房地产估价理论与方法例题及题解

第五、六、七章例题［例5-1］某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡，建筑物的外观及设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。［例5-1］［解］该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：该宗房地产相对于空地的减价额＝（300＋50）×250＝62500（元）［例5-2］某建筑物的建筑面积5000㎡，坐落的土地面积为2000㎡，土地价格1500元/㎡，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡。试计算该建筑物的现值。［解］该建筑物的现值计算如下：该建筑物的现值＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）[例6-1]某宗房地产成交总价为30万元，其中首付款20%，余款于半年后一次性支付。假设月利率为0．5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。［解］该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：［例6-2］搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200㎡，成交总价80万元人民币，分3期付款，首付款16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。［解］对该两个交易实例进行建立比较基准处理，包括统一付款方式和统一价格单位。具体的处理方法如下：（1）统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则：②统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为l美元等于7．7395元人民币，则：甲单价＝3821．00（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝60．00×7．7395＝464．37（元人民币/平方英尺使用面积）③统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知乙交易实例房地产（或该类房地产）的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0．75＝平方英尺使用面积，则：甲单价＝3821．00（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝464．37×0．75＝348．28（元人民币/平方英尺建筑面积）史家解读：建筑面积下单价＝使用面积下单价×0.75④统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方英尺＝0．09290304平方米，则：甲单价＝3821．00（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝348．28÷0．09290304＝3748．85（元人民币/平方米建筑面积）史家解读：平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0．09290304例如，在图6-1中有甲、乙两宗面积较小（或形状不规则，或宽度与深度的比例不适当）的相邻土地，市场价格分别为50万元和30万元。如果将该两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大或形状变得较规则而有利于合理利用，合并后的土地市场价格为120万元。可见，合并产生的增值为40万元（120－50－30＝40）。在这种情况下，如果地块甲的拥有者购买地块乙（反之亦然），地块乙的拥有者可要价30万元至70万元（30＋40＝70），合理的要价为45万元（30＋40×30÷80＝45）。地块甲的拥有者愿意付出高于30万元的价格取得地块乙也是正常的，因为他至少没有损失，而且还可能分享合并所产生的增值收益。（这道例题可是百考不厌，一定不要丢分！）［例6-6］某宗房地产2007年6月1日的价格为1800元/㎡，现需要将其调整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92．5，98．1（以2005年1月1日为100）。请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。［解］该宗房地产2007年10月1日的价格计算如下:［例6-7］某宗房地产2007年6月1日的价格为2000元/㎡，现需要将其调整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为99．6，94．7，96．7，105．0，109．2，112．5，118．1（均以上个、月为100）。请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。［解］该宗房地产2007年10月1日的价格计算如下:［例6-8］为评估某宗房地产2007年9月1日的价格，选取了成交日期为2006年10月1日、成交价格为3000元/㎡的可比实例。另获知该类房地产的价格2006年6月1日至2007年2月1日平均每月比上月上涨1．5%，2007年2月1日至9月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。［解］对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格由2006年10月1日调整到2007年9月1日。可以将时间分为两段：第一段为2006年10月1日至2007年2月1日四个月，第二段为2007年2月1日至9月1日七个月，则：3000×（1＋1．5%）4×（1＋2%）7＝3658（元/㎡）［例6-9］某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为1000美元/㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0．2%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元＝7．8450元人民币，2007年9月30日为l美元＝7．7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2007年9月30日。［解］将该可比实例的价格调整到2007年9月30日为：l000×7．8450×（1＋0．2%）8＝7971．40（元人民币/㎡）［例6-10］某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为1000美元/㎡，该类房地户以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0．3%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元＝7．8450元人民币，2007年9月30日为1美元＝7．7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2007年9月30日。［解］将该可比实例的价格调整到2007年9月30日为：1000×（1＋0．3%）8×7．7050＝7891．87（元人民币/㎡）［例6-11］通过3个可比实例修正和调整出的3个价格分别为5200元/㎡、5600元/㎡和5300元/㎡。请采用“简单算术平均数”综合出一个价格。［解］采用“简单算术平均数”综合出的价格为：（5200＋5600＋5300）÷3＝5367（元/㎡）加权算术平均数是在将修正、调整出的各个价格综合成一个价格时，考虑到每个价格的重要程度不同，先赋予每个价格不同的权数或权重，然后综合出一个价格。通常对于与估价对象房地产最类似的可比实例房地产所修正和调整出的价格，赋予最大的权数或权重；反之，赋予最小的权数或权重。设Vl，V2，…，Vn为修正和调整出的n个价格，f1，f2，……fn，依次为V1，V2，……，Vn的权数，则其加权算术平均数依下列公式求取:［例6-12］在例6-11中，如果赋予三个价格的权重分别为0．5，0．3，0．2，请采用“加权算术平均数”综合出一个价格。［解］采用“加权算术平均数”综合出的价格为：5200×0．5＋5600×0．3＋5300×0．2＝5340（元/㎡）［例6-13］为评估某写字楼2007年10月1日的正常市场价格，估价师在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，成交价格及成交日期见表6-7，具体情况见“估价对象和可比实例基本情况表”（略），并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较，具体比较结果见“估价对象和可比实例比较结果表”（略）。根据比较结果，结合各因素对房地产价格影响的重要性，得出了可比实例价格修正与调整表，具体见表6-7。在表6-6的交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常市场价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例房地产状况优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2007年3月1日为l：7．7395，2007年10月1日为1：7．6850；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2007年1月1日至2007年2月1日基本保持不变，2007年2月1日至2007年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0．5%。请利用上述资料测算该写字楼2007年10月1日的正常市场价格。可比实例价格修正与调整表表6-7可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000元人民币/㎡680美元/㎡5500元人民币/㎡成交日期2007年1月1日2007年3月1日2007年7月1日交易情况＋2%＋5%－3%房地产状况－8%－4%＋6%［解］该写字楼2007年10月1日的正常市场价格测算如下：（1）测算公式:（5）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则估价对象价格（单价）＝（5300．51＋5246．4l＋5429．79）÷3＝5325．57（元人民币/㎡）［例6-14］为评估某商品住宅2007年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了A、B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（1）可比实例的成交价格及成交日期，见表6-7。可比实例成交价格及成交日期表6-7可比实例A可比实例B可比实例C成交价格3700元/㎡4200元/㎡3900元/㎡成吏日期2007年3月15日2007年6月15日2007年7月15日（2）交易情况的分析判断结果，见表6-8。表中交易情况的分析判断是以正常市场价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。可比实例交易情况分析判断结果表6-8可比实例A可比实例B可比实例C交易情况－2%0＋l%（3）该类住宅2007年2月至8月的价格指数，见表6—9。表中的价格指数为定基价格指数。同类房地产变动情况表6-9月份2345678价格指数10092．498．398．6100．3109．0106．8（4）房地产状况的比较判断结果，见表6-10房地产状况比较判断结果房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C区位状况0．510010510080实物状况0．3100100110120权益状况0．2100120100100请利用上述资料测算该商品住宅2007年8月15日的正常市场价格。[解]该商品住宅2007年8月15日的正常市场价格测算如下：1）测算公式:比准价格＝可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数（2）求取交易情况修正系数:10098100可比实例A的交易情况修正系数＝＝100－2100100100可比实例B的交易情况修正系数＝＝100－0100101100可比实例C的交易情况修正系数＝＝100＋1（3）求取市场状况调整系数:106.892.4可比实例A的市场状况调整系数＝106.8100.3可比实例B的市场状况调整系数＝106.8109.0可比实例C的市场状况调整系数＝（4）求取房地产状况调整系数:可比实例A的房地产状况调整系数：100106.5100＝1000.5＋1000.3＋1200.2可比实例B的房地产状况调整系数：100103100＝1000.5＋1100.3＋1000.2可比实例C的房地产状况调整系数：10096100＝800.5＋1200.3＋1000.2史家解读：房地产状况调整计算公式：可比实例在自身状况下的价格×［100/（100±R）×实物状况权重＋100/（100±R）×区位状况权重＋100/（100±R）×权益状况权重］＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格，据此，上题中可比实例A的房地产状况调整系数：1001001000.50.30.294.29105100102可比实例B和C类似。［例7-1］某宗房地产是在政府有偿出