师（签名或盖章）：地址：税务师事务所（盖章）年月日附件：1.税务师事务所和注册税务师执业证书、北京市注册税务师协会备案证明复印件2.涉税鉴证业务约定书3.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明（格式附后）4.土地增值税清算鉴证报告有关附表。具体包括：（1）《基本情况表-1企业基本情况表》（2）《基本情况表-2清算项目基本情况表》（3）《1-1土地增值税清算申报表（二）》（4）《2-1清算面积审核确认表》（5）《2-2公共配套设施面积明细表》（6）《2-3清算面积明细表》（7）《2-4项目审批明细表》（8）《2-5竣工验收备案明细表》（9）《3-1整体转让未竣工决算房地产开发项目、直接转让土地使用权收入表》（10）《3-2房地产转让收入确认表》（11）《3-3代收费用明细表》（12）《3-4项目销售情况明细表》（13）《4-1扣除项目汇总表》（14）《4-1-1取得土地使用权所支付的金额确认表》（15）《4-1-1-1取得土地使用权所支付的金额明细表》（16）《4-1-2土地征用及拆迁补偿费确认表》（17）《4-1-2-1土地征用及拆迁补偿费明细表》（18）《4-1-2-2实物回迁安置明细表》（19）《4-1-3前期工程费确认表》（20）《4-1-3-1前期工程费明细表》（21）《4-1-4建筑安装工程费确认表》（22）《4-1-4-1建筑安装工程费明细表》（23）《4-1-5基础设施费确认表》（24）《4-1-5-1基础设施费明细表》（25）《4-1-6公共配套设施费确认表》（26）《4-1-6-1公共配套设施费明细表》（27）《4-1-7开发间接费确认表》（28）《4-1-7-1开发间接费用明细表》（29）《4-1-8利息支出确认表》（30）《4-1-8-1利息支出明细表》（31）《5-1与转让房地产有关的税金确认表》（32）《5-1-1与转让房地产有关的税金明细表》（33）《5-2土地增值税缴纳明细表》5.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。附件4-3企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明一、基本情况（一）企业基本情况1.企业名称:2.成立日期：3.纳税人识别号:4.税务登记证号：5.地址：6.法人代表：7.注册资本：8.企业类型：9.经营范围：10.股东及股权比例情况：11.其他：（二）项目基本情况1.项目名称及地址。2.项目概况。列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况、项目建筑结构情况、项目装饰装修情况。3.项目建设规模。列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套设施面积、总可售面积、总留用面积，并分别说明普通住宅、其他商品房、其他开发项目的建设规模。4.普通住宅的判定情况：（1）项目规划容积率：（2）该项目属于级土地，清算时该级别土地上商品房平均交易价格元，普通住宅销售价格上限元。（3）普通标准住宅明细：5.项目销售情况。列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例，已售面积占总建筑面积比例等，并分别按普通住宅、其他商品房、其他开发项目予以说明。6.项目设计情况。说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供，以及项目设计的其他情况。二、主要会计政策和税收政策1.公司执行会计准则或《××会计制度》及有关规定。2.公司会计核算方法：3.主要内部控制制度：4.土地增值税清算条件：5.开发产品完工的标准：6.成本费用的分配标准：7.开发产品销售收入确认的标准：8.开发产品视同销售确认收入的标准：9.与土地增值税清算项目相关的税收政策：10.其他政策：三、土地增值税的审核情况（一）土地增值税应税收入的审核截至××年××月××日止，贵公司自报本项目土地增值税应税收入元；经审核，确认土地增值税应税收入为元，比自报数调增/调减元，其中：1.销售普通标准住宅平方米，取得销售收入自报应税收入元；经审核，调增/调减收入元，确认收入元。2.销售其他商品房项目平方米，取得销售收入自报应税收入元；经审核，调增/调减收入元，确认收入元。3.视同销售房地产平方米，销售收入：（1）按本企业当月销售的同类房地产平均价格元；或（2）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格元；或（3）参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定。自报应税收入元；经审核，调增/调减收入元，确认应税收入元。（二）土地增值税扣除项目的审核截至××年××月××日止，贵公司自报本项目土地增值税应税扣除项目总额元；经审核，确认土地增值税扣除项目总额元，比自报数调增/调减元，其中：1.取得土地使用权所支付的金额。贵公司自报取得本项目的土地使用权支付金额为元；经审核，由于××原因，应调增/调减元，确认允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为元。2.房地产开发成本。贵公司本项目自报房地产开发成本元；经审核，由于××原因，应调增/调减元，确认允许扣除的房地产开发成本为元。其中：（1）贵公司自报土地征用及拆迁补偿元；经审核，由于××原因，应调增/调减元，确认允许扣除的土地征用及拆迁补偿为元。（2）贵公司自报前期工程费元；经审核，由于××原因，应调增/调减元，确认允许扣除的前期工程费为元。（3）贵公司自报建筑安装工程费元；经审核，由于××原因，应调增/调减元，确认允许扣除的建筑安装工程费为元。（4）贵公司自报基础设施费元；经审核，由于××原因，应调增/调减元，确认允许扣除的基础设施费为元。（5）贵公司自报公共配套设施费元；经审核，由于××原因，应调增/调减元，确认允许扣除的公共配套设施费为元（6）贵公司自报开发间接费元；经审核，由于××原因，应调增/调减元，确认允许扣除的开发间接费为元。（7）四项成本测算的说明：经测算，贵公司类商品房的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费之和高于税务机关核定标准。其中高层住宅平方米，四项成本元，每平方米元；多层住宅平方米，四项成本元，每平方米元。经审核，无正当理由，应按税务机关核定标准扣除元。（或经审核，由于××原因，应据实扣除。）3.房地产开发费用。（1）本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为元。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的5%扣除元。因此，贵公司此项目可扣除金额为元。（2）本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的10%扣除元。因此，贵公司此项目可扣除金额为元。4.与转让房地产有关的税金。贵公司自报转让房地产有关税金为元；经审核，应调增/调减元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关税金为元。其中：（1）贵公司自报转让房地产有关营业税税金为元；经审核，应调增/调减元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关营业税税金为元。（2）贵公司自报转让房地产有关城市维护建设税税金为元；经审核，应调增/调减元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为元。（3）贵公司自报转让房地产有关教育费附加费为元；经审核，应调增/调减元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为元。5.税收规定的其他扣除项目。贵公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的20%加计扣除。因此，贵公司其他扣除项目的金额为元。（三）增值额及增值率的审核贵公司自报转让房地产土地增值税的增值额为元；经审核，应缴土地增值税的增值额为元。其中：⑴普通住宅土地增值税的增值额为元，增值率为%（计算公式）⑵其他商品房土地增值税的增值额为元，增值率为%（计算公式）（四）应缴土地增值税的审核贵公司自报转让房地产土地增值税税额为元；经审核，应缴土地增值税税额为元，已缴税款为元，免缴税额为元；应补（退）税额为元。其中：1.普通住宅应缴土地增值税税额为元；已缴税额为元，免缴税额为元，应补（退）税额为元。2.其他商品房应缴土地增值税税额为元；已缴税额为元，免缴税额为元，应补（退）税额为元。（五）清算时单位建筑面积成本费用：经测算，该项目清算时单位建筑面积成本费用为元。（清算时单位建筑面积成本费用=本次清算扣除项目总额/清算的总已售面积）四、应当披露的其他事项：五、委托单位对鉴证事项的意见委托单位对以上鉴证结论及鉴证事项说明无异议。附件4-4土地增值税清算鉴证报告有关附表目录（企业委托中介机构进行土地增值税清算适用）纳税人名称（盖章）：纳税人识别号填报时间：年月日计算机代码类别索引材料名称备注基本情况表目录1基本情况表-1企业基本情况表目录1基本情况表-2清算项目基本情况表申报表目录11-1土地增值税清算申报表（二）基础资料类目录12-1清算面积审核确认表目录12-2公共配套设施面积明细表目录22-3面积明细表目录22-4项目审批明细表目录22-5竣工验收备案明细表收入类目录13-1整体转让未竣工决算房地产开发项目、直接转让土地使用权收入表目录13-2房地产转让收入确认表目录13-3代收费用明细表目录13-4项目销售情况明细表扣除类目录14-1扣除项目汇总表目录14-1-1取得土地使用权所支付的金额确认表目录24-1-1-1取得土地使用权所支付的金额明细表目录14-1-2土地征用及拆迁补偿费确认表目录24-1-2-1土地征用及拆迁补偿费明细表目录24-1-2-2实物回迁安置明细表目录14-1-3前期工程费确认表目录24-1-3-1前期工程费明细表目录14-1-4建筑安装工程费确认表目录24-1-4-1建筑安装工程费明细表目录14-1-5基础设施费确认表目录24-1-5-1基础设施费明细表目录14-1-6公共配套设施费确认表目录24-1-6-1公共配套设施费明细表目录14-1-7开发间接费确认表目录24-1-7-1开发间接费明细表目录14-1-8利息支出确认表目录24-1-8-1利息支出明细表税金类目录15-1与转让房地产有关的税金确认表目录25-1-1与转让房地产有关的税金明细表目录15-2土地增值税缴纳明细表土地增值税清算鉴证报告有关附表目录1---清算鉴证报告中的附表（企业委托中介机构进行土地增值税清算适用）纳税人名称（盖章）：纳税人识别号填报时间：年月日计算机代码