第二章决策阶段的工程估价

第二章决策阶段的工程估价教学目的和内容1、掌握建设工程投资构成和建设工程造价构成2、熟悉投资估算的概念和作用（）3、了解投资估算的阶段划分及各阶段对投资估算资金额度的要求4、掌握静态投资估算方法，了解动态投资估算方法2.1建设工程投资与工程造价构成•建设工程造价含义（一）：固定资产投资•建设工程造价含义（二）：建筑安装工程费用•设备原价•设备购置费•设备及工、器具购置费设备运杂费•工具器具及生产家具购置费•直接费静•建筑安装工程费用间接费(学习重点)•利润态•建固税金•设定土地使用费投•项资工程建设其他费用与项目建设有关的其他费用•目产与未来企业生产经营有关的其他费用资•总投•投资基本预备费•资预备费•涨价预备费•贷款利息（动态投资）•固定资产投资方向调节税••流动资产投资流动资金•••我国现行建设工程总投资构成2.1.1建设项目总投资构成•一、设备及工、器具购置费•＝设备购置费＋工具、器具及生产家具购置费。•１、设备购置费＝设备原价＋设备运杂费•＝设备原价*（１+运杂费率）•1）国产标准设备原价。能够成套生产•2）国产非标准设备原价。•单台非标准设备原价=［（材料费＋加工费＋辅助材料费）×（1＋专用工具费率）×（1+废品损失率）＋外购配套件费］×（1＋包装费率）－外购配套件费｝×（1＋利润率）＋税金＋非标准设备设计费＋外购配套件费进口设备原价的构成及计算•２、进口设备的原价是指进口设备的抵岸价，即抵达买方边境港口或边境车站，且交完关税等税费后形成的价格。•进口设备原价＝FOB价＋国际运费＋运输保险费＋银行财务费＋外贸手续费＋关税＋增值税＋消费税＋海关监管手续费＋车辆购置附加费•FOB装运港船上交货价为离岸价格•CIF价到岸价格或关税完税价格。•CIF价＝FOB价＋国际运费＋运输保险费。３、设备运杂费的构成及计算•1）设备运杂费的构成•①运费和装卸费。②包装费。•③设备供销部门手续费。•④采购与仓库保管费。•2）设备运杂费的计算。•设备运杂费＝设备原价×设备运杂费率•二、工具、器具及生产家具购置费＝设备购置费×定额费率•特点：未达到固定资产价值标准2．1．4工程建设其他费•一．土地使用费•1）土地补偿费。20倍•2）青苗补偿费和和被征用土地上的房屋、水•井、树木等附着物补偿费。2—3倍•3）安置补助费。•4）缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费等。•5）征地动迁费。•6）水利水电工程水库淹没处理补偿费。土地使用权出让金•1、国家是城市土地的唯一所有者，•2、城市土地的出让和转让可采用方式•招标、公开拍卖、挂牌方式（招、拍、挂）•3、政府有限期出让土地使用权•4、土地有偿、有期限出让和转让签约•出让：国家和使用者之间（土地一级市场）•转让：使用者之间（土地二级市场）二、与项目建设有关的其他费用•1、建设单位管理费：•1）建设单位开办费。2）建设单位经费。•2、勘察设计费•3、研究试验费•4、建设单位临时设施费•5、工程监理费•6、工程保险费•7、引进技术和进口设备其他费•8、工程承包费三、与未来企业生产经营有关的其他费用•1、联合试运转费：•2、生产准备费：•1）生产人员培训费•2）生产单位提前进厂参加施工、设备安装、调试等以及熟悉工艺流程及设备性能等人员工资、工资性补贴、职工福利费、差旅交通费、劳动保护费等。•3、办公和生活家具购置费基本预备费涨价预备费预备费1．基本预备费:•含义：项目实施中可能发生难于预料的费用，需要预先预留的费用，又称不可预见费。•1）增加的工程费用；设计变更、局部地基处理等增加的费用。•2）自然灾害造成的损失和预防灾害采取措施费用。•3）竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的剥露挖掘和修复费用。•计算公式为：•基本预备费＝（设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程建设其他费用）×基本预备费率。2、涨价预备费复利计算•建设工程项目在建设为期内由于价格变化引起投资增加，需要事先预留的费用，涨价预备费以建筑安装工程费、设备工器具购置费之和为计算基数。•PC——涨价预备费；•n——建设期年份数；•It——建设期中第t年的投资计划额，It＝工程建设费＋基本预备费；•f——年均投资价格上涨率。1[(1)1]ntttPCIf例题•某建设工程项目在建设期初的建筑安装工程费和设备工器具购置费为45000万元，按本项目实施进度计划，项目建设期为三年，投资分年使用比例为：第一年25%，第二年55%，第三年20%，建设期内预计年平均价格总水平上涨率为5%，建设期贷款利息为1395万元，建设工程项目其他费用为3860万元，基本预备费为10%，试估算该项目的建设投资。•解（1）计算项目的涨价预备费•第一年的涨价预备费=45000×25%×（（1+0.05）1-1）=562.5万元•第二年的涨价预备费=45000×55%×（（1+0.05）2-1）=2536.88万元•第三年的涨价预备费=45000×20%×（（1+0.05）3-1）=1418.63万元•该项目建设期的涨价预备费=562.5+2536.88+1418.63=4518.01万元•（2）计算建设期投资•建设期投资=静态投资+建设期贷款利息+涨价预备费=（45000+3860）×（1+10%）+1395+4518.01=59659.01万元２.１.６建设期贷款利息•条件：•分年均衡发放，建设期利息的计算按当年借款在年中支用考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息•qj＝（年初借款本息累计+本年借款额/2）×年利率=（Pj-1＋1/2Aj）×I•qj——建设期第j年应计利息；•Pj-1——建设期第（j－1）年末贷款累计金额与利息累计金额之和；•Aj——建设期第j年的贷款金额；•i——年利率。贷款利息计算•例2．2某新建项目，建设期为3年，分年均衡进行贷款，第一年贷款300万元，第二年600万元，第三年400万元，年利率为12%，建设期内利息只计息不支付，试计算建设期贷款利息。•解：在建设期内，各年利息计算如下：•q1＝1/2×A1×i＝300×12%／２＝18（万元）•q2＝(P1＋A2／２)×i＝（300＋18＋600／２）×12%＝74.16（万元）•q3＝(P2＋A3／２)×i＝（300＋18＋600＋74.16＋400／２）×12%•＝143.0592（万元）•建设期贷款利息＝q1+q2+q3＝18+74.16+143.0592＝235.2192（万元）２.１.７固定资产投资方向调节税•目的：引导投资方向，调整投资结构，加强重点建设。•税率：差别税率•基本建设：０，５％，１５％，３０％•更新改造：０，１０％•计税依据：•实际完成的投资额＝工程建设费+预备费•计税方法：单位工程计划年度投资额，预缴•现暂停征收2.2投资估算概述•1、概念：建设项目在整个投资决策过程中，依据已有的资料，运用一定的方法和手段，对建设项目全部投资费用进行预测和估计。•2、作用：•主管部门审批建议书和可研报告的依据•是项目筹资决策和投资决策的重要依据•是编制初步设计概算的依据，控制设计概算3、国内外投资估算阶段划分与误差要求阶段国外国内投资估算作用阶段名称误差%阶段名称误差%一项目投资设想阶段（毛估阶段，比照估算）＞30项目规划阶段＞30编制项目规划书，粗估投资二项目投资机会研究（粗估阶段，因素估算）＜30项目建议书阶段＜30审批依据，指导可研三项目初步可行性研究阶段（初步估算阶段，认可估算）＜20项目初步可行性研究阶段＜20确定是否进行详细可研四项目详细可行性研究阶段（确定估算，控制估算）＜10项目详细可行性研究阶段＜10详尽经济评价，决定项目可行性，选择投资方案，控制概算五项目设计阶段（详细估算、投标估算）＜54、投资估算编制的内容•投资估算编制依据•编制说明•投资估算5、投资估算的编制依据•项目建议书（或建设规划）、可研报告、方案设计•设计参数：建筑面积指标、能源消耗指标•现场情况•已建类似工程项目的投资档案资料•投资估算指标、概算指标、技术经济指标•专门机构发布的计费文件•材料、设备市场价•影响投资的动态因素•其他参考资料6、投资估算的编制程序•熟悉相关资料•收集相关资料•选择投资方法•估算单项单位工程的建筑面积和工程量•单项工程投资估算•附属工程投资估算•其他项目费用估算•估算预备费•计算贷款利息•计算固定资产投资方向调节税•检查、调整、确定估算总额•估算工程主要材料、设备及需用量1.3投资估算编制方法•1、静态投资估算法•生产能力指数法C2=C1(Q2/Q1)n*f例1例2•比例估算法K1=•系数估算法D=C(1+∑Ki)Kc,•其中朗格系数Kl=D/C=(1+∑Ki)Kc•指标估算法：常见元/M3,元/M2,元/T等•2、动态流动资金估算法•铺底流动资金=流动资金*30%•扩大指标股算法•分项详细估算法1(1)niiiQPL•一)生产能力指数法：C2=C1(Q2/Q1)n*f•C1：已建类似项目或装置的投资额•C2：拟建项目或装置的投资额•Q1：已建类似项目或装置的生产规模•Q2：拟建项目或装置的生产规模•f：不同时期、不同地点的定额、单价变更的综合调整系数•n：生产规模指数，0≤n≤1•当规模相差不大，比值在0.5—2之间，n取1•当规模相差50倍，且依靠增大设备，n取0.6~0.7•当依靠相同规格设备的数量，n取0.8~0.9•例2-1，2-2•二)比例估算法:•1、分项比例估算法•设备投资估算K1=∑QiPi(1+Li)•建筑物构筑物投资估算K2=K1*Lb•其他投资估算K3=K1*Lw•固定资产投资总额的估算值K=(K1+K2+K3)*(1+S%)•S%为不可预见费系数，一般10%--15%•2、以拟建项目或装置的设备费为估算基数的估算法•C=E(1+f1P1+f2P2+f3P3+…)+I（2-6）•说明：E：以拟建工程的设备费（或拟建项目中最主要的、投资比重较大余生产规模直接相关的工艺设备的投资）为基数•Pl以已建项目中建筑、安装及其他工程费用等占设备费（或主要工艺设备投资）的百分比•f:时间引起的定额、价格、费用标准等综合调整系数•I:拟建工程的其他费用•三）系数估算法•1、朗格系数法：D=C(1+∑Ki)Kc,•其中朗格系数Kl=D/C=(1+∑Ki)Kc•2、设备与厂房系数法•项目投资=设备及安装费*设备投资系数+厂房土建费（包括设备基础）*厂房土建投资系数•3、主要车间系数法：•项目投资=主要生产车间投资*辅助设施等占主要生产车间投资的系数2、动态投资估算法•1、涨价预备费的估算（掌握）•2、铺底流动资金的估算方法（了解）•铺底流动资金=流动资金*30%•流动资金的估算方法：•扩大指标估算法•分项详细估算法1[(1)1]ntttIf涨价预备费例题•例2．1某建设项目，其静态投资为32310万元，该项目按照计划要求，建设期为3年，三年投资分年使用比例第一年25%，第二年45%，第三年30%，建设期内年均投资价格变动率预测为6%，估计该项目建设期间涨价预备费。•解：第一年投资计划用款额I1=32310×25%=8077（万元）•第一年涨价预备费为：•PF1＝I1[（1＋f）－1]＝8077×0.06＝484.65（万元）•第二年投资计划用款额I2=32310×45%=14539.5（万元）•第二年涨价预备费为：•PF2＝I2＝14539.5×(1.062－1)＝1797.08（万元）•第三年投资计划用款额I3=32310×30%=9693（万元）•第三年涨价预备费为：•PF3＝I3[（1＋f）3－1]＝9693×(1.063－1)＝1851.52（万元）•所以，建设期的涨价预备费为：•PF＝484.65+1797.08+1851.52=4133.25（万元）